Licenças de três anos cobrindo a política, a política e o absurdo de tentar consertar um dos problemas mais incómodos do estado.
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Volta em 2017, escrevi um artigo pouco notável sobre a proposta de um legislador estadual de tirar uma folga fiscal em casas de férias na Califórnia para financiar mais casas de baixa renda. Mais precisamente – acredite-me, entre os nerds de habitação é essencial ser preciso – a lei teria eliminado a dedução de juros hipotecários sobre segundas casas, gerando uma estimativa de 300 milhões de dólares anuais para construir apartamentos subsidiados publicamente.
Em termos de jornalismo antiquado, a conta – que tiraria um benefício fiscal duvidoso aos californianos mais ricos que realmente não precisam dela para financiar moradias para os californianos mais pobres que precisam – era um “falador”
Mas os meus melhores “faladores” no passado não tiveram a atenção que esta história teve. Havia três vezes mais leitores para esta peça de habitação relativamente pequena do que qualquer outra coisa que eu tivesse publicado naquele ano. Não há proprietários de casas de férias suficientes no estado para justificar tantos olhos.
Em algum nível isto fazia sentido para mim. Tudo o que alguém na Califórnia parecia falar – ou pelo menos alguém que não comprou suas casas em 1997 parecia falar – era de como era caro viver aqui. As rendas em São Francisco tinham ultrapassado Nova Iorque como o preço mais caro do país, com Los Angeles, Oakland, San Jose e San Diego não muito atrás. Após o cratering durante a Grande Recessão, em 2017, o preço médio estadual de uma única casa de família era de mais de meio milhão de dólares e iria quebrar um espantoso $700.000 até 2020. Pelo preço de uma casa Califórnia média, agora você pode comprar duas em Phoenix.
Particularmente entre os californianos mais jovens, havia uma sensação de que a “Califórnia sempre foi cara, todos querem viver aqui” encolher os ombros oferecidos pelas gerações mais velhas, ou “são os irmãos da tecnologia arruinando tudo” brometos enviados no Twitter, eram inadequados (embora os irmãos da tecnologia arruinam um monte de coisas). Algo pareceu mais profundamente quebrado nas casas na Califórnia, e uma grande parte do estado só queria saber porque as coisas estavam tão lixadas, e como poderíamos começar a desatarraxá-las.
Após a conta da casa de férias acabar onde muita legislação habitacional acaba em Sacramento – enterrada pela oposição de um grupo de interesse proeminente – comecei a relatar mais histórias de casas. Aquele público surpreendentemente grande apareceu de forma confiável para lê-las, tanto que dentro de um ano a CalMatters tinha lançado um podcast de casas com nerds suficientes para justificar sua existência. Em dois anos, eu me tornei o nosso repórter de habitação.
Ao mesmo tempo, a crise habitacional abobadou para o topo da agenda política do Estado. Antes da pandemia, quando perguntados sobre as questões que mais os preocupavam, os eleitores da Califórnia colocaram a falta de moradia e a acessibilidade à moradia no topo de sua lista de ansiedade, sobre prioridades perenes como a economia, a educação e o meio ambiente. Na trilha da campanha de 2018, o então candidato Gavin Newsom convocou memoravelmente para um “Plano Marshall” para consertar os problemas habitacionais do estado, implicando que as soluções estavam numa escala de reabilitação de uma Europa do pós-guerra bombardeada no século 19.
É agora 2021, e mesmo quando a pandemia de coronavírus consome grande parte da nossa vida diária, a crise habitacional do estado persiste. Esticado e mutado pelo vírus, ele estará lá esperando por nós assim que as vacinas forem distribuídas e a vida for de novo pseudo-normal. Será apenas diferente.
Depois de mais de três anos cobrindo a crise habitacional da Califórnia e as tentativas do estado, em sua maioria aborrecidas, de consertá-la, vou deixar meu posto aqui para buscar um emprego na rádio pública no NPR’s Marketplace. Mas antes de sair, na tradição de outros jornalistas com um senso inflado de auto-importância, eu queria compartilhar algumas lições que aprendi que eu acho que o californiano médio deveria saber sobre política e política de habitação.
Essas observações são minhas e nem todos concordam com elas. Mas elas são as conclusões que tirei sobre o porquê deste problema ser tão difícil de resolver e as formas mais realistas de resolvê-lo. Não se preocupe, há gifs para que não seja muito chato.
Lesson 1: Não há UMA crise de habitação. Há realmente TRÊS crises de habitação. Seja específico sobre qual delas você está falando.
A certa altura, a frase “crise de habitação” tornou-se tão omnipresente na política da Califórnia que o seu uso ambíguo em comunicados de imprensa e discursos de cepos começou a esvaziar a sua urgência. Um legislador ficou tão enamorado com a frase que quis criar uma placa especializada para conotar a sua importância.
Vou corrigir isso agora mesmo. Há realmente três crises habitacionais distintas na Califórnia. Embora muitas vezes decorrentes dos mesmos problemas subjacentes, elas impactam diferentes segmentos da população e justificam soluções diferentes (e às vezes concorrentes).
A primeira e mais urgente crise são os 150.000 californianos sem-teto dormindo em abrigos ou nas ruas. Gov. Newsom tem dedicado mais atenção a esta dimensão da crise habitacional do que qualquer outra. É o sintoma mais vergonhoso de como as coisas correram tão mal aqui, e está a tender na direcção errada.
A segunda crise habitacional envolve os 7,1 milhões de californianos que vivem na pobreza quando os custos de habitação são tidos em conta. Embora não sejam desalojados, 56% destes californianos de baixa renda vêem mais da metade dos seus salários devorados pelo aumento das rendas. Os moradores que enfrentam pressões intensas de deslocamento e gentrificação, vivem em condições de moradia superlotadas e inseguras, e fugiram dos núcleos urbanos para exurbios mais baratos nas últimas duas décadas.
A terceira crise habitacional da Califórnia aflige uma geração mais jovem de californianos de classe média e renda mais alta. No final dos anos 60, a casa média na Califórnia custava cerca de três vezes a renda média da família. Agora custa mais de sete vezes mais do que a média das famílias. As rendas altas tornam a poupança para uma redução de renda muito mais difícil. Enquanto os californianos de baixa renda têm lutado para pagar o estado por décadas, o termo “crise habitacional” e sua conseqüente publicidade realmente só entrou na moda quando os californianos mais ricos começaram a considerar seriamente a mudança para Austin ou Portland ou Las Vegas.
Todas essas três crises estão obviamente relacionadas e derivam do mesmo problema raiz: não há casas suficientes.
Mas é importante não confundi-las. Enquanto a falta de habitação a preços acessíveis está no cerne do porquê da nossa população de sem-abrigo ser a maior do país, as questões de saúde mental e dependência complicam a sua solução. Um novo crédito fiscal para os proprietários de primeira habitação pode ser uma vantagem para os que ganham mais, mas não vai ajudar aqueles que estão numa lista de espera da Secção 8 para habitação subsidiada pelo governo.
Num mundo de recursos governamentais limitados e pouca atenção política, quando os seus representantes eleitos dizem que querem resolver a crise habitacional, pergunte-lhes: “Qual deles?”
Lesson 2: O aumento do teletrabalho vai diluir a procura para viver em ambientes densos e urbanos. (Eu acho).
Há um debate muito estúpido a acontecer neste momento sobre se a pandemia – o aumento necessário do trabalho remoto – vai significar a morte das grandes cidades.
Pós-vacina São Francisco não vai ser reduzido a bandos de ex-funcionários da Twitter a olhar para os leões marinhos do Fisherman Wharf para o sustento depois das últimas garrafas de Soylent se estragarem. Cidades desejáveis da Califórnia ainda existirão, e ainda serão lugares caros para se viver.
O verdadeiro debate é se um número significativo de lares irá fugir das partes mais caras e densas do estado por espaços maiores e mais baratos, uma vez que eles têm a garantia de que só terão que se deslocar dois ou três dias por semana. Acredito que um número suficientemente grande se moverá, de modo que os aluguéis geralmente serão mais frios em San Franciscos, Los Angeles e San Diegos do mundo do que antes da pandemia. Entretanto, o preço de casas unifamiliares e aluguéis maiores em cidades de tamanho médio, subúrbios e exúrbios subirão.
A minha previsão depende principalmente do envelhecimento de milênios em um desejo e capacidade para a propriedade da casa própria e mais espaço, mas fortalecido por taxas hipotecárias baratas e trabalho remoto. Isso estava acontecendo antes da pandemia, e acho que vai acelerar.
As pessoas podem discordar – podemos muito bem acabar bem onde estávamos em fevereiro de 2020, antes dos aluguéis de São Francisco caírem25% e não havia nenhum bar frio ao virar da esquina para justificar o empacotamento de quatro pessoas em um quarto com dois quartos.
Se isso não acontecer, o local da crise habitacional muda ligeiramente para leste e para fora – pense em Sacramento, Fresno e Bakersfield, onde as rendas e os preços das casas dispararam durante a pandemia. Embora o teletrabalho provavelmente signifique menos emissões de escape, os legisladores terão de desenvolver políticas que reduzam as outras viagens de carro que tendem a aumentar quando se afasta do BART ou do Metro. As pressões de deslocamento se acumularão nos últimos bastiões de acessibilidade para trabalhadores de baixa renda: exurbs e o Vale Central.
Lesson 3: A grande linha divisória na política habitacional é se você acha que mais uma unidade de habitação de mercado é uma coisa boa ou uma coisa ruim. Na maioria das vezes é uma coisa boa, mas depende.
Alojamento não segue as tradicionais linhas de falha política esquerda-direita na Califórnia. O projeto de lei mais controverso da produção habitacional do ano passado, que teria forçado bairros só com uma família a permitir duplex e loteamentos divididos, foi oposto por um republicano das High Sierras e um democrata de Culver City. Democratas de São Francisco e um republicano de Bakersfield votaram a favor.
Em sua essência, a linha divisória fundamental para muitos californianos é se você acha que um novo prédio de apartamentos subindo em algum lugar da sua comunidade vai ajudar ou machucar você. É realmente, filosoficamente, se você compra em oferta e demanda.
Um progressivo ceticismo das forças do mercado é o que aparentemente une os moradores do condado de Marin e Compton em oposição a novas moradias. Para as comunidades de menor renda, o medo é que o novo prédio de apartamentos vá levar ao aumento dos aluguéis que eles não podem pagar. Para áreas suburbanas mais abastadas, o medo é que mais condomínios signifiquem mais pessoas que adicionarão tráfego e arruinarão o “caráter” de suas comunidades.
O mercado imobiliário não é tão simples quanto um gráfico de oferta e demanda de um livro didático do Econ 1. Mas, fundamentalmente, a grande maioria dos pesquisadores de habitação concorda que adicionar mais unidades habitacionais de mercado geralmente levará a uma redução nos preços regionais de habitação.
Ao nível do bloco da cidade ou do bairro, as coisas ficam um pouco mais espinhosas. Há disputas legítimas dentro da pesquisa sobre se o primeiro condomínio novo e brilhante a subir em uma área de baixa renda inflaciona os preços de aluguel nas proximidades ou os esvazia, adicionando mais estoque de aluguel.
Mas não construir nada em lugar algum -pretendendo muito a estratégia da Califórnia para o último meio século – resulta em poucas unidades para muitas pessoas e custos de habitação astronômica.
Lesson 4: O sindicato estadual dos trabalhadores da construção civil tem muito mais influência do que você pensa que tem.
A política de habitação na Califórnia é um ninho de vespas de poderosos grupos de interesse. Desenvolvedores, agentes imobiliários, grandes empresas de tecnologia, cidades, condados, grupos ambientalistas, senhorios, defensores da anti-gentrificação e grupos de proprietários de casas, todos fazem lobby com legisladores e o governador de uma forma ou de outra. É parte da razão pela qual a inércia é o estado padrão das coisas.
Mas há um vespeiro rei que é de longe o mais eficaz e poderoso: o Conselho Estadual de Construção e Obras Públicas.
Um grande doador para os Democratas da Calfornia, o sindicato dos trabalhadores da construção civil joga duro politicamente tanto em público como nos bastidores. Você muito, muito raramente ouve um legislador democrata criticar os ofícios para os meios de comunicação, embora eles lhe digam frequentemente em segundo plano que é um recado idiota cruzá-los.
Eu ainda não vi uma grande legislação a que os ofícios se oponham, de fato, tornarem-se lei. Um projeto de lei para permitir que igrejas e universidades convertam terras de sobra em moradias de baixa renda, sem que isso demore muito tempo… Oposto pelos ofícios e enterrado. Um projeto de lei para forçar os bairros de maior renda a permitir moradias mais densas e de baixa renda com revisão acelerada? Oposto pelos ofícios e enterrado. Em um caso, uma torrente inesperada de testemunhos de trabalhadores sindicais que se opunham a um projeto de lei para agilizar as conversões de motel em prédios de apartamentos deixou um membro da Assembléia à beira das lágrimas.
Seria de se esperar que o sindicato dos trabalhadores da construção civil quisesse facilitar a construção de casas: Mais construção de casas significa mais empregos. Mas o status quo funciona principalmente para os ofícios. Eles podem alavancar longos processos de revisão do governo local nas negociações com os promotores do mercado para garantir salários e outras proteções ao nível do sindicato.
Nos últimos anos, os ofícios têm sido ainda mais agressivos, solicitando que proteções trabalhistas adicionais sejam anexadas às moradias de baixa renda que os defensores de moradias populares dizem tornar a construção de moradias subsidiadas mais cara.
Lesson 5: Newsom não é o Dr. Manhattan. Mas eu não acho que nem mesmo o Dr. Manhattan poderia ter alcançado seus objetivos habitacionais.
Se não leu o romance gráfico “Watchmen” ou viu a série da HBO, o Dr. Manhattan é um ser divino que pode destruir, criar e manipular a matéria da forma que achar melhor.
Mas duvido que até o Dr. Manhattan seja o Dr. Manhattan. Manhattan poderia ter cumprido uma “meta” de campanha para construir 3,5 milhões de casas na Califórnia em sete anos.
Na trilha da campanha, o Plano Marshall da Newsom pediu a construção de 500.000 casas por ano para diminuir os custos de moradia. Esse nível de construção teria sido sem precedentes na história da Califórnia moderna. Em seus dois anos no cargo, ele não está nem perto de conhecer essa marca.
O número de 3,5 milhões vem de um estudo da McKinsey que eu me pergunto quanto tempo a equipe Newsom passou revendo. Outros especialistas em habitação e promotores poderiam ter-lhe dito que era bastante impossível acelerar o desenvolvimento rapidamente sem reformas maciças e politicamente impopulares. E mesmo assim é duvidoso.
Você não deve se distrair com o número de 3,5 milhões, que os desafiadores do Newsom para o cargo de governador em 2022 vão pendurar nele sempre que tiverem a oportunidade. Mas o governador vai ter dificuldade em afirmar que ele facilitou significativamente a construção de moradias em seu primeiro mandato.
Em relação aos sem-abrigo e à protecção dos inquilinos, Newsom merece um bom crédito por fazer coisas que se comprometeu a fazer, ou pelo menos coisas que os seus antecessores ignoraram em grande parte. Projeto Homekey, o ambicioso plano de Newsom para adquirir motéis vagos para moradias permanentes para desabrigados durante a pandemia, está para adquirir 6.000 unidades em apenas seis meses, um período de tempo incrivelmente curto. No ano passado, Newsom cumpriu sua promessa pós-eleitoral de intermediar algum tipo de pacote de proteção ao inquilino entre proprietários e locatários, liderando com sucesso a cobrança por primeiro no país da lei anti-rendas.
Mas no lado da produção de moradias, a política tem seguido a retórica. Depois de ameaçar tirar dólares de transporte das cidades que não aprovam casas suficientes, Newsom recuou depois que governos e legisladores locais recuaram.
Veremos se o normal pós-pandêmico de Newsom significa um novo empurrão para facilitar a construção.