Teksańskie Zawiadomienie o Wypowiedzeniu Umowy Najmu Mieszkaniowego

Cel. Teksańskie pismo o rozwiązaniu umowy najmu („Notice to Vacate”) jest dokumentem wymaganym do zakończenia umowy najmu na okres od miesiąca do miesiąca w Teksasie. Prawo stanowe wymaga przekazania wypowiedzenia z co najmniej 30-dniowym wyprzedzeniem. Jednakże prawo stanowe nie wymaga złożenia wypowiedzenia w celu zakończenia umów najmu na czas określony w dniu ich zakończenia.

Czytaj dalej, aby dowiedzieć się więcej o wymogach dotyczących wypowiedzenia i procesie zakończenia umowy najmu lokalu mieszkalnego w Teksasie.

Co to jest wypowiedzenie umowy najmu?

Tenenci nie zawsze przestrzegają warunków umowy najmu. W przypadkach, gdy osoby nie płacą czynszu lub naruszają inne przepisy, możesz chcieć zakończyć umowę najmu wcześniej. W Lone Star State, odbywa się to poprzez dostarczenie wypowiedzenia najmu zgodnie z wytycznymi określonymi w Texas Property Code.

Wypowiedzenie najmu może być również konieczne, jeśli pierwotna umowa wygasła, a najemcy zajmują nieruchomość na zasadzie miesiąc w miesiąc. Wymaga to nieco innej procedury niż w przypadkach, gdy najemcy naruszyli ich dzierżawę. Jako takie, należy pamiętać o dokładnych okolicznościach przy pisaniu Wypowiedzenia Umowy Najmu.

Miesięczny lub miesięczny najem

Miesięczne umowy najmu są zaprojektowane jako bardzo krótkoterminowe, które mogą być łatwo rozwiązane przez właściciela lub najemcę. Najem na miesiąc to taki, w którym pierwotny okres najmu wygasł, a najemcy nie podpisali nowego. W takim przypadku, postanowienia pierwotnej umowy najmu powinny dyktować, że najem będzie odbywał się na zasadzie „miesiąc do miesiąca” i może zostać rozwiązany w dowolnym momencie poprzez dostarczenie odpowiedniego zawiadomienia.

Czas rozwiązania umowy najmu na miesiąc lub miesiąc do miesiąca

Sekcja 91.001 Teksańskiego Kodeksu Nieruchomości określa czas rozwiązania umowy najmu na miesiąc lub miesiąc do miesiąca. Zgodnie z tym paragrafem należy złożyć odpowiednie wypowiedzenie, które różni się w zależności od okresu płacenia czynszu.

Jeśli okres płatności wynosi jeden miesiąc, wypowiedzenie będzie skuteczne po upływie miesiąca od dnia złożenia wypowiedzenia. Kiedy płatności czynszu są krótsze niż jeden miesiąc (np. przy tygodniowym czynszu), okres wypowiedzenia musi być równy liczbie dni w okresie płacenia czynszu.

Możesz określić inne ramy czasowe w liście, pod warunkiem, że spełniają one minimalne wytyczne podane powyżej. Jednakże, jesteś zwolniony z tego harmonogramu, jeśli inny został określony w umowie najmu lub wypowiadasz umowę w oparciu o naruszenie umowy.

Pisanie zawiadomienia

Nie jest wymagana specjalna treść przy wypowiadaniu umowy najmu z miesiąca na miesiąc lub miesięcznego. Jako taki, Twój list może po prostu zawierać oświadczenie, że Ty, Właściciel zamierzasz wypowiedzieć umowę najmu datowaną na (x) i podpisaną przez (imię i nazwisko najemcy) dla nieruchomości położonej przy (adres ulicy). Podpisz list i podaj datę, od której zacznie on obowiązywać, pamiętając o ramach czasowych wymienionych powyżej.

Przy wypowiadaniu miesięcznej lub miesięczno-miesięcznej umowy najmu nie musisz podawać powodu, dla którego to robisz. Jednakże, powinieneś upewnić się, że powody nie mają charakteru odwetowego. Zgodnie z Paragrafem 94.251 Teksańskiego Kodeksu Własnościowego, wynajmujący nie mogą podejmować działań odwetowych wobec najemców, którzy próbowali skorzystać z przysługującego im prawa, dostarczyli zawiadomienie o konieczności naprawy lokalu lub złożyli skargę do agencji rządowej w związku z naruszeniem kodeksu własności.

Dostarczanie miesięcznego Wypowiedzenia Wynajmu

Prawo Teksasu nie określa sposobu, w jaki powinno być dostarczane miesięczne Wypowiedzenie Wynajmu. Nawet tak, należy podjąć odpowiednie środki w celu udokumentowania daty dostarczenia poprzez wysłanie zawiadomienia za pośrednictwem poczty certyfikowanej z żądaniem zwrotnego potwierdzenia odbioru. W ten sposób masz jasny zapis, kiedy data zakończenia powinna być. Może się to okazać bardzo ważne, jeśli najemca nie opuści lokalu zgodnie z żądaniem, a ty później będziesz zmuszony wystąpić z Notice to Vacate.

Terminating a Lease Early

Możesz czasami potrzebować wcześniejszego rozwiązania umowy najmu z powodu niepłacenia czynszu lub naruszenia pewnych warunków. Sekcja 94.253 Teksańskiego Kodeksu Własności określa również pewne przypadki, w których można rozwiązać umowę najmu przed terminem, a czyn ten nie jest uważany za odwet. Przypadki te obejmują:

• Kiedy najemca zalega z czynszem lub innymi płatnościami, a kwota ta sumuje się do co najmniej pełnego miesięcznego czynszu.
• Uszkodzenia majątkowe mają miejsce z rąk najemcy, gościa lub zaproszonego.
• Najemca, gość lub zaproszony zagraża bezpieczeństwu osobistemu wynajmującego, innych najemców lub pracowników wynajmującego.
• Nastąpiło istotne naruszenie któregokolwiek z warunków najmu, poza przetrzymywaniem.
• Poważne wykroczenia lub czyny przestępcze.
• Pozostawanie w lokalu po tym, jak najemca przedstawił zamiar opróżnienia.
• Każdy przypadek, w którym najemca w dobrej wierze uważa, że pozostający w lokalu najemca może negatywnie wpłynąć na spokój sąsiadów lub innych najemców.

Wiadomienie o opróżnieniu

Rozwiązanie umowy najmu, które wynika z naruszenia umowy przez najemcę, wymaga zawiadomienia o opróżnieniu. Sekcja 24.005 Teksańskiego Kodeksu Nieruchomości bardziej szczegółowo opisuje Zawiadomienie o Opróżnieniu. Zasadniczo jest to zawiadomienie, które należy przekazać najemcy przed złożeniem zawiadomienia o eksmisji.

Przygotuj Zawiadomienie o Opróżnieniu w formie listu, używając oficjalnego papieru firmowego, kiedy tylko jest to możliwe. W liście, zawierać nazwy najemców, adres nieruchomości, a powód wypowiedzenia. Podaj datę i czas, w którym wypowiedzenie stanie się skuteczne, zapewniając, że jest zgodny z wytycznymi określonymi przez prawo.

Zawrzyj zdanie lub dwa stwierdzające, że jeśli najemca nie zastosuje się do tego zawiadomienia, że podejmiesz dalsze działania. Wyraźnie zaznacz, że przeprowadzisz postępowanie eksmisyjne, jeśli masz taki zamiar. Podpisz list, opatrz go datą i stemplem czasowym. Dobrym pomysłem jest również przygotowanie dwóch kopii, abyś zarówno ty, jak i najemca mieli jedną, która zawiera twój oryginalny podpis.

Ramy czasowe dla Wypowiedzenia Wynajmu

Sekcja 24.005 (a) stanowi, że wynajmujący musi dostarczyć każdemu najemcy, który nie wywiązuje się z umowy najmu lub przetrzymuje lokal, co najmniej trzydniowe pisemne zawiadomienie, że ma on opuścić lokal. Jeśli w pierwotnej umowie najmu przewidziano dłuższy okres, niniejsza sekcja będzie wymagała od Ciebie zastosowania się do tego terminu.

Dostarczenie Zawiadomienia o Opróżnieniu

Wypowiedzenie o Opróżnieniu nie będzie skuteczne, jeśli nie zostanie dostarczone we właściwy sposób. Sekcja 24.005 Teksańskiego Kodeksu Nieruchomości określa różne metody, za pomocą których można dokonać doręczenia. Należą do nich: pozostawienie zawiadomienia u osoby mieszkającej w rezydencji, która ma co najmniej 16 lat, umieszczenie zawiadomienia na wewnętrznej stronie głównych drzwi wejściowych, przesłanie zwykłą pocztą lub za pośrednictwem poczty poleconej, certyfikowanej lub za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.

Mogą zdarzyć się sytuacje, w których osobiste dostarczenie zawiadomienia może zagrozić twojemu bezpieczeństwu. W takim przypadku, jesteś upoważniony do umieszczenia zawiadomienia na zewnątrz głównych drzwi wejściowych.

Umieść zawiadomienie w zaklejonej kopercie z wyraźnie zaznaczonym nazwiskiem i adresem najemcy. Napisać na kopercie „WAŻNY DOKUMENT” lub inny podobny zwrot drukowanymi literami. Nie później niż o godzinie 17:00 tego samego dnia, należy wrzucić kopię zawiadomienia do skrzynki pocztowej w tym samym hrabstwie, w którym znajduje się nieruchomość.

Ramy czasowe doręczenia Zawiadomienia o Opróżnieniu

Zgodnie z Sekcją 24.005 (g) okres wypowiedzenia rozpoczyna się w dniu doręczenia Zawiadomienia o Opróżnieniu. Jest to ten sam dzień dla ręcznie dostarczonych zawiadomień, ale może być kilka dni później dla tych, które są wysyłane pocztą. W związku z tym, należy wziąć pod uwagę te ramy czasowe podczas przygotowywania pisemnego Notice to Vacate.

Najlepszą praktyką jest zawsze używać certyfikowanych, poleconych, lub zwrotne potwierdzenie odbioru żądanej poczty. W ten sposób, masz jasną dokumentację co do daty dostawy, a najemca nie będzie w stanie zakwestionować swój termin w sądzie. Jeśli ręcznie dostarczyć zawiadomienie, mają ktoś towarzyszy Ci jako świadek. Jeszcze lepiej, zrób zdjęcie zawierające czas i datę zawiadomienia umieszczonego na drzwiach.

Przed wygaśnięciem umowy

Istnieją przypadki, w których możesz nie chcieć odnowić umowy, ale niekoniecznie chcesz, aby najemca opuścił lokal natychmiast. W takich przypadkach paragraf 94.055 Teksańskiego Kodeksu Nieruchomości wymaga, aby najemca złożył wypowiedzenie na co najmniej 60 dni przed wygaśnięciem umowy najmu. Te ramy czasowe odnoszą się do umów najmu, które są aktualne, jak również tych, które powróciły do statusu „miesiąc w miesiąc”.

Specjalne prawa dla wojskowych

Członkowie wojska mogą mieć pewne prawa na mocy ustawy o ulgach obywatelskich dla członków służby (Servicemember’s Civil Relief Act, SCRA). Przepisy tej ustawy pozwalają członkom służby na wcześniejsze zakończenie umowy najmu w pewnych przypadkach. Chroni ich również przed eksmisją lub wcześniejszym rozwiązaniem umowy.

Na przykład, możesz nie być w stanie rozwiązać umowy najmu na podstawie braku płatności, jeśli służba wojskowa najemcy negatywnie wpłynęła na jego lub jej zdolność do zapłaty. Najczęściej zdarza się to w przypadku, gdy strażnik narodowy lub rezerwista zostaje wezwany do czynnej służby, a następnie zauważa obniżenie wynagrodzenia.

Służba wojskowa danej osoby może ograniczyć twoją zdolność do egzekwowania terminów. Na przykład, jeśli najemca był niedostępny ze względu na rozmieszczenie, sędzia może orzec, że nie można kontynuować z zawiadomieniem o eksmisji, ponieważ ta osoba nie została prawidłowo powiadomiona.

Jeśli najemca twierdzi, że ochrona w ramach SCRA, on lub ona powinna dostarczyć kopię Permanent Change of Station (PCS) zleceń, lub rozkazy rozmieszczenia, które są na 90 dni lub dłużej.

.