Od czasu do czasu dostaję telefon od właściciela nieruchomości, który jest niezadowolony, że szopa jest w ich sąsiada stoczni z naruszeniem zasad miejskich setback. A może sąsiad położył płot lub budynek nad linią własności, a oni chcą wiedzieć, co mogą z tym zrobić.
Czasami te kwestie pojawiają się, gdy osoba chce sprzedać swoją własność, lub kupujący chce kupić nieruchomość dotkniętą przez te kwestie. Mogą to być skomplikowane problemy, ale czasami są one łatwo rozwiązywane. Jeśli właściciel nieruchomości nie podejmie działań w celu ochrony jego lub jej interes w ich własności, mogą one faktycznie stracić tytuł i inne prawa do innej osoby.
Pod pojęciem niekorzystnego posiadania, jeden ma możliwość nabycia tytułu do nieruchomości posiadanych przez inną osobę, jeśli utrzymują one otwarte, widoczne i wyłączne posiadanie ziemi na nieprzerwany okres 15 lat. Można również nabyć prawo drogi lub inne służebności przez ciągłe, nieprzerwane korzystanie z cudzej własności przez 15 lat.
Gdy po raz pierwszy miałem taką sprawę, pamiętałem ze szkoły prawniczej w Oregonie, że osoba próbująca nabyć tytuł przez niekorzystne posiadanie musiała być świadoma, że nie jest właścicielem ziemi, więc posiadanie było „wrogie”. Jednakże, byłem zaskoczony, aby dowiedzieć się, że zgodnie z prawem Connecticut, „wrogie” oznacza jedynie zwykłe zajęcie ziemi i można niekorzystnie posiadać, nawet jeśli on lub ona myśli, że w rzeczywistości właścicielem ziemi. Jest to określane przez niektórych jako „reguła Connecticut”, która jest bardziej korzystna dla niewinnego intruza, który myśli, że jest właścicielem ziemi.
Więc jeśli masz sytuację, w której inna osoba postawiła płot i weszła w posiadanie części twojej własności lub w inny sposób zachowuje się tak, jakby była właścicielem części twojej ziemi, ta osoba może być w stanie nabyć prawo własności do niej. Prawo Connecticut przewiduje środek zaradczy dla tych, którzy martwią się o sąsiada posiadającego ich ziemię, a to jest określone w Connecticut General Statute 52-575.
Bardzo ogólnie, statut mówi, że osoba, której ziemia jest posiadana niekorzystnie może służyć pisemne zawiadomienie na drugiej stronie, dając w ten sposób zawiadomienie o zamiarze zakwestionowania wysiłków do niekorzystnego posiadania. Proszę nie próbować składać takiego zawiadomienia bez porady doradcy. Ten proces zawiadomienia jest uważany za przerwę w 15-letnim okresie, jeśli pozew zostanie wniesiony przez właściciela rekordu w ciągu jednego roku od złożenia zawiadomienia, co byłoby kosztowne.
Wszyscy właściciele nieruchomości powinni regularnie sprawdzać swoje nieruchomości, aby sprawdzić, czy jakakolwiek inna osoba działa w taki sposób, aby wesprzeć roszczenie o niekorzystne posiadanie. Zasugerowano, że jednym z możliwych sposobów na udaremnienie roszczenia z tytułu niekorzystnego posiadania jest zawarcie pisemnej umowy z drugą stroną, na mocy której udzielamy jej pisemnego pozwolenia na korzystanie z gruntu, a druga strona potwierdza na piśmie, że jesteśmy właścicielami gruntu i korzystamy z niego za naszą zgodą. To może być skuteczne i proste rozwiązanie, w zależności od tego, jak dobrze dogadujesz się ze swoim sąsiadem.
Co z tym sąsiadem, który stawia szopę na linii własności, naruszając miejski setback? Ogólnie rzecz biorąc, jeśli nie podejmiesz działań, aby usunąć szopę w ciągu trzech lat, można uznać, że stracił zdolność do egzekwowania setback.
Jeśli Twoja ziemia jest przedmiotem albo do roszczenia niekorzystnego posiadania lub wkraczania i planujesz sprzedać swoją własność, należy omówić sytuację z agentem nieruchomości i adwokatem tak szybko, jak to możliwe. Ci profesjonaliści mogą doradzić na kroki, które należy podjąć, aby rozwiązać problem.
Te problemy nie zawsze muszą stać się nadmiernym obciążeniem. Na przykład, jeśli uważasz, że sąsiad szopa jest wkraczając na swojej własności, ale to jest zrobione w taki sposób, że nigdy nie przeszkadzało, może to nie będzie przeszkadzać osobie, która kupuje swoją własność albo. W takim przypadku, gdy zostaniesz poproszony o podpisanie „oświadczenia właściciela” jako sprzedający nieruchomość, musisz ujawnić, że może istnieć wkroczenie lub roszczenie o niekorzystne posiadanie.
Kupujący powinien nadal być w stanie nabyć ubezpieczenie tytułu, ponieważ ubezpieczyciel prawdopodobnie uczyni wyjątek dla praw do nabywanej nieruchomości, które wynikają z wkroczenia. Podobnie jak w przypadku innych spraw o znaczeniu, chcesz przejrzeć to z agentem nieruchomości i adwokatem na początku procesu.
Możesz również porozmawiać z prawnikiem o tym, co to znaczy, jeśli nie dostać badania, a co wyjątek badania zazwyczaj znaleźć w polityce tytuł oznacza. Badania są drogie, ale są one szczególnie przydatne, jeśli masz jakiekolwiek plany budowy, rozbudowy lub przeniesienia jakichkolwiek struktur na nieruchomości, którą nabywasz.
Na inną nutę, jechałem na moim rowerze ćwiczeń innego dnia i oglądania wiadomości, gdy jeden element przypomniał mi o starym powiedzeniu, „Kiedy twój czas się kończy, twój czas się kończy”. 65-letni dżentelmen był na swoim porannym spacerze w Niemczech, kiedy został zabity przez słonia, który uciekł z lokalnego zoo. Nie mogę powiedzieć, że wierzę w przeznaczenie, ale to sprawiło, że zastanawiałem się, czy ta osoba miała zginąć tego ranka, bez względu na to, gdzie poszedł lub co zrobił.
Wzdłuż tych linii, jeśli nie masz testamentu, pełnomocnictwa i zaawansowanej dyrektywy opieki zdrowotnej, na co czekasz? Brak jednego z tych dokumentów prawdopodobnie spowoduje znaczne wydatki, ból głowy i biurokrację dla twoich bliskich, jeśli zostaniesz ubezwłasnowolniony lub umrzesz. Zrób to dla nich.
Jim Young jest partnerem w Andrews & Young P.C., który ma biura w Waterford i Groton, i został obsługujących południowo-wschodni obszar Connecticut od 1987 roku. Oświadczenia zawarte w tej kolumnie nie mają na celu być traktowane jako porady prawne dla każdej konkretnej sytuacji faktycznej. Skonsultuj się z prawnikiem.