Este artigo discute as preocupações éticas associadas à “inversão” de um imóvel e as duas formas como um especulador pode estruturar a transferência de seus direitos de propriedade em um flip.
Leitores frequentes do primeiro tuesday Journal Online estão cientes de que nossa posição sobre os especuladores de uma única família residencial (SFR) é desfavorável. Os especuladores tiram dinheiro das mãos tanto dos vendedores como dos compradores-ocupantes das casas. No processo, eles inflacionam artificialmente os preços das casas, tipicamente em um arranjo de dupla multidão.
primeira terça-feira os escritores estão cientes, no entanto, que os especuladores existem e continuam a ser um fator no mercado imobiliário da Califórnia. Portanto, especuladores e seus agentes imobiliários devem saber como estruturar adequadamente suas transações para evitar causar estresse indevido a vendedores, compradores e ao mercado imobiliário como um todo. Em outras palavras: se você precisa fazê-lo, faça-o corretamente.
Dois métodos diferentes para contratar um flip
Um especulador subcapitalizado localiza uma residência que ele gostaria de comprar com a intenção de consertá-la e imediatamente localizar um comprador e revender o imóvel. No entanto, o especulador não é financeiramente capaz de comprar, reabilitar e transportar o imóvel até fechar a revenda.
Se o especulador puder celebrar um contrato de compra por escrito para comprar o imóvel, ele irá vender e transferir o seu direito de propriedade do imóvel para:
- um usuário que pagará em dinheiro para adquirir os direitos de propriedade do especulador – chamado de flipping – e tornar-se um comprador substituto; ou
- um grupo de capitalistas de risco com grandes quantias em dinheiro, formado pelo especulador como uma sociedade de responsabilidade limitada (LLC) para financiar o preço de compra e os custos de transporte da propriedade em curso com a intenção de fechar a caução e posteriormente revender o imóvel – chamado de sindicação.
Na revenda do imóvel a um comprador (a não ser por cessão ao seu grupo sindicado), o especulador também o fará:
- cede o seu direito contratual de compra do imóvel ao comprador substituto, então também conhecido como o cessionário, entrando em instruções suplementares de caução, e a caução será fechada em nome do comprador substituto (como é feito na sindicação); ou
- transferir seu interesse de propriedade usando uma escritura de concessão, celebrando um contrato de compra e venda em separado e instruções de caução com seu comprador e fechar concomitantemente ou após o fechamento da caução de compra do especulador com o proprietário, um processo chamado double escrowing se o especulador evitar colocar mais dinheiro do que seu depósito de boa-fé.
Provisão de atribuição e aquisição de direitos
Todos os direitos de compra que um especulador detém como comprador sob um contrato de compra celebrado com o proprietário podem ser atribuídos, a menos que seja restringido por uma provisão no contrato de compra ou nas instruções do escrow. Além disso, uma cessão é barrada quando qualquer desempenho pessoal prometido pelo comprador original (o especulador) sob o contrato de compra será diferente se for realizada pelo comprador substituto (o cessionário), como ocorre com acordos de financiamento de carryback que exigem que o comprador cumpra os mesmos padrões de solvabilidade e cuidado de propriedade.
Nem pode um proprietário recusar cooperar com a cessão por parte de um investidor dos seus direitos de compra a um agente de armazenagem de títulos para que o investidor possa concluir uma transacção de inversão do Código da Receita Federal §1031, denominada transacção de estacionamento pela Receita Federal (IRS). O agente de depósito não é um comprador substituto, mas um intermediário ou um palhaço que se limitará a deter o título e a escriturar a propriedade para o investidor em data posterior.
Outras vezes, quando o contrato de compra declara que os direitos de compra do especulador são atribuíveis, o proprietário não pode exigir que o comprador original – o especulador – feche a caução e tome o título em seu nome em vez de em nome de um comprador substituto por cessão.
Para colocar o proprietário em notificação do direito do especulador de ceder os seus direitos de compra a um comprador substituto que irá fechar o contrato de compra e venda, as disposições de aquisição no contrato de compra e venda exigem que a transferência de propriedade pelo proprietário seja segurada em nome do comprador ou cessionário.
A reserva acordada no contrato de compra e venda de que o título pode ser adquirido por cessão em nome de um comprador substituto, o proprietário deve cooperar de boa fé, assinando instruções de encerramento e documentos de transferência para que o título possa ser transmitido e a caução fechada em nome do comprador substituto.
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A partir daí, o especulador então:
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- visita e localiza um comprador substituto;
- negocia a quantia que deve ser paga pela venda dos seus direitos de compra; e
- entra num acordo para vender e ceder o seu direito de comprar a propriedade sob o acordo de compra e as instruções de caução que tem com o proprietário.
A revenda por cessão
Documentação da cessão por parte do especulador do seu direito contratual de compra de um imóvel é melhor tratada através de escrow como instruções suplementares do escrow.
Um especulador, através de uma cessão, transfere todos os seus direitos de compra ao comprador substituto, chamado cessionário, em troca de uma promessa de pagamento ao especulador de uma soma de dinheiro devida ao entrar na cessão ou no momento do fechamento do contrato de caução.
O comprador substituto que aceita a cessão concorda em cumprir integralmente todas as obrigações do especulador, nos termos do acordo de compra e das instruções do contrato de caução. Pela atribuição, o comprador substituto assume a responsabilidade legal pelas obrigações do contrato do especulador delegado ao comprador substituto, uma atividade chamada de suposição.
Na atribuição do especulador dos seus direitos de compra, o comprador substituto “pisa no sapato” do especulador como o comprador em caução. Tendo sido atribuído todos os direitos de compra da propriedade, o comprador substituto pode executar o acordo de compra em seu nome e exigir que o proprietário feche a caução, transmitindo a propriedade ao comprador substituto.
O comprador substituto, ao aceitar a cessão em caução, assume todas as obrigações do especulador ao abrigo do acordo de compra e das instruções de caução. Ao eliminar todas as contingências, aprovar as divulgações e renunciar a outros direitos de cancelamento, o comprador substituto deve realizar o pagamento do preço de compra e fechamento do escrow sobre a transação. Caso contrário, ele é responsável perante o proprietário por falhar injustamente no fechamento do escrow.
O comprador substituto que não fechar o escrow sem desculpa ou justificação legal, chamado de violação, também é responsável perante o especulador sob a suposição de provisões na atribuição de perdas que o especulador possa incorrer devido à violação. Este especulador pode incorrer em perdas de dinheiro se o proprietário perseguir o especulador por perdas de dinheiro ou desempenho específico na violação, a menos que uma liberação de responsabilidade, ou novação, tenha sido celebrada pelo proprietário e pelo especulador no momento da atribuição. Este acordo de liberação e substituição exige que o proprietário procure apenas o comprador substituto para a execução do contrato de compra e venda e o depósito de garantia, um acordo chamado de novação.
Para cumprir as instruções do escrow após a cessão dos direitos de compra do especulador, o escrow prepara todos os documentos de encerramento em nome do comprador substituto. Os documentos de encerramento incluem:
- escrituras;
- notas de transporte e escrituras de confiança;
- instruções e declarações de encerramento;
- aprovações e suposições de quaisquer empréstimos existentes;
- seguro de títulos; e
- desobstrução de quaisquer outros itens necessários para que o Escrow feche.
Uma revenda separada por escritura de concessão
Um especulador que vira uma propriedade pode não querer revelar a um comprador substituto o preço de compra que o especulador está a pagar pela propriedade e, portanto, os seus ganhos na viragem. Além disso, o proprietário pode se recusar (injustamente) a cooperar e permitir que o depósito seja fechado em nome do comprador substituto quando solicitado a cumprir com a cessão dos seus direitos de compra pelo especulador. O proprietário pode sentir que tem direito ao lucro rápido do especulador.
Em vez de ceder os seus direitos de compra ao abrigo do acordo de compra e instruções de caução a um comprador substituto que o especulador tenha localizado, o especulador pode simplesmente revender o imóvel, quer o especulador tenha ou não adquirido o título em seu nome. Em alguns condados, a revenda será adicionalmente tributada no registro da segunda escritura de concessão, um imposto que a cessão evita. Há ainda a questão da retenção de 3% do preço da revenda pelo Conselho Fiscal da Franquia (FTB), o que faz com que os especuladores incorporem e se informem como uma sociedade “S” para evitar a retenção do FTB na revenda.
Na revenda do imóvel pelo especulador, o especulador e sua perspectiva de comprador celebrarão um contrato de compra totalmente novo e um conjunto de instruções de caução, separado dos contratos do especulador com o proprietário.
No contexto de uma revenda, o especulador assume os deveres que o proprietário deve ao comprador para fazer todas as divulgações exigidas a um vendedor de imóveis. O especulador pode utilizar as divulgações que recebeu do proprietário, anotando qualquer informação adicional ou contrária que lhe seja conhecida.
Será aberta uma caução separada para a revenda que será financiada pelo comprador da revenda e qualquer credor hipotecário comprador-assistente. A empresa de caução que trata da compra do especulador é normalmente usada na revenda por conveniência e encargos reduzidos de caução, e se um fechamento simultâneo, a transferência de fundos.
A caução de compra do especulador com o proprietário e a caução de revenda separada aberta com o comprador substituto podem fechar simultaneamente, ou os fechamentos podem ser separados no tempo. O fechamento do depósito de revenda deve ser condicionado ao fechamento do depósito de compra do especulador com o proprietário. A receita líquida de vendas do especulador com o seu contrato de revenda será a fonte dos fundos que ele usará se fechar simultaneamente com o seu contrato de compra com o proprietário.
Por este processo legítimo de dupla escritura, duas escrituras de concessão serão registradas – uma do proprietário para o especulador que, por sua vez, transmitirá a propriedade por meio de escritura de concessão ao comprador revendedor nesta variedade de escritura.
Apenas um título de seguro será emitido se os fechamentos forem simultâneos, e um conjunto de suposições de empréstimo ou documentos de origem do empréstimo será preenchido – tudo em nome do comprador substituto. Se a caução de compra do especulador fechar primeiro, será necessário adquirir uma apólice de título de garantia com um prémio de 10%. Sob um fichário, uma apólice de seguro do título será emitida em nome do comprador substituto quando a caução de revenda no flip for fechada.
Editor’s note – Normalmente, propriedades seguradas pela Administração Federal de Habitação (FHA) não podem ser flipadas dentro de 90 dias após a venda, no entanto, o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD) instituiu uma moratória temporária sobre essa regra anti-flipping num esforço para combater a suposta iliquidez de propriedades imobiliárias (REO) durante a crise de execução hipotecária. A partir de 1 de fevereiro de 2010, e com vigência de um ano, um imóvel pode ser revirado por um especulador dentro do período de 90 dias pós-venda, sujeito a requisitos relativos ao preço de venda, às especificações do financiador e ao status de porte de armas da transação.
Divulgação numa revenda
O especulador que oferece a venda de um imóvel residencial de uma a quatro unidades deve fazer uma divulgação completa das condições físicas, operacionais e de propriedade, bem como dos riscos naturais e ambientais que afectam o imóvel. O comprador substituto em uma cessão do direito do especulador de comprar o imóvel recebe cópias do contrato de compra e venda, instruções de caução e todas as divulgações recebidas pelo especulador do proprietário.
Ao concordar com a cessão, o comprador substituto acusa o recebimento dos documentos entregues a ele pelo especulador.
Agência
Quando o especulador envolvido é um licenciado imobiliário agindo em nome do proprietário do imóvel que procura vender (geralmente agindo sob um contrato de listagem ou de gerenciamento de propriedade), a situação é complicada pelos deveres fiduciários devidos ao proprietário/vendedor pelo especulador.
Considerar um corretor que, enquanto empregado para localizar um comprador para o imóvel listado, prepara um contrato de compra nomeando a si mesmo como o comprador e o submete ao vendedor. O acordo de compra exige que o corretor seja pago uma taxa para atuar como agente do vendedor.
Prior ao fechamento do escrow aberto para a compra, o corretor localiza um comprador substituto que concorda em adquirir os direitos do corretor para comprar o imóvel sob o acordo de compra através de uma cessão e se substituir no escrow como comprador substituto. O comprador substituto paga ao corretor uma taxa de transferência pela cessão.
O vendedor concorda com a cessão dos direitos do corretor ao comprador substituto após o corretor reiterar que o valor do imóvel não excede o preço estabelecido no seu contrato de compra e venda com o vendedor.
No fechamento, o corretor diz ao vendedor que deve receber uma taxa de cessão pela transferência de seu direito de compra, mas não revela o valor em dólares da taxa. Após o fechamento do contrato, o vendedor descobre que, além da taxa que pagou ao corretor, o comprador substituto pagou ao corretor 10% do preço de compra pela cessão.
O vendedor faz uma exigência ao corretor pela taxa de cessão e pela devolução da taxa de corretagem que pagou, alegando que o corretor violou seu dever fiduciário para com o vendedor e o fez de forma enganosa, pois o corretor não revelou o valor dos benefícios que recebeu enquanto atuava como agente de listagem, e privou o vendedor de sua capacidade de vender seu imóvel pelo valor mais alto possível.
O corretor alegou não ter o dever de divulgar o preço pago pelo comprador substituto pela cessão, uma vez que o estatuto do corretor nos termos do contrato de compra e venda era o de um comitente com um interesse no imóvel que podia vender.
O corretor violou o seu dever fiduciário para com o vendedor como agente de listagem (ou gerente do imóvel) ao não divulgar o valor em dólares dos benefícios que recebeu na sua venda do imóvel ao comprador substituto?
Sim! O dever fiduciário de um corretor criado pelo contrato de listagem nunca foi rescindido, exigindo que o corretor divulgue todos os ganhos. O corretor não extinguiu suas funções de agência antes de celebrar o contrato de compra e venda para comprar o imóvel listado como principal.
Um corretor deve divulgar a extensão total de todos os benefícios recebidos que resultaram do seu envolvimento ou do seu agente numa transacção que estavam a negociar ou a arranjar em nome de um cliente.
Regras especiais para especuladores de EP
Ao comprar um imóvel residencial de um vendedor em execução, o especulador é ainda mais regulado pelas leis de compra de acções (EP) destinadas a proteger os vendedores vulneráveis. Um vendedor em execução tem um direito de rescisão de dois anos quando existe má conduta do especulador sob os estatutos do EP. Em uma cessão dos direitos de compra do especulador, o vendedor mantém seus direitos de rescisão contra o comprador substituto, uma vez que o direito de rescisão surgiu sob o contrato assumido pelo comprador substituto.
No entanto, se o especulador transmitir o imóvel a um terceiro comprador, invertendo-o numa revenda separada, o comprador é um comprador de boa fé (BFP) isento do direito de rescisão de dois anos do vendedor ao abrigo da lei do EP – mesmo que o comprador da revenda saiba que o imóvel está em execução.
Keywords: Cessão, reversão, especuladores
