Subscrever para atualizações Anular a subscrição de atualizações Contexto da Seção 50C da Lei do Imposto de Renda, 1961
As participações em transações em imóveis são bastante altas, assim como as implicações fiscais. Não só é percebido, mas um segredo aberto na Índia, que as transações de venda de bens imóveis são subvalorizadas, levando ao vazamento de receitas fiscais causando perdas para o governo e dinheiro não contabilizado não é bom para a saúde da sociedade em geral. Portanto, a inquietação por parte do governo em colmatar esse vazamento e as tentativas dos assessores e profissionais da área tributária de evitar dificuldades para os assessores genuínos. As disposições da seção 50C da Lei do Imposto de Renda, 1961, tratando especificamente de transações em imóveis estão neste contexto.
PARTE I: SEÇÃO 50C DO IMPOSTO SOBRE OS RENDIMENTOS, 1961
DISPOSIÇÕES ESPECÍFICAS EM RELAÇÃO A TRANSACÇÕES EM TERRENOS E EDIFÍCIOS:
Provisão Básica na Seção 50C :
Com efeito de A.Y. 2003-2004 a secção 50C foi inserida na Lei do Imposto sobre o Rendimento de 1961, que trata especificamente sobre a consideração bruta no cálculo das mais-valias relativas a transacções em terrenos ou edifícios ou em ambos.
Secção 50C prevê que se o valor declarado no instrumento de transmissão for inferior à avaliação adoptada, apurada ou apurada pelas autoridades do imposto do selo, a avaliação adoptada, apurada ou apurada pelas autoridades do imposto do selo será considerada para efeitos de cálculo das mais-valias decorrentes da transmissão de terrenos ou edifícios ou de ambos. Por exemplo, se no contrato de venda, o valor do apartamento é declarado em Rs. 24 lacs mas de acordo com as autoridades do imposto de selo a avaliação do apartamento é de Rs. 34 lacs, então será considerado que o apartamento foi vendido por Rs. 34 lacs e as mais-valias serão computadas com base em Rs. 34 lacs.
Em certos casos, isto causa uma situação muito difícil para o vendedor do imóvel, pois ele é obrigado a pagar imposto sobre o dinheiro extra que nunca recebeu. Alternativamente, se ele quiser pedir isenção investindo numa casa residencial ou em títulos de ganhos de capital, etc. dependendo dos factos do seu caso, ele tem que investir uma quantia extra, que ele nunca recebeu na venda. Não é necessário que se invista o próprio produto da venda em esquemas de isenção, uma vez que fundos de qualquer fonte podem ser investidos para beneficiar da isenção. Para sair da dificuldade, pode-se considerar o recurso a disposições de isenção, mas quando chega a decisão a respeito das disposições de isenção, o prazo para planejar o investimento expira.
História e histórico da seção 50C:
A história e o histórico da seção 50C podem ser traçados à inquietação do Governo em tributar o dinheiro negro nas transações de terrenos e edifícios. Os preços de terrenos e edifícios como outros itens são uma função das forças de mercado da procura e oferta. A demanda excede em muito a oferta; mais ainda nas grandes cidades. Esta grande disparidade entre a procura e a oferta gera um mercado inflacionário e especulativo para imóveis e fornece uma grande avenida para o investimento da moeda negra. A consideração pela sua transferência é subestimada no instrumento de transferência pelo vendedor e pelo comprador e uma parte substancial é paga sem registro em dinheiro negro. O vendedor poupa em ganhos de capital em parte não declarada do produto da venda enquanto o comprador poupa no imposto sobre a fortuna e acomoda seus fundos não contabilizados.
Posição entre 1972 e 1986:
Considerando a ampla utilização de dinheiro negro e a subavaliação dos instrumentos de transferência, que afetava negativamente os juros das receitas, o Governo introduziu o Capítulo XXA na Lei do Imposto de Renda de 1961, com o objetivo de refrear tais acordos. O Capítulo XXA esteve presente no livro de estatutos de 15 de Novembro de 1972 a 30 de Setembro de 1986 e foi aplicável às transferências de bens imóveis durante esse período. Previa a aquisição de bens imóveis pelo Governo quando se verificasse que o valor justo de mercado era superior à contrapartida indicada no instrumento de transmissão. O procedimento previsto no Capítulo XXA teve início após a conclusão da transferência. No Capítulo XXA, o Governo foi obrigado a determinar o valor justo de mercado do imóvel, mas o Supremo Tribunal, no caso do K.P. Verghese em 131 ITR 597, considerou que, além de determinar o valor justo de mercado do imóvel transferido, o Governo também foi obrigado a provar que a contraprestação extra não declarada no documento de transferência tinha passado do comprador para o vendedor. Esta exigência de comprovar a passagem da contraprestação do comprador para o vendedor tornou o Capítulo XXA impraticável.
Posição entre 1986 e 2002:
Tendo em conta a decisão do SC acima referida e porque o Capítulo XXA foi aplicado após a transferência do bem imóvel, com efeitos a partir de 1 de Outubro de 1986, o Capítulo XXA foi substituído pelo Capítulo XXC que concedeu ao Governo o direito de preferência na aquisição de um bem imóvel a um preço acordado pelo cedente.
Capítulo XXC da Lei previa, entre outras coisas, a aquisição de bens imóveis pelo Governo Central em certos casos de transferência. Uma transacção relativa a uma transferência de qualquer bem imóvel, se este estivesse situado em qualquer uma das cidades e vilas da Índia notificadas e se a consideração aparente de tal transacção excedesse o limite prescrito, exigia o cumprimento das disposições do Capítulo XXC. Assim, sempre que uma pessoa quisesse transferir um bem imóvel por um preço superior a um determinado montante, não o poderia fazer antes de se submeter ao procedimento previsto no Capítulo XXC.
Capítulo XXC tinha uma aplicação limitada e falhava:
Aí, o Capítulo XXC era aplicável apenas a certas cidades notificadas e apenas se o preço do bem imóvel excedesse um determinado montante. Portanto, apenas algumas pessoas foram afetadas pelas disposições do Capítulo XXC.
Atrasado, houve muitos litígios entre os assessores e o Departamento de Imposto de Renda. Observou-se também que mesmo quando o Departamento Fiscal adquiriu propriedades com preços tão elevados, as mesmas não podiam ser alienadas com lucro em muitos casos. Isto resultou numa situação em que o Departamento foi criticado por ter adquirido desnecessariamente os imóveis de preço elevado. Os fundos do Governo estavam desnecessariamente bloqueados. Assim, nem o Departamento do Imposto de Renda nem os contribuintes estavam satisfeitos com o Capítulo XXC. A Lei das Finanças de 2002 eliminou o Capítulo XXC w.e.f. 1 de Julho de 2002.
2002 em diante Secção 50C inserida:
Apesar de eliminar o Capítulo XXC, o Governo decidiu simultaneamente introduzir a secção 50C com efeito a partir de AA 2003-04.
A cobertura da secção 50C é muito ampla :
Secção 50C afecta todas as transacções de terrenos e edifícios no país excepto Jammu e Caxemira. Embora a secção fale de transferência de terrenos ou edifícios ou ambos, no raciocínio de que o termo “todo” inclui “parte”. Também abrange parte de um edifício. Assim, as transacções de apartamentos, lojas, fábricas de galas, etc. são abrangidas pelas disposições da secção 50C. Observa-se que em alguns casos, as autoridades de imposto de selo têm vindo a adoptar valores de avaliação de imóveis superiores aos valores reais.
Impostos de selo geralmente pagos pelo comprador:
Impostos de selo geralmente pagos pelo comprador do imóvel. Portanto, o comprador tem o direito de contestar uma avaliação mais elevada pelas autoridades do imposto de selo. Entretanto, geralmente os compradores não preferem um recurso perante as autoridades do imposto de selo em comparação com o preço de compra envolvido, o valor do imposto de selo adicional a ser pago devido a uma avaliação mais alta pela autoridade do imposto de selo é um valor exíguo que não permite gastar dinheiro e tempo envolvido num recurso.
O vendedor pode não ter muita representação perante as autoridades do imposto de selo mesmo quando um recurso é preferido pelo comprador.
Pode acontecer que o comprador após completar a transação de compra pode preferir um recurso perante a autoridade do imposto de selo e o vendedor não tem nenhuma informação sobre isso. Além disso, segundo as disposições da maioria dos Actos do Estado, as autoridades do imposto de selo têm o poder de rever a avaliação dos bens imóveis durante um determinado período de anos a partir da data de aposição do carimbo. Nessas circunstâncias, a ordem de avaliação pode ser sujeita a retificação exigindo que o vendedor pague imposto adicional, juros u/s 234B, como investimento u/s. 54/ 54F/ 54EC pode ficar aquém do exigido.
Tendo em conta o disposto na secção 50C, o vendedor está mais preocupado com a avaliação do imposto de selo. Na prática, sugere-se que, com o propósito de permitir a apelação ao fornecedor sob as leis do imposto de selo, pode ser previsto no documento de transferência que uma pequena parte do imposto de selo seria arcada e paga pelo fornecedor para que o locus do fornecedor não seja contestado. O ajuste correspondente pode ser feito na contraprestação monetária.
Transações não cobertas:
Secção 50C é aplicável apenas à transferência de terreno ou edifício ou ambos, desde que seja um bem de capital. Assim, nos casos em que tais ativos são mantidos como ações em comércio, a seção não se aplica. Por implicação, não afecta a venda de terrenos ou edifícios por um construtor ou promotor, porque os terrenos, edifícios, lojas, apartamentos, etc., vendidos pelos construtores e promotores são geralmente acções em comércio nas suas mãos e não os bens de capital. Esta seção também não será aplicável à transferência de inquilinato. Neste caso, não há transferência de terreno ou edifício ou ambos aos quais se aplicam as disposições da secção 50C.
Avaliação separada do imposto sobre o rendimento:
Está contudo previsto no artigo 50C que, embora não tenha sido contestada a avaliação mais elevada pelas autoridades do imposto de selo, o vendedor do imóvel pode representar perante o Oficial do Imposto sobre o Rendimento que a avaliação adoptada pelas autoridades do imposto de selo é superior ao valor justo de mercado do imóvel na data da transmissão e que o Oficial do Imposto sobre o Rendimento pode remeter a questão da avaliação para o próprio Oficial de Avaliação do Departamento de Imposto sobre o Rendimento. Embora a palavra utilizada seja “pode”, o ITO tem de remeter o caso para a avaliação, uma vez solicitada pelo arrendatário. Se a avaliação pelo responsável pela avaliação do departamento de TI for inferior, então essa avaliação inferior deve ser adoptada pelo departamento de Imposto sobre Rendimentos para efeitos de tributação de ganhos de capital ao abrigo da secção 50C.
Avaliação mais elevada do Imposto sobre Rendimentos a ser ignorada:
No entanto, pode acontecer que a avaliação pelo responsável pela avaliação do Imposto sobre Rendimentos seja superior à avaliação adoptada pelas autoridades de imposto de selo. Neste caso, a avaliação do imposto de selo deve ser adotada e a avaliação mais alta pelo Oficial de Avaliação do Imposto de Renda deve ser desconsiderada. Assim, ao abordar o Oficial de Avaliação do Imposto de Renda, o vendedor do imóvel não será um perdedor em nenhum caso. O DVO tem de seguir o procedimento previsto nas subsecções relevantes da secção 16A da Lei do Imposto sobre a Riqueza, segundo a qual o DVO tem de pedir os registos, dar a oportunidade de ser ouvido pelo arrendatário e apresentar provas e depois passar uma ordem de avaliação oral. Além disso, a ordem do DVO pode ser contestada.
Alterações na Secção 50C :
Algumas emendas foram feitas a esta secção pela Lei Financeira, 2016. Duas ressalvas foram acrescentadas à subseção (1) que são as seguintes:
Desde que, quando a data do acordo que fixa o valor da contraprestação e a data de registro para a transferência do bem de capital não forem as mesmas, o valor adotado ou avaliado ou avaliável pela autoridade de avaliação do carimbo na data do acordo pode ser tomado para fins de cálculo do valor total da contraprestação para tal transferência:
Desde que a primeira condição se aplique apenas no caso de o montante da contraprestação, ou parte do mesmo, ter sido recebido através de cheque ou cheque bancário do beneficiário da conta ou através de sistema de compensação electrónica através de uma conta bancária, na data ou antes da data do acordo de transferência.
Outra vez esta secção foi emendada pela Finance Act Finance Act, 2018. A terceira ressalva foi adicionada à subseção (1) que é :
Desde que, também, quando o valor adotado ou avaliado ou avaliável pela autoridade de avaliação do carimbo não exceda cento e cinco por cento da contraprestação recebida ou acumulada como resultado da transferência, a contraprestação assim recebida ou acumulada como resultado da transferência será, para os fins da seção 48, considerada como sendo o valor total da contraprestação.
Algumas das Normas da Seção 50C
1. S.50C não se aplica à transferência dos direitos de reserva
Income Tax Officer Vs. Shri Yasin Moosa Godil (ITAT Ahemdabad)
Da leitura do Sec. 50C, é evidente que o Sec. 50C é uma disposição considerada e se estende apenas ao terreno ou edifício ou a ambos. O Sec. 50C só pode entrar em jogo numa situação em que a contraprestação recebida ou acumulada como resultado da transferência por um recorrente de um bem de capital, seja terra ou edifício ou ambos é inferior ao valor adoptado ou avaliado ou avaliável por qualquer autoridade do Governo do Estado, portanto, para efeitos de pagamento de imposto de selo em relação a tal transferência. É proposta legal estabelecida que a disposição considerada só pode ser aplicada em relação à situação especificamente dada e, portanto, não pode ir além do mandato explícito da seção. Portanto, é claro que para a aplicação do Sec.50C é essencial que a transferência seja de um bem de capital, seja terra ou edifício ou ambos. Se o bem de capital em transferência não puder ser descrito como “terreno ou edifício, ou ambos”, então a seção 50C deixará de ser aplicada. Dos factos do caso narrado acima, verifica-se que o locatário transferiu os direitos de reserva e recebeu de volta o adiantamento de reserva. O adiantamento de reserva não pode ser equiparado ao bem de capital e, portanto, a seção 50C não pode ser invocada.
2. A seção 50C não se aplica à transferência de direitos de locação/ arrendamento
DCIT vs. Tejinder Singh (ITAT Kolkota)
ITAT sustentou que a seção 50C da Income-tax Act, 1961 se aplicará no recebimento da contraprestação sobre “transferência de um bem de capital, seja terra ou edifício ou ambos”, mas não se aplicará no caso de transferência de direitos de locação/ arrendamento.
ITO Vs. Chandrakant R. Patel (ITAT Ahmedabad )
– A linguagem na seção 55A não se refere ao “valor da contraprestação”, mas apenas usa o termo “Valor justo de mercado”. Assim, o escopo da seção é con-fined para determinar o valor justo de mercado de um ativo de capital apenas. Assim, considerando a linguagem da seção 48, o valor assim definido não pode ser substituído por ‘Valor total de consideração’.
– A seção 50C afirma que o AO pode se referir ao DVO u/s. 55A apenas se o arrendatário alegar que o valor adoptado pela autoridade de avaliação do selo excede o seu valor justo de mercado ou o valor assim adoptado pela autoridade de avaliação do selo não foi contestado por nenhuma autoridade, Tribunal ou Supremo Tribunal.
– Assim, a avaliação feita pelo DVO e a consequente adição como feita pela AO foi revertida e a visão tomada pelo CIT(A) foi mantida.
4. Secção 50C não aplicável aos direitos de arrendamento e documento não registado
ACIT Vs. M/s. Munsons Textiles (ITAT Mumbai)
Aplicabilidade da Secção 50C da Lei na ausência de documento registado – O ganho de capital tem de ser calculado com base na contraprestação da venda recebida ou a acumular para o contribuinte. Mesmo que o documento não tenha sido registado, a mais-valia tem de ser calculada com base na contraprestação da venda apresentada e recebida pelo contribuinte, a menos que tenha havido material que demonstre que a contraprestação da venda foi subavaliada. Neste caso, o documento não estava registado e não tinha sido pago imposto de selo. Portanto, o valor do imposto de selo não pode ser adoptado para efeitos de cálculo da mais-valia e o valor indicado no contrato tem de ser adoptado, uma vez que não há material que demonstre que o contribuinte tenha subestimado a contraprestação da venda.
É pertinente notar que foi feita uma alteração na Secção 50C da Lei com efeitos a partir de 1 de Outubro de 2009 para trazer documento não registado também sob a alçada da Secção 50C da Lei. Tendo em conta esta alteração, a presente Instrução não seria válida para as operações de venda celebradas a partir de 1 de Outubro de 2009. Contudo, continuaria a ser válido para as operações de venda realizadas antes de 1 de Outubro de 2009
Aplicabilidade da Secção 50C da Lei aos direitos de arrendamento – Apenas para efeitos limitados de cálculo da mais-valia relativa à venda de terrenos e edifícios, o valor do imposto de selo tem de ser substituído pela contrapartida da venda, tendo em conta as disposições específicas da Secção 50C da Lei. Ficção legal u/s 50C não pode significar que o valor considerado de venda da propriedade é realmente recebido
Subash Chand vs. ACIT (ITAT Chandigarh)
Valorização considerada” u/s 50C para o cálculo do ganho de capital u/s 48 é bastante diferente da real consideração ou disponibilidade real de dinheiro com o propósito de fazer investimentos ou para cobrir as despesas. Contraprestação considerada no sentido da secção 50C não pode e não significa que o montante da contraprestação considerada tenha sido efectivamente pago pelo cessionário ou efectivamente recebido pelo locatário.
6. Se a avaliação referida pela AO, então a avaliação DVO será a contraprestação final de venda para o cálculo do ganho de capital
Sudha Garg Vs ITO (ITAT Delhi)
O responsável pela avaliação fez a ordem de avaliação u/s 147/143(3). A única questão envolvida neste recurso é relativa ao cálculo do ganho de capital de longo prazo na venda de um imóvel localizado em Ghaziabad. O arrendatário declarou o ganho de capital de longo prazo sobre a venda do referido imóvel alegando valor real de recebimento da venda do imóvel.
7. Seção 50C não aplicável ao prédio de armazenagem frigorífica
Laxmi Ice & Cold Storage Vs Income Tax Officer (ITAT Lucknow).
provisões da seção 50C da Lei não é aplicável ao edifício de armazenagem frigorífica, de modo a substituir a contraprestação real da venda pela contraprestação da venda considerada e a ordem do Assessing Officer aprovada sob a seção 147/143(3) da Lei não pode ser um assunto da seção 263.
8. A referência à DVO é obrigatória para invocar a seção 50C (2 )
Amarshiv Construction Pvt. Ltd. Vs. D.C.I.T. (ITAT Ahmedabad)
Adicionamento reforçado u/s.50C(2) da Lei obriga a referência ao DVO no caso de um arrendatário contestar que o preço jantri em questão seja superior ao valor justo de mercado do ativo de capital relevante.
9. Seção 50C não aplicável ao Direito de Compra de um Edifício
Sh. Anil Jain Vs DCIT (ITAT Delhi)
Provisões da seção 50C da Lei não são aplicáveis no caso do locatário, pois o bem de capital envolvido aqui não era terreno ou edifício, mas é um direito de compra de um edifício (loja).
10. A seção 50C não é aplicável na venda de direitos de propriedade através de POA sem avaliação de selo
CIT Vs. Satya Dev Sharma (Rajasthan High Court)
Assessee celebrou um contrato de compra e venda de um terreno e mais tarde transferiu todos os direitos adquiridos sob procuração por determinada contraprestação, AO aplicou a seção 50C e aumentou os ganhos de capital de curto prazo do assessee, o que não foi justificado, uma vez que a seção 50C não era aplicável neste cenário, pois não havia avaliação de selo.
11. Conversão de terras agrícolas: A secção 50C não se aplica aos rendimentos empresariais
O oficial de impostos sobre rendimentos Vs. Smt. Sejal D Shah (ITAT Ahmedabad)
A bancada do ITAT composta por Pramod Kumar (AM) e S. S. Godara (JM) confirmou recentemente que a contrapartida da venda de terras agrícolas após a sua conversão em terras não agrícolas constitui rendimento empresarial e, portanto, a secção 50C da Lei do Imposto sobre Rendimentos de 1961 não pode ser aplicável a tais casos.
12. A secção 50C não pode ser aplicada aos direitos de posse de terras de arrendamento
ACIT Vs. Everest Industries Ltd. (ITAT Mumbai)
A única reclamação da receita neste recurso é que as disposições da secção 50C da Lei mandam que quando uma transferência de bens de capital sendo um terreno ou edifício ou ambos é para contraprestação inferior ao seu valor como adoptado/avaliado pelo Governo do Estado para efeitos de imposto de selo então o valor do imposto de selo seria adoptado como sendo o valor total da contraprestação para o cálculo das mais-valias decorrentes da transferência do bem. É o caso das receitas que a secção 50C da Lei também se aplicaria à transferência de participações em terrenos e não está limitada apenas à transferência de terrenos e edifícios ou a ambos.
13. A transferência de propriedade por meio de AGP não é uma transferência válida, portanto não há ganho de capital
Smt. Maniza Jumabhoy Vs. Asst. Comissário do Imposto de Renda (ITAT Hyderabad)
Assessee has entered into is not a ‘sale deed’ as considered by the AO and CIT(A) but only an ‘agreement of sale cum Irrevocable General Procuorney’ for a property, which the Hon’ble Court has held that these three parties have no ownership rights or title and now property was/is in the possession of Hyderabad Water Works Department for a long period. Sem estabelecer que o arrendatário tem o título de propriedade do imóvel e também sem qualquer escritura de venda da transação, o acordo de venda registrado não pode dar origem a transferência de direitos em um determinado imóvel, particularmente tendo em vista que o Supremo Tribunal de Hon’ble não aprovou a transferência de propriedade por meio do AGP. Nestas circunstâncias, a própria base para a cobrança de ganhos de capital está em dúvida. Entretanto, a ordem do tribunal foi pronunciada subseqüentemente e pode haver mais controvérsias sobre a questão entre as partes. Portanto, é melhor que a AO examine a questão novamente, à luz das ordens do Tribunal de Hon’ble sobre a questão e também o fato é que é apenas um acordo de venda e não uma escritura de venda.
14. Sec 50C não se aplica à venda de terrenos para a Govt Company
Income-tax Officer Vs. Southern Steel Ltd. (ITAT Hyderabad)
O ponto discutível neste caso é se o Sec. 5OC pode ser invocado quando o comprador é uma empresa governamental, ou seja, Andhra Pradesh Industrial Infrastructure Corporation Limited (APIIC). No negócio imobiliário, é predominante que a parte substancial da consideração não seja contabilizada. A fim de tributar essa parte não contabilizada da contraprestação considerada como provisão foi introduzida como Seção 5OC quando a contraprestação for inferior ao valor do imposto de selo, esse valor deve ser tratado como contraprestação de valor integral para fins de ganho de capital.
15. Penalidade U/s. 271(1)(c) não justificada com base na mera alta valorização do imóvel pelo imposto de selo
ITO Vs. Shri Ajay Sharma (ITAT Delhi)
>Quando o arrendatário ofereceu o valor real recebido na venda do imóvel para tributação, as autoridades fiscais não se justificaram em ordem de penalidade passageira sob o artigo 271(1)(c) adotando a valorização do imóvel pelo imposto de selo sob o artigo 50C
CA. TARUN GHIA
(O artigo foi originalmente escrito pelo CA Tarun Ghia, no qual acrescentámos mais alguns Paras para o actualizar com jurisprudência recente)