Denna artikel uppdaterades klockan 19:29
De 80 år gamla Alazan-Apache Courts på den närliggande West Side har utnämnts till en av ”America’s 11 Most Endangered Historic Places” av National Trust for Historic Preservation, en privatfinansierad ideell förening som skyddar och förkunnar vikten av historiska platser.
I dag omfattar 501 offentliga bostäder Alazan-sidan av domstolarna på cirka 26 hektar norr om Guadalupe Street – både Alazan och Apache ligger väster om Alazan Creek nära centrum. San Antonio Housing Authority (SAHA) planerar att riva Alazan i etapper under flera år och ersätta de åldrande enheterna med en ny byggnad med blandade inkomster. I november förra året godkände SAHA:s styrelse planen och valde Clevelandbaserade NRP Group som byggherre. Tidsplanen för det nya Alazan-projektet är oklar, enligt SAHA, eftersom man fortfarande håller på att hitta finansieringskällor. Det kommer förmodligen att inkludera en del offentliga bostäder samt hyresrätter under marknadspris och marknadshyror.
”Bevarandet av historiska byggnader som tillhandahåller bostäder till överkomliga priser – och de samhällen som kallar dessa platser för hem – bör vara en prioritet inte bara för San Antonio, utan för alla städer i hela landet”, säger Katherine Malone-France, National Trusts chefsansvariga för bevarande.
SAHA:s plan har fått hård och konsekvent mothugg från bevarare från West Side, framför allt Westside Preservation Alliance, som i samarbete med Esperanza Peace & Justice Center lämnade in ansökan om utrotningshotade platser till National Trust i februari.
De säger att SAHA:s plan att riva Alazan, som i vardagligt tal kallas ”Los Courts”, ”kommer att bryta upp det existerande samhället och sprida ut dess invånare över hela staden”. Saneringen ses också som en viktig utlösande faktor i gentrifieringen av West Side.
Bearbetningsalliansen har förespråkat en rehabilitering av det kasernliknande kollektivhuskomplexet som öppnades 1940-41, enligt bevarandealliansen.
”Planerna på att riva Los Courts skulle inte bara medföra förlusten av en arkitektoniskt betydelsefull plats, utan också förlusten av ett djupt inbäddat samhälle samtidigt som de banar väg för den gentrifiering som redan har tagit över andra stadsdelar som gränsar till centrum”, säger Sara Gould, medlem av Westside Preservation Alliance, i ett pressmeddelande.
Kayla Miranda, en Alazan-Apache-boende, sa att SAHA borde bevara sitt bostadsbestånd i stället för att förstöra det.
”De vill spola ut oss för att ge plats åt personer med högre inkomster och fastigheter med majoritetsmarknadshyra”, sade Miranda i ett pressmeddelande.
SAHA-tjänstemän har sagt att kostnaden för att renovera enheterna på cementcinderblock är större än kostnaden för att bygga om, även om SAHA inte har tagit fram specifika ekonomiska siffror när Heron frågat tidigare.
”De boende kan inte ha tillgång till ett centralt luft- och värmesystem eller anslutning till tvättmaskin och torktumlare”, sade Michael Reyes, talesman för SAHA. ”Dessutom är det inte möjligt att isolera interiören, vilket gör vintrarna kallare och somrarna varmare.”
SAHA citerade en undersökning av Alazans invånare under de senaste åren, när man sökte bidrag för Choice Neighborhood från USA. Department of Housing and Urban Development (HUD), där 81 % av invånarna sa att de föredrar att de tvåvåningshusen byggs om i stället för att renoveras.
Alazans sanering är en del av en större plan för att återuppliva West Side. De nuvarande invånarna kommer antingen att få möjlighet att flytta in i den nya byggnaden, när den färdigställs i etapper, eller i någon av de andra byggnaderna på West Side som SAHA bygger, t.ex. Tampico Apartments, som just har börjat byggas i närheten.
Ett projekt med 88 lägenheter med blandad inkomst, kallat The Legacy at Alazan, i korsningen mellan El Paso och South Colorado Street, en obebyggd tomt som angränsar till Alazan i söder, är den första fasen i SAHA:s strategi för West Side. Byggnationen planeras att påbörjas i höst och ta ungefär 18 månader att slutföra.
Och nuvarande Alazan-boende kommer att få kuponger.
I en intervju nyligen berättade SAHA:s VD och koncernchef David Nisivoccia för Heron att minskningen av allmännyttiga bostäder på Alazan-området – från rivningen av allmännyttiga bostäder till förmån för en utveckling med blandade inkomster – skulle kompenseras genom andra program som erbjuds av HUD.
”Om en bostadsförvaltning fattar ett beslut om att omprogrammera en utveckling ger HUD oss det som kallas ’hyresgästersättningskuponger'”, sade Nisivoccia.
”En sak som vi kräver av alla våra nya byggen är att de måste få sektion 8-kuponger”, fortsatte Nisivoccia. ”Så den kunden har ett val att komma tillbaka till den fastigheten, bara under ett annat program, Section 8. Eller så kan de välja att ta den kupongen och gå någon annanstans som de anser vara mer fördelaktigt för deras liv eller deras barns liv, oavsett anledning. Närmare ett jobb, närmare familjen, närmare sitt sociala nätverk, närmare ett område med hög koncentration av fattigdom.”
Under mötet i november förra året, när SAHA:s styrelse godkände planen, tillbakavisade Sofia Lopez, som satt i styrelsen vid den tidpunkten, påståendet att en kupong var en lämplig ersättning för ett allmännyttigt boende.
”Kuponger är inte ett perfekt program, och hyresvärdar i hela staden är inte skyldiga att acceptera dem”, sade Lopez, som av personliga skäl avgick från SAHA:s styrelse i somras.
Bespararna säger att de försöker få stöd för att Alazan ska tas upp i National Register of Historic Places, vilket skulle kvalificera det för historiska skattelättnader, sade Gould.
SAHA har upprepade gånger beskrivit ombyggnadsstrategin i Alazan som en strategi i flera faser, över potentiellt 5-8 år, bestående av potentiellt 700 enheter. Det är en annan strategi än den som SAHA använde sig av vid Wheatley Courts på East Side, där SAHA rev ungefär 200 lägenheter på en gång 2014 för det samhälle med blandad inkomst som kallas East Meadows och som står där i dag. SAHA:s tjänstemän har sedan dess erkänt att de gjorde ett misstag när de rev dessa domstolar på en gång.
Av de 205 hushåll som lämnade Wheatley Courts valde ungefär 50 av dem att återvända till platsen och den nya bebyggelsen, enligt SAHA. Ytterligare 56 fick bostadskuponger och 99 är inte längre med i SAHA:s program, enligt myndigheten.
Ett annat exempel på att ersätta allmännyttiga bostadsområden med blandade inkomster är det gamla Victoria Courts-området strax söder om Hemisfair, som revs 2001. SAHA byggde den första fasen kallad Refugio Place 2004 och bygger fortfarande på området inom kvarteret Lavacas gränser.
SAHA säger att man vill avkoncentrera sina andra allmännyttiga bostadsområden, framför allt Apache courts, Cassiano Homes och Lincoln Heights Courts – alla på West Side. Trenden är en trend som antagits av bostadsförvaltningar i hela landet så att människor med alla socioekonomiska bakgrunder ”lär sig och växer av varandra”, sade Tim Alcott, SAHA:s tjänsteman för fastigheter och juridiska tjänster, vid ett virtuellt grannskapsmöte i veckan.
”Alazan-Apache-samhället ligger i det fattigaste postnumret i den fattigaste storstaden i Amerika”, sade Reyes. ”Det är inte acceptabelt att Alazans invånare måste fortsätta att leva under dessa dåliga och föråldrade förhållanden.”
Previously published:
” NRP Group valts ut för Alazan Courts sanering (11 november 2019)
” SAHA, NRP Group går vidare med det omstridda Alazan Lofts-projektet (25 augusti 2019)
” Hur kan man på bästa sätt återuppliva Alazan Courts och den närmaste västra sidan? Det är komplicerat. (Aug. 17, 2019)
” Kontroversiella Alazan Lofts får en skjuts av en motvillig zonindelningskommission (17 juli 2019)
” När utvecklingen i centrum breder ut sig kommer förflyttning och gentrifiering att rulla över West Side (21 maj 2019)
” Alazan Lofts project gets assist from non-West Side council members (Jan. 19, 2019)
Heron Editor Ben Olivo kan nås på 210-421-3932 | [email protected] | @rbolivo on Twitter