Aluguel de espaço comercial é uma grande responsabilidade — o sucesso ou o fracasso do seu negócio pode acontecer em certos termos do contrato de arrendamento. Antes de se aproximar de um locador, você deve entender como os arrendamentos comerciais diferem dos mais comuns, e antes de assinar qualquer coisa, certifique-se de entender e concordar com os termos básicos do arrendamento, como o valor do aluguel, a duração do arrendamento e a configuração do espaço físico.
Como os arrendamentos comerciais diferem dos residenciais
É crucial entender desde o início que, praticamente e legalmente falando, os arrendamentos comerciais e residenciais são bastante diferentes. Aqui estão as principais distinções entre eles:
- Menos leis de protecção do consumidor. Os arrendamentos comerciais não estão sujeitos à maioria das leis de protecção do consumidor que regem os arrendamentos residenciais — por exemplo, não existem limites máximos para os depósitos de segurança ou regras que protegem a privacidade do inquilino.
- Sem formulários padrão. Muitos arrendamentos comerciais não são baseados em um formulário ou contrato padrão; cada arrendamento comercial é personalizado de acordo com as necessidades do locador. Como resultado, você precisa examinar cuidadosamente cada contrato de arrendamento comercial oferecido a você.
- Longo prazo e vinculativo. Você não pode facilmente quebrar ou alterar um contrato de arrendamento comercial. É um contrato legalmente vinculativo, e uma boa quantidade de dinheiro está normalmente em jogo.
- Negociabilidade e flexibilidade. Os arrendamentos comerciais estão geralmente sujeitos a muito mais negociação entre os proprietários e o senhorio, uma vez que as empresas muitas vezes precisam de características especiais nos seus espaços, e os senhorios estão muitas vezes ansiosos pelos inquilinos e dispostos a alargar as ofertas especiais. (Para informações sobre como negociar os termos do seu contrato de arrendamento, consulte Arrendamentos Comerciais: Negocie os Melhores Termos.)
Primeiro, considere o valor do aluguel — certifique-se de que você pode pagá-lo — e a duração do aluguel. Você provavelmente não quer se ligar a um arrendamento de cinco ou dez anos se puder ajudar; o seu negócio pode crescer mais rápido do que você espera ou a localização pode não funcionar para você. Um arrendamento de curto prazo com opções de renovação é normalmente mais seguro.
Pense também no espaço físico. Se o seu negócio requer modificações no espaço existente — por exemplo, adicionar cubículos, levantar uma doca de carga ou fazer uma nova ligação para melhores comunicações — certifique-se de que você (ou o proprietário) será capaz de fazer as alterações necessárias.
Outros itens menos evidentes explicitados no arrendamento podem ser igualmente cruciais para o sucesso do seu negócio. Por exemplo, se você espera que o seu negócio de reparação de câmeras dependa em grande parte dos clientes walk-in, certifique-se de que o seu arrendamento lhe dá o direito de colocar uma placa que é visível a partir da rua. Ou, se está a contar ser a única loja de sanduíches dentro de um novo complexo comercial, certifique-se de que o seu contrato de arrendamento impede o senhorio de arrendar espaço a um concorrente.
Para mais informações detalhadas sobre a negociação de termos de arrendamento comercial, consulte a secção Nolo sobre Negociação de Arrendamentos Comerciais.
Critical Lease Terms
A lista seguinte inclui muitos itens que são frequentemente abordados nos arrendamentos comerciais. Preste atenção aos termos relacionados:
- a duração da locação (também chamada de termo de locação), quando começa e se há opções de renovação
- a locação, incluindo aumentos permitidos (também chamados de escalas) e como serão computados
- se a locação paga inclui seguros, impostos sobre a propriedade e custos de manutenção (chamada de locação bruta); ou se você será cobrado separadamente por esses itens (chamado de aluguel líquido)
- o depósito de segurança e condições para seu retorno
- exatamente que espaço você está alugando (incluindo áreas comuns como corredores, salas de descanso e elevadores) e como o locador mede o espaço (algumas práticas de medição incluem a espessura das paredes)
- se haverá melhorias, modificações (chamadas de build outs quando um novo espaço estiver sendo finalizado de acordo com suas especificações), ou acessórios adicionados ao espaço; quem pagará por eles, e quem os possuirá após o término do arrendamento (geralmente, o proprietário faz)
- especificações para placas, incluindo onde você pode colocá-las
- quem fará a manutenção e conserto do local, incluindo os sistemas de aquecimento e ar condicionado
- se o arrendamento pode ser atribuído ou sublocado a outro inquilino
- se há uma opção para renovar o arrendamento ou expandir o espaço que está a alugar
- se e como o arrendamento pode ser rescindido, incluindo requisitos de aviso prévio, e se há penalidades por rescisão antecipada, e
- se os litígios devem ser mediados ou arbitrados como uma alternativa ao tribunal.
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A Lei dos Americanos Portadores de Deficiência. A Lei dos Americanos Portadores de Deficiência (ADA) exige que todas as empresas abertas ao público ou que empregam mais de 15 pessoas tenham instalações que sejam acessíveis às pessoas portadoras de deficiência. Certifique-se de que você e seu proprietário estão de acordo sobre quem pagará por quaisquer modificações necessárias, como adicionar uma rampa ou ampliar as portas para acomodar cadeiras de rodas.
Para mais conselhos sobre como escolher um local para o seu negócio, leia Escolhendo um Local de Sucesso para o seu Negócio.
Para informações essenciais para os empresários sobre a caça a um arrendamento justo e viável, obtenha Negociate the Best Lease for Your Business, de Janet Portman e Fred S. Steingold (Nolo).