Renting commercial space is a big responsibility — the success or failure of your business may ride on certain terms of the lease. Zanim zwrócisz się do wynajmującego, powinieneś zrozumieć, czym różnią się umowy najmu powierzchni komercyjnych od bardziej powszechnych umów mieszkaniowych i zanim cokolwiek podpiszesz, upewnij się, że rozumiesz i zgadzasz się z podstawowymi warunkami umowy, takimi jak wysokość czynszu, długość okresu najmu i konfiguracja przestrzeni fizycznej.
Jak umowy najmu powierzchni komercyjnych różnią się od umów mieszkaniowych
Najważniejsze jest, aby od samego początku zrozumieć, że, praktycznie i prawnie rzecz biorąc, umowy najmu powierzchni komercyjnych i umowy najmu powierzchni mieszkaniowych różnią się od siebie. Oto główne różnice między nimi:
- Mniej praw ochrony konsumenta. Leasing komercyjny nie podlega większości praw ochrony konsumenta, które regulują leasing mieszkaniowy – na przykład, nie ma limitów depozytów lub zasad chroniących prywatność najemcy.
- Brak standardowych formularzy. Wiele komercyjnych umów najmu nie jest opartych na standardowym formularzu lub umowie; każda komercyjna umowa najmu jest dostosowana do potrzeb wynajmującego. W rezultacie, należy dokładnie przeanalizować każdą oferowaną umowę najmu komercyjnego.
- Długoterminowa i wiążąca. Umowy najmu komercyjnego nie można łatwo zerwać ani zmienić. Jest to prawnie wiążący kontrakt, a stawką jest zazwyczaj spora suma pieniędzy.
- Negocjowalność i elastyczność. Najem komercyjny podlega na ogół znacznie większej liczbie negocjacji pomiędzy właścicielami firm a wynajmującym, ponieważ firmy często potrzebują specjalnych cech w swoich przestrzeniach, a wynajmujący są często chętni na najemców i skłonni do rozszerzania ofert specjalnych. (Informacje na temat negocjowania warunków umowy najmu znajdziesz w Dzierżawy komercyjne: Negotiate the Best Terms.)
Upewnienie się, że umowa najmu będzie pasować do Twojej firmy
Przed podpisaniem umowy najmu należy dokładnie przeanalizować jej warunki, aby upewnić się, że spełnia ona potrzeby Twojej firmy.
Przede wszystkim należy rozważyć wysokość czynszu – upewnić się, że możesz sobie na niego pozwolić – oraz długość umowy najmu. Prawdopodobnie nie chcesz wiązać się z pięcio- lub dziesięcioletnią umową najmu, jeśli możesz na to poradzić; Twoja firma może rozwijać się szybciej niż się spodziewasz lub lokalizacja może Ci nie odpowiadać. Krótkoterminowa umowa najmu z opcją przedłużenia jest zazwyczaj bezpieczniejsza.
Pomyśl również o przestrzeni fizycznej. Jeżeli Twoja firma wymaga modyfikacji istniejącej przestrzeni – na przykład dodania boksów, podniesienia doku załadunkowego lub przerobienia okablowania w celu zapewnienia lepszej komunikacji – upewnij się, że Ty (lub właściciel) będziecie w stanie dokonać niezbędnych zmian. Na przykład, jeśli spodziewasz się, że Twoja firma naprawy aparatu zależy w dużej mierze od klientów wchodzących, upewnij się, że dzierżawa daje prawo do umieszczenia znaku, który jest widoczny z ulicy. Jeżeli liczysz na to, że będziesz jedynym sklepem z kanapkami w nowym kompleksie komercyjnym, upewnij się, że umowa najmu uniemożliwia wynajmującemu wynajęcie powierzchni konkurentowi.
W celu uzyskania bardziej dogłębnych informacji na temat negocjowania warunków najmu komercyjnego, zapoznaj się z sekcją Nolo poświęconą negocjowaniu umów najmu komercyjnego.
Krytyczne warunki najmu
Następująca lista zawiera wiele pozycji, które są często poruszane w umowach najmu komercyjnego. Zwróć uwagę na warunki dotyczące:
- długości umowy najmu (zwanej również okresem najmu), kiedy się ona rozpoczyna i czy istnieją opcje przedłużenia
- czynszu, w tym dopuszczalnych podwyżek (zwanych również eskalacjami) i sposobu ich obliczania
- czy czynsz, który płacisz, obejmuje ubezpieczenie, podatki od nieruchomości i koszty utrzymania (zwany leasingiem brutto); czy też będziesz obciążany za te pozycje oddzielnie (tzw. najem netto)
- kaucja i warunki jej zwrotu
- dokładnie, jaką powierzchnię wynajmujesz (w tym powierzchnie wspólne, takie jak korytarze, toalety i windy) oraz w jaki sposób wynajmujący mierzy powierzchnię (niektóre praktyki pomiarowe obejmują grubość ścian)
- czy będą wprowadzane ulepszenia, modyfikacje (zwane rozbudową, kiedy nowa powierzchnia jest wykańczana zgodnie z twoją specyfikacją), lub czy do powierzchni zostaną dodane urządzenia; kto za nie zapłaci i kto będzie ich właścicielem po zakończeniu najmu (na ogół robi to wynajmujący)
- specyfikacje dotyczące znaków, w tym gdzie można je umieścić
- kto będzie utrzymywał i naprawiał lokal, w tym systemów ogrzewania i klimatyzacji
- czy najem może być scedowany lub podnajęty innemu najemcy
- czy istnieje opcja odnowienia najmu lub powiększenia wynajmowanej powierzchni
- czy i jak można wypowiedzieć najem, w tym wymagania dotyczące wypowiedzenia, oraz czy istnieją kary za wcześniejsze wypowiedzenie, oraz
- czy spory muszą być rozstrzygane w drodze mediacji lub arbitrażu jako alternatywa dla sądu.
Ustawa Americans with Disabilities Act. Ustawa Americans with Disabilities Act (ADA) wymaga, aby wszystkie firmy, które są otwarte dla publiczności lub które zatrudniają więcej niż 15 osób, posiadały pomieszczenia dostępne dla osób niepełnosprawnych. Należy upewnić się, że właściciel i wynajmujący zgadzają się co do tego, kto zapłaci za wszelkie niezbędne modyfikacje, takie jak dodanie rampy lub poszerzenie otworów drzwiowych, aby pomieścić wózki inwalidzkie.
Więcej porad na temat wyboru lokalizacji dla firmy można znaleźć w części Wybór udanej lokalizacji dla firmy.
Niezbędne informacje dla przedsiębiorców polujących na uczciwą i wykonalną umowę najmu można znaleźć w książce Negotiate the Best Lease for Your Business, autorstwa Janet Portman i Freda S. Steingolda (Nolo).