Avaliadores usam três métodos diferentes para estimar o valor de um imóvel. A abordagem de renda considera o valor como o valor presente dos fluxos de caixa futuros esperados gerados pelo imóvel. É mais preciso na avaliação de propriedades comerciais com renda de aluguel em mercados ativos. O método de comparação de vendas relaciona o valor estimado do imóvel em questão com imóveis semelhantes que tenham sido recentemente vendidos no mesmo mercado. Este método é particularmente útil quando os imóveis comparáveis e o imóvel em causa são muito semelhantes e foram vendidos nos últimos meses. Isso significa que o método de comparação de vendas também se baseia num mercado activo para propriedades semelhantes.
Por outro lado, o método do custo de avaliação é o único que não depende de um mercado activo para propriedades semelhantes. Em vez disso, a abordagem de custo estima o valor da propriedade como o valor dos seus componentes, o terreno subjacente, e o valor depreciado das benfeitorias. Neste artigo vamos mergulhar profundamente na forma como a abordagem de custo das avaliações funciona.
A Fórmula da abordagem de custo
Embora os detalhes sejam mais complicados, a fórmula básica para avaliar um imóvel usando a abordagem de custo é:
Valor do Imóvel = Valor do Terreno + (Custo Novo – Depreciação Acumulada).
A abordagem de custo é baseada na crença econômica de que compradores informados não pagarão mais por um produto do que pagariam pelo custo de produzir um produto similar que tenha o mesmo nível de utilidade. A abordagem de custo para avaliação é fácil de usar quando o imóvel é novo e representa o maior e melhor uso do imóvel. Neste caso, o custo novo é conhecido porque as melhorias acabaram de ser construídas. Além disso, deve haver uma quantidade insignificante de depreciação acumulada. Uma vez que a abordagem de custo não se baseia em valores comparáveis, também é útil quando se avalia um imóvel de uso especial ou um imóvel com componentes únicos.
Aprisma de custo: Custo Novo
Custo novo pode ser definido de duas formas diferentes. Custo de substituição novo é o custo atual para construir um edifício com a mesma utilidade usando os materiais de construção atuais enquanto adere aos padrões, desenhos e layouts atuais. Custo de reprodução novo é o custo atual para construir uma duplicata exata da propriedade com os mesmos materiais e práticas de construção de acordo com o projeto, layout e padrões em vigor no momento em que a propriedade foi inicialmente construída. Para propriedades relativamente novas, não há praticamente nenhuma diferença no custo de substituição e no custo de reprodução. Quanto mais única ou histórica for uma propriedade, maior será, no entanto, a diferença entre o custo de reprodução e o custo de substituição. Construir uma réplica exata de uma casa histórica é muito mais caro do que construir uma casa nova.
Ao considerar os custos de construção, é importante considerar tanto os custos diretos quanto os custos indiretos. Os custos diretos incluem os custos de materiais e mão-de-obra associados à construção. Os custos indiretos incluem custos como impostos, taxas administrativas, custos de financiamento, honorários profissionais e seguros. Existem quatro métodos principais para estimar custos novos ao calcular o custo de reposição ou o custo de reprodução.
- Método da Unidade Comparativa – Os custos são baseados em uma estimativa de soma total por pé quadrado ou por pé cúbico. Os custos dividem-se em cinco categorias principais de acordo com os materiais de construção: armação de aço pesado com paredes de cortinas exteriores, armação de betão armado com paredes de cortinas exteriores, paredes de betão armado ou paredes de alvenaria exteriores de suporte de carga, construção de armações exteriores de suporte de carga e armação metálica pré-fabricada. Os custos podem ser ainda mais discriminados por qualidade.
- Método do custo segregado – Em vez de considerar os custos dos componentes de uma só vez, o método do custo segregado utiliza os custos médios dos componentes com base no material e na qualidade da construção. Por exemplo, o método do custo segregado consideraria separadamente o custo de componentes como o telhado, a estrutura, os revestimentos de piso, a canalização e a unidade de HVAC. Esses custos individuais juntos estimam o custo novo.
- Método do levantamento da quantidade – Este é o método mais preciso para estimar o custo novo, mas é também o método mais difícil e mais demorado. O método de pesquisa quantitativa estima o custo de cada item individual envolvido na construção das melhorias. É semelhante à forma como os empreiteiros calculam o custo que fornecem como uma estimativa de proposta. Há um ajuste para custos indiretos e lucro adicionado ao custo total do componente base.
Abordagem de custos: Depreciação
Depreciação causa a diferença de valor entre o custo novo das melhorias e o valor atual da contribuição das melhorias. As três formas de depreciação são física, funcional e depreciação externa. A depreciação física resulta do desgaste normal do imóvel que acontece com a idade. A depreciação funcional é o resultado de mudanças nas necessidades ou preferências ao longo do tempo que causam uma redução na utilidade do imóvel. A depreciação externa é o resultado de vizinhança adversa ou tendências econômicas. Há três métodos que os avaliadores podem usar para estimar a depreciação.
- O Método da Idade-vida – Este método é o mais simples e mais comum de estimar a depreciação. O avaliador estima a idade total, a idade efetiva e a vida útil remanescente das melhorias. A idade efectiva é uma função da condição actual do imóvel, bem como da sua utilidade e localização no mercado actual.
- O Método de Partida – Esta é a forma mais precisa e abrangente de estimar todas as formas de depreciação. É, no entanto, extremamente complicado e demorado. O método de decomposição identifica cada forma individual de depreciação física, funcional e externa. Então, a depreciação de cada fator individual é quantificada e somada para calcular a depreciação acumulada no imóvel.
- O método de extração de mercado – O método de extração de mercado usa dados de vendas comparáveis para estimar a porcentagem de depreciação apropriada a ser aplicada ao bem sujeito. Os avaliadores encontram o valor depreciado das benfeitorias no imóvel comparável, subtraindo o valor do terreno e contribuindo com o valor das benfeitorias a partir do preço de venda. A porcentagem do valor da propriedade comparável que foi depreciada é o valor depreciado das benfeitorias dividido pelo custo novo dessas benfeitorias. Esta porcentagem é então aplicada ao imóvel em questão.
Abordagem de custo: Valor do Terreno
Existem muitas técnicas que os avaliadores podem usar para estimar o valor do terreno, mas todas elas são essencialmente alguma forma de abordagem de renda ou de comparação de vendas. A comparação direta é o método mais comum para estimar o valor da terra. O preço do terreno é simplesmente derivado de lotes de terreno recentemente vendidos. Também pode ser calculado como um valor residual usando a equação da abordagem de custo para uma propriedade recém-construída onde o preço de custo novo e o preço de venda são ambos conhecidos.
Exemplo de avaliação da abordagem de custo
Subpose an appraiser is using the cost approach to estimate the value of a property on 1 acre of land. Locais de tamanho e localização similares vendem-se por cerca de $40.000. Usando o método da unidade comparativa, um avaliador descobre que o custo novo para um edifício de materiais e qualidade de construção similares é de $40/pé para um edifício de 24.000 pés quadrados. Portanto, o custo novo das melhorias é de $960.000. As melhorias têm uma vida económica total estimada de 40 anos e uma vida económica restante de 30 anos. O método de depreciação por idade sugere que as benfeitorias devem ser depreciadas em 25%, uma vez que têm o equivalente a 10 dos 40 anos de idade. A dedução apropriada da depreciação é de 25% dos $960.000, que é de $240.000. Usando a abordagem de custo, o avaliador estima que o valor final do imóvel é de $760.000,
Conclusão
Neste artigo discutimos a abordagem de custo para avaliação, que é comumente usada por avaliadores de imóveis comerciais. Comparamos a abordagem de custo versus a abordagem comparável de vendas e também a abordagem de custo versus a abordagem de renda. A principal diferença com a abordagem de custo é que ela não requer um mercado ativo. A abordagem de custo determina o valor ao adicionar o valor do terreno ao custo de um novo edifício equivalente, subtraindo depois qualquer depreciação. Percorremos como os avaliadores calculam o custo novo, a depreciação, e também como o valor do terreno é determinado. Finalmente, passamos por uma abordagem de custo passo a passo para mostrar como a abordagem de custo pode ser usada para determinar o valor da propriedade.