De vez em quando recebo um telefonema de um proprietário que está descontente que um galpão esteja no quintal do vizinho, violando as regras de retrocesso municipal. Ou talvez um vizinho tenha colocado uma cerca ou prédio sobre uma linha de propriedade, e eles querem saber o que podem fazer sobre isso.
Algumas vezes esses problemas surgem quando uma pessoa quer vender sua propriedade, ou um comprador quer comprar uma propriedade afetada por esses problemas. Estes podem ser problemas complicados, mas às vezes são facilmente resolvidos. Se um proprietário não tomar medidas para proteger o seu interesse na sua propriedade, ele pode na verdade perder a propriedade e outros direitos para outra pessoa.
A partir do conceito de posse adversa, uma pessoa tem a capacidade de adquirir a propriedade imobiliária de outra pessoa se ela mantiver uma posse aberta, visível e exclusiva da terra por um período ininterrupto de 15 anos. Também se pode adquirir um direito de passagem ou outro tipo de servidão pelo uso contínuo e ininterrupto da propriedade de outra pessoa por 15 anos.
Quando tive um caso como este, lembrei-me da faculdade de direito no Oregon que uma pessoa que tentava adquirir título por posse adversa tinha que estar ciente de que não era proprietária do terreno, então a posse era “hostil”. No entanto, fiquei surpreso ao saber que sob a lei de Connecticut, “hostil” significa apenas uma simples ocupação da terra e uma pessoa poderia possuir de forma adversa, mesmo se ela pensasse que de fato possui a terra. Isto é referido por alguns como a “regra de Connecticut”, que é mais favorável a um invasor inocente que pensa ser dono da terra.
Então se você tem uma situação em que outra pessoa colocou uma cerca e tomou posse de parte da sua propriedade ou está agindo como se ela fosse proprietária de uma parte da sua terra, essa pessoa pode ser capaz de adquirir a propriedade da mesma. A lei de Connecticut fornece um recurso para aqueles que estão preocupados com um vizinho que possua adversamente suas terras, e isso está estabelecido no Estatuto Geral de Connecticut 52-575.
Muito geralmente, o estatuto diz que a pessoa cuja terra está sendo possuída adversamente pode servir uma notificação por escrito sobre a outra parte, dando assim aviso da intenção de contestar o esforço de possuir adversamente. Por favor, não tente dar esta notificação sem o conselho de um advogado. Este processo de notificação é considerado uma interrupção no período de 15 anos se uma ação judicial for apresentada pelo proprietário do registro no prazo de um ano após a notificação, o que seria dispendioso.
Todos os proprietários devem inspecionar suas propriedades regularmente para ver se qualquer outra pessoa está agindo de forma a apoiar uma reclamação por posse adversa. Tem sido sugerido que uma maneira possível de frustrar uma reivindicação de posse adversa é celebrar um acordo escrito com a outra parte, pelo qual você lhes dá permissão por escrito para usar o seu terreno, e a outra parte reconhece por escrito que você é o proprietário do terreno e que eles o estão usando com o seu consentimento. Esta pode ser uma solução eficaz e simples, dependendo de quão bem você se dê com seu vizinho.
E aquele vizinho que coloca um galpão numa linha de propriedade, em violação de um revés municipal? Em geral, se você não tomar medidas para remover o galpão dentro de três anos você pode ser considerado como tendo perdido a capacidade de fazer valer o revés.
Se o seu terreno está sujeito a uma reclamação de posse adversa ou uma invasão e você está planejando vender a sua propriedade, você deve discutir a situação com o seu agente imobiliário e seu advogado o mais rápido possível. Estes profissionais podem aconselhá-lo sobre as medidas que deve tomar para resolver o problema.
Estes problemas nem sempre têm de se tornar um fardo excessivo. Por exemplo, se você acredita que o barracão de um vizinho está invadindo sua propriedade mas é feito de tal maneira que nunca o incomodou, talvez também não vá incomodar a pessoa que compra sua propriedade. Neste caso, quando lhe é pedido para assinar a “declaração do proprietário” como vendedor do imóvel, você deve revelar que pode haver uma invasão ou um sinistro de posse adversa.
O comprador ainda deve ser capaz de adquirir o seguro do título, uma vez que a seguradora é provável que faça uma exceção para os direitos sobre o imóvel a ser comprado que surjam da invasão. Como em qualquer outro assunto importante, você quer rever isto com seu agente imobiliário e advogado no início do processo.
Você também pode querer falar com seu advogado sobre o que significa se você não receber uma pesquisa, e o que a exceção da pesquisa tipicamente encontrada em uma apólice de título de propriedade significa. As pesquisas são caras, mas são especialmente úteis se você tem algum plano para construir, expandir ou mudar qualquer estrutura na propriedade que você está adquirindo.
Em outra nota, eu estava andando de bicicleta de exercício no outro dia e assistindo as notícias quando um item me lembrou do velho ditado: “Quando seu tempo acabou, seu tempo acabou”. Um cavalheiro de 65 anos estava na sua caminhada matinal na Alemanha quando foi morto por um elefante que tinha escapado de um zoológico local. Eu não posso dizer que eu sou um crente no destino, mas isso me fez pensar se essa pessoa iria perecer naquela manhã, não importa onde ele foi ou o que ele fez.
Por estas linhas, se você não tem um testamento, uma procuração e uma diretriz antecipada de cuidados de saúde, o que você está esperando? A ausência de qualquer um destes documentos provavelmente causará despesas consideráveis aos seus entes queridos, dor de cabeça e burocracia se você ficar incapacitado ou morrer. Faça isso por eles.
Jim Young é sócio em Andrews & Young P.C., que tem escritórios em Waterford e Groton, e tem servido a área sudeste de Connecticut desde 1987. As declarações feitas nesta coluna em particular não pretendem ser tomadas como aconselhamento jurídico para qualquer situação de facto em particular. Consulte um advogado.