Lärdomar från tre års bevakning av politik, politik och absurditet i försöken att lösa ett av delstatens mest besvärliga problem.
Redan 2017 skrev jag en ganska oansenlig artikel om en delstatlig lagstiftares förslag att ta bort en skattelättnad för semesterbostäder i Kalifornien för att finansiera fler bostäder för låginkomsttagare. Mer exakt – tro mig, bland bostadsnördar är det viktigt att vara exakt – skulle lagförslaget ha avskaffat avdraget för hypoteksräntor på andrahandsbostäder, vilket skulle ha genererat uppskattningsvis 300 miljoner dollar per år för att bygga offentligt subventionerade lägenheter.
I föråldrade journalistiska termer var lagförslaget – som skulle ta bort en tvivelaktig skatteförmån från rikare kalifornier som egentligen inte behöver den för att finansiera bostäder för fattigare kalifornier som behöver den – en ”talker”.
Men mina bästa ”talker” i det förflutna fick inte den uppmärksamhet som den här historien fick. Det fanns tre gånger så många läsare för denna relativt småskaliga bostadsartikel som för något annat jag hade publicerat det året. Det finns inte tillräckligt många fritidshusägare i staten för att motivera så många ögonblick.
På en viss nivå var detta logiskt för mig. Allt alla i Kalifornien verkade prata om – eller åtminstone alla som inte köpte sina hus 1997 verkade prata om – var hur dyrt det var att bo här. Hyrorna i San Francisco hade passerat New York som den dyraste i landet, med Los Angeles, Oakland, San Jose och San Diego inte långt efter. Efter att ha rasat under den stora recessionen var medianpriset för ett enfamiljshus i hela delstaten 2017 över en halv miljon dollar och skulle spräcka den häpnadsväckande summan av 700 000 dollar 2020. För priset på ett genomsnittligt kaliforniskt hem kan man nu köpa två i Phoenix.
Särskilt bland yngre kalifornier fanns det en gnagande känsla av att de ”Kalifornien har alltid varit dyrt, alla vill bo här”-ryckningar som erbjöds av äldre generationer, eller ”det är teknikbröderna som förstör allting”-bromiderna som lämnades in på Twitter, inte räckte till (även om teknikbröderna förstör en hel del saker). Något kändes djupare trasigt i Kaliforniens bostadsbransch, och en stor del av delstaten ville bara veta varför saker och ting var så galna och hur vi kunde börja skruva upp dem.
Efter att lagförslaget om fritidshus hamnade på samma sätt som många andra bostadslagar i Sacramento – begravd av motstånd från en framstående intressegrupp – började jag rapportera om fler bostadshistorier. Den förvånansvärt stora publiken dök pålitligt upp för att läsa dem, så mycket att CalMatters inom ett år hade lanserat en oväntad bostadspodcast med tillräckligt många nördar som lyssnade för att rättfärdiga dess existens. Inom två år blev jag vår bostadsreporter.
Till samma tid hamnade bostadskrisen högst upp på delstatens politiska dagordning. När de kaliforniska väljarna före pandemin tillfrågades om vilka frågor de var mest oroade över, placerade de hemlöshet och överkomliga boendekostnader högst upp på sin lista över orosmoment, framför ständigt återkommande prioriteringar som ekonomi, utbildning och miljö. Under valkampanjen 2018 krävde den dåvarande kandidaten Gavin Newsom på ett minnesvärt sätt en ”Marshallplan” för att åtgärda delstatens bostadssvårigheter, vilket innebar att lösningarna var av samma storleksordning som att rehabilitera ett efterkrigstidens Europa som bombats tillbaka till 1800-talet.
Det är nu 2021, och även om pandemin med coronavirus upptar en stor del av vår vardag, kvarstår delstatens bostadskris. Den kommer att finnas där och vänta på oss när vaccinerna har distribuerats och livet återigen är pseudonormalt. Det kommer bara att se annorlunda ut.
Efter drygt tre år av bevakning av Kaliforniens bostadskris och delstatens mestadels misslyckade försök att åtgärda den, lämnar jag min tjänst här för att söka ett jobb inom den offentliga radion på NPR:s Marketplace. Men innan jag åker ville jag, i enlighet med traditionen hos andra journalister med en uppblåst känsla av självupptagenhet, dela med mig av några lärdomar som jag anser att den genomsnittlige kaliforniern bör känna till om bostadspolitik.
Dessa observationer är mina egna, och alla håller inte med om dem. Men de är de slutsatser jag har dragit om varför det här problemet är så svårt att lösa och om de mest realistiska sätten att lösa det. Oroa er inte, det finns gifs så det blir inte för tråkigt.
Lektion 1: Det finns inte EN bostadskris. Det finns egentligen TRE bostadskriser. Var specifik om vilken du pratar om.
Vid någon tidpunkt blev uttrycket ”bostadskris” så allestädes närvarande i Kaliforniens politik att dess tvetydiga användning i pressmeddelanden och tal började tappa sin angelägenhet. En lagstiftare var så förtjust i frasen att han ville skapa en särskild registreringsskylt för att markera dess betydelse.
Jag ska fixa det här med en gång. Det finns egentligen tre olika bostadskriser i Kalifornien. Även om de ofta härrör från samma underliggande problem påverkar de olika segment av befolkningen och motiverar olika (och ibland konkurrerande) lösningar.
Den första och mest brådskande krisen är de 150 000 hemlösa kalifornier som sover på härbärgen eller på gatorna. Guvernör Newsom har ägnat mer uppmärksamhet åt denna dimension av bostadskrisen än någon annan. Det är det mest skamliga symptomet på hur saker och ting har gått så fel här, och det går åt fel håll.
Den andra bostadskrisen handlar om de 7,1 miljoner kalifornier som lever i fattigdom när man tar hänsyn till boendekostnaderna. Även om de inte är hemlösa ser 56 procent av dessa kalifornier med låg inkomst att mer än hälften av deras löner slukas av stigande hyror. Dessa hyresgäster, som är svarta och bruna, är de hyresgäster som utsätts för ett intensivt förflyttnings- och gentrifieringstryck, som lever i överfulla och osäkra bostäder och som under de senaste två decennierna har flyttat från stadskärnorna till förmån för billigare förorter.
Kaliforniens tredje bostadskris drabbar en yngre generation av kalifornier från medelklassen och med högre inkomster. I slutet av 1960-talet kostade den genomsnittliga bostaden i Kalifornien ungefär tre gånger den genomsnittliga hushållsinkomsten. Nu kostar det mer än sju gånger mer än vad det genomsnittliga hushållet tjänar. Höga hyror gör det mycket svårare att spara till en handpenning. Även om kalifornier med lägre inkomster har kämpat för att ha råd att bo i delstaten i årtionden, kom begreppet ”bostadskris” och den tillhörande publiciteten verkligen på modet först när rikare kalifornier på allvar började överväga att flytta till Austin, Portland eller Las Vegas.
Alla tre kriserna är uppenbarligen relaterade till varandra och har sitt ursprung i samma grundproblem: inte tillräckligt med bostäder.
Men det är viktigt att inte blanda ihop dem. Bristen på bostäder till överkomliga priser är kärnan i varför vår hemlösa befolkning är den största i landet, men psykisk hälsa och missbruksproblem försvårar lösningen. En ny skattelättnad för förstagångshusägare kan vara en välsignelse för höginkomsttagare, men den kommer inte att hjälpa dem som står på en sektion 8-väntelista för statligt subventionerade bostäder.
I en värld med begränsade statliga resurser och korta politiska uppmärksamhetstider, när dina valda representanter säger att de vill lösa bostadskrisen, fråga dem: ”Vilken av dem?”
Lektion 2: Uppkomsten av distansarbete kommer att späda ut efterfrågan på att bo i täta, urbana miljöer. (Det tror jag).
Det pågår just nu en väldigt dum debatt om huruvida den pandemiskt nödvändiga ökningen av distansarbete kommer att innebära storstädernas död.
Postvaccin San Francisco kommer inte att reduceras till kringströvande band av före detta Twitter-anställda som spanar efter Fisherman Wharf’s sjölejon för att få mat efter att de sista flaskorna Soylent har blivit dåliga. Önskvärda städer i Kalifornien kommer fortfarande att finnas kvar, och de kommer fortfarande att vara dyra platser att bo i.
Den verkliga debatten är om ett meningsfullt antal hushåll kommer att undvika de dyraste, tätaste delarna av delstaten för billigare, större utrymmen när de väl är garanterade att de bara behöver pendla två eller tre dagar i veckan. Jag tror att ett tillräckligt stort antal kommer att flytta, så att hyrorna i allmänhet kommer att vara svalare i San Franciscos, Los Angeles och San Diegos i världen än de var före pandemin. Samtidigt kommer priset på enfamiljshus och större hyresrätter i mellanstora städer, förorter och ytterområden att stiga.
Min förutsägelse hänger främst på att millennieungdomarna åldras till en önskan om och kapacitet för husägande och mer utrymme, understödda av billiga bolåneräntor och distansarbete. Detta skedde redan före pandemin, och jag tror att det kommer att accelerera.
Smarta människor kan vara oense – vi kan mycket väl hamna precis där vi befann oss i februari 2020, innan hyrorna i San Francisco sjönk med 25 procent och det inte fanns någon cool bar runt hörnet som motiverade att man klämde in fyra personer i en tvåbäddsrummare.
Om det inte sker flyttas bostadskrisens läge något österut och utåt – tänk Sacramento, Fresno och Bakersfield, där hyror och bostadspriser har skjutit i höjden under pandemin. Även om distansarbete sannolikt innebär färre utsläpp från avgasröret måste lagstiftarna utveckla strategier för att minska de andra bilresor som tenderar att öka när man flyttar bort från BART eller tunnelbanan. Förflyttningstrycket kommer att öka på de sista bastionerna av överkomliga priser för arbetare med lägre inkomster: förorterna och Central Valley.
Lektion 3: Den stora skiljelinjen i bostadspolitiken är huruvida man anser att ytterligare en enhet av bostäder till marknadspris är bra eller dåligt. Det är oftast en bra sak, men det beror på.
Hushållningen följer inte de traditionella politiska skiljelinjerna mellan vänster och höger i Kalifornien. Förra årets mest kontroversiella lagförslag om bostadsproduktion, som skulle ha tvingat stadsdelar med enbart enfamiljshus att tillåta tvåvåningshus och tomtdelningar, motarbetades av en republikan från High Sierras och en demokrat från Culver City. Demokrater från San Francisco och en republikan från Bakersfield röstade för förslaget.
Den grundläggande skiljelinjen för många kalifornier är i grund och botten om man tror att ett nytt hyreshus som byggs någonstans i ens samhälle kommer att hjälpa eller skada en. Filosofiskt sett handlar det om huruvida man tror på utbud och efterfrågan.
En progressiv skepsis mot marknadskrafterna är det som skenbart förenar invånarna i Marin County och Compton i deras motstånd mot nya bostäder. För samhällen med lägre inkomster är rädslan att det nya hyreshuset kommer att leda till stigande hyror som de inte har råd med. För mer välbärgade förortsområden är man rädd för att fler bostadsrätter innebär fler människor som kommer att öka trafiken och förstöra samhällets ”karaktär”.
Bostadsmarknaden är inte så enkel som en grafisk bild av utbud och efterfrågan från en lärobok i ekonomi. Men i grund och botten är den stora majoriteten av bostadsforskare överens om att fler bostäder till marknadspris i allmänhet leder till en minskning av de regionala bostadspriserna.
På kvarters- eller grannskapsnivå blir det lite mer komplicerat. Det finns legitima tvister inom forskningen om huruvida det första glänsande nya lägenhetshuset som byggs i ett område med lägre inkomster blåser upp de närliggande hyrespriserna eller sänker dem genom att lägga till fler hyresrätter.
Men att inte bygga någonting någonstans – i stort sett Kaliforniens strategi under det senaste halvseklet – resulterar i för få enheter för för många människor och astronomiska boendekostnader.
Lektion 4: Statens fackförening för byggnadsarbetare har ett mycket större inflytande än vad du tror.
Bostadspolitiken i Kalifornien är ett getingbo av mäktiga intressegrupper. Utvecklare, fastighetsmäklare, stora teknikföretag, städer, län, miljögrupper, hyresvärdar, anti-gentrifieringsförespråkare och husägargrupper lobbar alla lagstiftare och guvernören på ett eller annat sätt. Det är en del av anledningen till att tröghet är standardläget.
Men det finns en hornkarl som är den överlägset mest effektiva och mäktiga: State Building and Construction Trades Council.
Byggnadsarbetarnas fackförening, som är en stor givare till demokraterna i Kalifornien, spelar politiskt hårda spel både offentligt och bakom kulisserna. Det är mycket, mycket sällan man hör en demokratisk lagstiftare kritisera fackföreningarna i media, även om de ofta berättar i bakgrunden att det är dumt att gå emot dem.
Jag har ännu inte sett någon större lagstiftning som fackföreningarna har motsatt sig bli lag. Ett lagförslag som gör det möjligt för kyrkor och universitet att omvandla ledig mark till bostäder för låginkomsttagare utan tidskrävande miljöprövningar? Motarbetas av branscherna och begravs. Ett lagförslag för att tvinga stadsdelar med högre inkomster att tillåta tätare bostäder för låginkomsttagare med påskyndad granskning? Motarbetas av branscherna och är begravd. I ett fall lämnade en oväntad ström av vittnesmål från fackföreningsarbetare som motsatte sig ett lagförslag om att effektivisera omvandlingen av motell till flerbostadshus en parlamentsledamot på gränsen till tårar.
Man skulle kunna tro att byggnadsarbetarnas fackförening skulle vilja göra det lättare att bygga bostäder: Fler bostadsbyggen innebär fler jobb. Men status quo fungerar mest för hantverksföretagen. De kan utnyttja långdragna granskningsprocesser från lokala myndigheter i förhandlingar med byggherrar med marknadspris för att garantera fackliga löner och andra skydd.
Under de senaste åren har fackföreningarna varit ännu mer aggressiva och begärt att ytterligare arbetsrättsliga skydd ska knytas till bostäder för låginkomsttagare, vilket förespråkare för bostäder till rimligt pris säger att det gör det dyrare att bygga subventionerade bostäder.
Lektion 5: Newsom är inte dr Manhattan. Men jag tror inte ens Dr Manhattan hade kunnat nå sina bostadsmål.
Om du inte har läst den grafiska romanen ”Watchmen” eller sett HBO-serien så är Dr. Manhattan en gudalik varelse som kan förstöra, skapa och manipulera materia på vilket sätt som helst.
Men jag tvivlar på att ens Dr. Manhattan hade kunnat uppfylla ett ”mål” från kampanjen att bygga 3,5 miljoner bostäder i Kalifornien på sju år.
Under valkampanjen krävde Newsoms Marshallplan att 500 000 bostäder skulle byggas per år för att få ner bostadskostnaderna. Den byggnadsnivån skulle ha varit utan motstycke i Kaliforniens moderna historia. Under sina två år vid makten har han inte ens varit i närheten av att uppnå detta mål.
Siffran 3,5 miljoner kommer från en McKinsey-studie som jag undrar hur mycket tid Newsoms team ägnat åt att granska. Andra bostadsexperter och byggherrar hade kunnat säga att det är ganska omöjligt att öka utvecklingen så snabbt utan massiva, politiskt impopulära reformer. Och även då är det tveksamt.
Du bör inte låta dig distraheras av siffran 3,5 miljoner, som Newsoms utmanare om guvernörsposten 2022 kommer att hänga upp på honom närhelst de får chansen. Men guvernören kommer att ha svårt att hävda att han gjorde det betydligt lättare att bygga bostäder under sin första mandatperiod.
När det gäller hemlöshet och skydd för hyresgäster förtjänar Newsom en hel del beröm för att han har gjort saker som han lovade att göra, eller åtminstone saker som hans föregångare i stort sett ignorerade. Project Homekey, Newsoms ambitiösa plan för att förvärva lediga motell för permanenta bostäder för hemlösa under pandemin, står för att förvärva 6 000 enheter på bara sex månader, en otroligt kort tidsperiod. Förra året infriade Newsom sitt löfte efter valet om att förmedla någon form av skyddspaket för hyresgäster mellan hyresvärdar och hyresgäster, och han ledde framgångsrikt arbetet med att få till stånd den första lagen i landet mot hyresgökar.
Men när det gäller bostadsproduktionen har politiken släpat efter retoriken. Efter att ha hotat med att ta bort transportpengar från städer som inte godkänner tillräckligt med bostäder, drog sig Newsom tillbaka efter att lokala myndigheter och lagstiftare gått tillbaka.
Vi får se om Newsoms post-pandemiska normalitet innebär en förnyad satsning på att göra det lättare att bygga.