City Council na terça-feira avançou uma medida para exigir aos operadores de aluguel de férias que provem anualmente que são donos das casas alugadas a turistas e viajantes. A medida irá para uma terceira leitura, já que o conselho reduziu a taxa de certificação sugerida pelo pessoal.
Como muitos até um quarto dos aluguéis de curto prazo de Boulder podem não estar em conformidade com as novas regras, o pessoal estima, “devido a pedidos incompletos, nenhuma resposta aos avisos de renovação, ou não cumprir os requisitos do programa”, incluindo a condição de que todos os aluguéis de curto prazo também sejam a residência principal da(s) pessoa(s) que os opera(m).
A partir de um ciclo de licenciamento de quatro anos, nenhuma das 864 rendas existentes deverá ser renovada até 2020; a certificação de residência será feita de forma contínua a partir de abril, com o prazo de cada titular de licença vinculado ao dia em que a licença foi emitida.
A certificação anual adicionará tempo e despesas consideráveis aos esforços da cidade, devido não só ao trabalho de processamento de 1.141 pedidos por ano – que por si só levará cerca de 550 horas – mas também devido aos problemas de conformidade que a equipe espera descobrir.
Aquecimento tem sido galopante desde o advento dos aluguéis de férias em Boulder. Os vizinhos lamentam frequentemente os residentes que alugam casas em que não moravam, uma exigência das regras de 2015 estabelecidas pelo conselho. A cidade redefiniu o que é considerado uma residência principal em 2016, mas ainda recebeu um grande número de reclamações.
A contratação de um empregado a tempo inteiro ajudou a tornar a aplicação da lei mais proactiva. Desde 2016, a cidade abriu 941 casos de cumprimento contra aluguéis de férias: 830 foram pró-activos e os restantes desencadeados por queixas. Cada investigação leva uma média de 2,5 horas para ser concluída. Os funcionários, em notas ao conselho, explicaram porquê:
“Existem mais de 100 plataformas de publicidade de alugueres de curto prazo a nível nacional, cada uma com milhares de listagens. A maioria das plataformas incentiva ou exige que os anfitriões sejam vagos sobre a localização da sua propriedade. Os esforços de fiscalização não podem começar até que a propriedade e o proprietário da propriedade tenham sido identificados, o que muitas vezes pode exigir uma investigação minuciosa e demorada. (De um memorando anterior): A identificação de um imóvel requer que o pessoal compare fotos do anúncio com ângulos de vistas de rua, cruzar plataformas de mídia social de referência e dirigir fisicamente para o bairro para encontrar o imóvel real.
Em qualquer caso de fiscalização, a cidade tem o ônus de provar que o imóvel está sendo usado em violação aos requisitos de aluguel a curto prazo. Isto é particularmente difícil quando se trata de casos envolvendo a questão de saber se o imóvel é a residência principal do proprietário. Nesses casos, a cidade deve provar, geralmente através de provas circunstanciais, que uma pessoa não está morando em um determinado local”
Software está sendo implementado que irá acelerar o processo, mas também é provável que identifique ainda mais violações do que o pessoal poderia manualmente, aumentando a carga de trabalho. Assim, também a certificação anual: a equipe estima um adicional de 713 horas de trabalho a cada ano apenas em investigações.
A alta taxa de não conformidade é exatamente o motivo pelo qual as certificações anuais são necessárias, argumentou o vereador Bob Yates quando ele sugeriu a mudança em agosto. Na terça-feira à noite, ele reiterou essa posição, dizendo que o software só pode fazer tanto.
“Não há como este software saber se alguém vive na propriedade 183 dias por ano”, disse ele. “Se estamos fazendo essa pergunta apenas a cada quatro anos, é muito fácil para alguém não viver convenientemente lá”.
O pessoal, incluindo o advogado da cidade Tom Carr, opôs-se inicialmente a uma mudança, dizendo que poderia paradoxalmente reduzir a aplicação da lei mudando os recursos para a certificação de declarações juramentadas.
Existem 864 licenças ativas; 250 novas aplicações são esperadas anualmente. Com cerca de 30 minutos cada, a equipe estima que levará mais de 550 horas para ser concluído a cada ano. Para cobrir as despesas com folha de pagamento, uma taxa de certificação de $47, cobrada aos requerentes de licenças de arrendamento a curto prazo, foi sugerida pelos funcionários.
Alguns membros do conselho, incluindo a prefeita Suzanne Jones, acharam que era muito alta. Ela disse que poderia convidar o público a “recuar”, enquanto uma taxa mais baixa poderia ser “mais palatável”.
Dois membros do público falaram na audiência, mas nenhum deles se referiu à taxa. Uma rápida análise das listas de Boulder na Airbnb e VRBO, dois dos locais mais populares de aluguel de férias, mostra que quartos ou propriedades normalmente alugam por mais de $50 por noite, com várias opções de $100 por noite.
Council estabeleceu uma taxa de certificação de $20. Devido à mudança, a medida irá para outra leitura rápida antes do conselho, sem comentários públicos.
A votação foi unânime, 6-0 (os membros do conselho Mirabai Nagle e Sam Weaver estavam ausentes) embora a mulher do conselho Cindy Carlisle tenha no passado expressado repúdio por um maior escrutínio. Em agosto, ela sugeriu que voltar a reclamar pode ser “mais gentil e gentil”, e terça-feira à noite novamente categorizou a abordagem como “autoritária”
“Isto está se aproximando do estado de gulag”, disse ela em agosto. “Parece exagerado”. Não quero que sejamos os maus da fita”.”
Em resposta, o prefeito Jones notou que centenas de queixas recebidas sobre este assunto em particular. “Ouvimos muito da comunidade que não aplicamos as nossas leis existentes.”
As preocupações com o aluguer de férias não se limitam a Boulder. Dúzias de cidades promulgaram regulamentos e aplicação rígidos após reclamações de vizinhos e trabalhadores que lutam para encontrar moradia como proprietários optam pela rota mais lucrativa de aluguel de férias.
A audiência pública de terçafeira Tempo programado para o público testemunhar ou compartilhar comentários/informações sobre um determinado ordinan… sobre a certificação anual de aluguel de curto prazo seguirá uma discussão e decisão sobre a isenção das empresas de maconha que não cultivam a maconha dos requisitos de compensação energética.
Nota do autor: Este artigo foi atualizado para incluir discussão e ação do conselho na terça-feira, 5 de fevereiro, assim como para esclarecer por que os funcionários acreditam que um alto número de aluguéis de férias são previstos como ilegais.
– Shay Castle, [email protected], @shayshinecastle
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