Podejście Kosztowe do Wyceny Nieruchomości

Rzeczoznawcy majątkowi używają trzech różnych metod do oszacowania wartości nieruchomości. Podejście dochodowe traktuje wartość jako wartość bieżącą przyszłych oczekiwanych przepływów pieniężnych generowanych przez nieruchomość. Jest ona najbardziej dokładna przy wycenie nieruchomości komercyjnych z przychodami z najmu na aktywnych rynkach. Metoda porównania sprzedaży odnosi szacunkową wartość przedmiotowej nieruchomości do podobnych nieruchomości, które zostały ostatnio sprzedane na tym samym rynku. Metoda ta jest szczególnie przydatna, gdy porównywalne nieruchomości i przedmiotowa nieruchomość są bardzo podobne i zostały sprzedane w ciągu ostatnich kilku miesięcy. Oznacza to, że metoda porównania sprzedaży również opiera się na aktywnym rynku dla podobnych nieruchomości.

Z drugiej strony, podejście kosztowe do wyceny jest jedyną metodą, która nie zależy od aktywnego rynku podobnych nieruchomości. Zamiast tego, podejście kosztowe szacuje wartość nieruchomości jako wartość jej składników, bazowego gruntu i zamortyzowanej wartości ulepszeń. W tym artykule weźmiemy głęboki wgląd w to, jak działa podejście kosztowe do wyceny.

Formuła podejścia kosztowego

Choć szczegóły są bardziej skomplikowane, podstawowa formuła wyceny nieruchomości przy użyciu podejścia kosztowego to:

Wartość nieruchomości = Wartość gruntu + (Koszt nowy – Skumulowana amortyzacja).

Podejście kosztowe: Koszt nowy

Koszt nowy może być zdefiniowany na dwa różne sposoby. Nowy koszt odtworzenia to aktualny koszt budowy budynku o tej samej użyteczności przy użyciu aktualnych materiałów budowlanych z zachowaniem aktualnych norm, projektów i układów. Koszt odtworzenia nowego jest aktualnym kosztem budowy dokładnego duplikatu nieruchomości przy użyciu tych samych materiałów i praktyk budowlanych zgodnie z projektem, układem i standardami obowiązującymi w czasie, gdy nieruchomość została pierwotnie zbudowana. Dla stosunkowo nowych nieruchomości, nie ma praktycznie żadnej różnicy między kosztem odtworzenia a kosztem odtworzenia. Im bardziej unikalna lub historyczna jest nieruchomość, tym większa jest różnica pomiędzy kosztem odtworzenia a kosztem zastąpienia. Budowa dokładnej repliki zabytkowego domu jest znacznie droższa niż budowa nowego domu.

Rozważając koszty budowy, ważne jest, aby wziąć pod uwagę zarówno koszty bezpośrednie, jak i koszty pośrednie. Koszty bezpośrednie obejmują koszty materiałów i pracy związane z budową. Koszty pośrednie obejmują koszty takie jak podatki, opłaty administracyjne, koszty finansowania, opłaty profesjonalne i ubezpieczenia. Istnieją cztery główne metody szacowania kosztów nowych przy obliczaniu albo koszt zastąpienia lub koszt reprodukcji.

1. Comparative Unit Method- Koszty są oparte z ryczałtu szacunku na stopę kwadratową lub na stopę sześcienną. Koszty dzielą się na pięć głównych kategorii według materiałów budowlanych: ciężki szkielet stalowy z zewnętrznymi ścianami osłonowymi, szkielet żelbetowy z zewnętrznymi ścianami osłonowymi, żelbetowe lub murowane zewnętrzne ściany nośne, konstrukcje szkieletowe zewnętrzne ściany nośne i prefabrykowane szkielety metalowe. Koszty mogą być dalej podzielone według jakości.
2. Metoda kosztów rozdzielonych – Zamiast rozważać koszty komponentów w jednej sumie ryczałtowej, metoda kosztów rozdzielonych wykorzystuje średnie koszty komponentów w oparciu o materiał budowlany i jakość. Na przykład, metoda kosztów rozdzielonych rozważyłaby koszt komponentów takich jak dach, rama, wykładziny podłogowe, hydraulika i jednostka HVAC oddzielnie. Te indywidualne koszty razem szacują nowy koszt.
3. Metoda Unit-in-place – Metoda Unit-in-place jest podobna do metody kosztów rozdzielonych, ale rozbija każdy z głównych komponentów na bardziej szczegółowe kawałki. Na przykład, konstrukcja dachu byłaby jednym składnikiem kosztu przy metodzie kosztów rozdzielonych. Jednak w tej metodzie konstrukcja dachu byłaby obliczana poprzez przyjrzenie się elementom konstrukcji dachu, takim jak belki dachowe i płyty dekarskie. Ponadto, szacunkowe koszty ogólne i zysk wykonawcy są wbudowane w każdy z kosztorysów dla metody „jednostka w miejscu”.
4. Metoda badania ilościowego – jest to najdokładniejsza metoda szacowania nowych kosztów, ale również najtrudniejsza i najbardziej czasochłonna. Metoda badania ilości szacuje koszt każdej indywidualnej pozycji zaangażowanej w budowę ulepszeń. Jest ona podobna do sposobu, w jaki wykonawcy obliczają koszty, które przedstawiają jako kosztorys ofertowy. Do całkowitego kosztu składnika podstawowego dodawana jest korekta z tytułu kosztów ogólnych i zysku.

Podejście kosztowe: Amortyzacja

Deprecjacja powoduje różnicę w wartości pomiędzy kosztem nowym ulepszeń a obecną wartością wnoszoną ulepszeń. Trzy formy amortyzacji to amortyzacja fizyczna, funkcjonalna i zewnętrzna. Amortyzacja fizyczna wynika z normalnego zużycia nieruchomości, które następuje wraz z wiekiem. Amortyzacja funkcjonalna jest wynikiem zmian potrzeb lub preferencji w czasie, które powodują zmniejszenie użyteczności nieruchomości. Amortyzacja zewnętrzna jest wynikiem niekorzystnych trendów sąsiedzkich lub gospodarczych. Istnieją trzy metody, które rzeczoznawcy mogą wykorzystać do oszacowania amortyzacji.

1. Metoda Wiek-Życie- Metoda ta jest najprostszą i najbardziej powszechną metodą szacowania amortyzacji. Rzeczoznawca szacuje całkowity wiek, efektywny wiek i pozostały okres użytkowania ulepszeń. Efektywny wiek jest funkcją obecnego stanu nieruchomości, jak również jej użyteczności i lokalizacji na obecnym rynku.
2. Metoda Podziału – jest to najbardziej dokładny i kompleksowy sposób szacowania wszystkich form amortyzacji. Jest ona jednak niezwykle skomplikowana i czasochłonna. W metodzie podziału identyfikuje się każdą indywidualną formę amortyzacji fizycznej, funkcjonalnej i zewnętrznej. Następnie amortyzacja wynikająca z każdego indywidualnego czynnika jest określana ilościowo i sumowana w celu obliczenia skumulowanej amortyzacji nieruchomości.
3. Metoda ekstrakcji rynku – Metoda ekstrakcji rynku wykorzystuje dane z porównywalnych sprzedaży w celu oszacowania odpowiedniego procentu amortyzacji do zastosowania do przedmiotowej nieruchomości. Rzeczoznawcy znaleźć zamortyzowaną wartość ulepszeń na porównywalnej nieruchomości przez odjęcie wartości gruntu i wkład wartość ulepszeń z ceny sprzedaży. Procent, w jakim wartość porównywalnej nieruchomości została zamortyzowana, to zamortyzowana wartość ulepszeń podzielona przez nowy koszt tych ulepszeń. Ten procent jest następnie stosowany do przedmiotowej nieruchomości.

Podejście Kosztowe: Wartość gruntu

Istnieje wiele technik, które rzeczoznawcy mogą wykorzystać do oszacowania wartości gruntu, ale wszystkie z nich są zasadniczo jakąś formą podejścia dochodowego lub podejścia opartego na porównaniu sprzedaży. Bezpośrednie porównanie jest najczęstszą metodą szacowania wartości gruntu. Cenę gruntu uzyskuje się po prostu na podstawie ostatnio sprzedanych działek gruntu. Może być również obliczana jako wartość rezydualna przy użyciu równania podejścia kosztowego dla nowo wybudowanej nieruchomości, gdzie koszt nowej i cena sprzedaży są znane.

Podejście kosztowe Przykład oceny

Załóżmy, że rzeczoznawca używa podejścia kosztowego do oszacowania wartości nieruchomości na 1 akrze ziemi. Miejsca o podobnej wielkości i lokalizacji sprzedają się za około 40 000 USD. Stosując metodę jednostki porównawczej, rzeczoznawca stwierdza, że nowy koszt budynku o podobnych materiałach budowlanych i jakości wynosi 40 USD/m kw. dla budynku o powierzchni 24 000 stóp kw. Zatem koszt nowych ulepszeń wynosi 960 000 USD. Szacunkowy całkowity okres ekonomicznej użyteczności ulepszeń wynosi 40 lat, a pozostały okres ekonomicznej użyteczności – 30 lat. Zgodnie z metodą amortyzacji opartą na starzeniu się sugeruje się, że ulepszenia powinny być amortyzowane o 25%, ponieważ ich okres użytkowania wynosi równowartość 10 z 40 lat. Odpowiedni odpis amortyzacyjny wynosi 25% z kwoty 960 000 USD, czyli 240 000 USD. Korzystanie z podejścia kosztowego, rzeczoznawca szacuje ostateczną wartość nieruchomości jest $ 760,000.

Wniosek

W tym artykule omówiliśmy podejście kosztowe do wyceny, który jest powszechnie stosowany przez komercyjnych rzeczoznawców nieruchomości. Porównaliśmy podejście kosztowe z podejściem opartym na porównywalności sprzedaży, a także podejście kosztowe z podejściem dochodowym. Podstawową różnicą w podejściu kosztowym jest to, że nie wymaga ono aktywnego rynku. Podejście kosztowe określa wartość poprzez dodanie wartości gruntu do kosztu nowego równoważnego budynku, a następnie odjęcie wszelkich odpisów amortyzacyjnych. Przeszliśmy przez to, jak rzeczoznawcy obliczają koszt nowego budynku, amortyzację, a także jak określana jest wartość gruntu. Wreszcie, przeszliśmy przez przykład podejścia kosztowego krok po kroku, aby pokazać, jak podejście kosztowe może być stosowane do określenia wartości nieruchomości.