Stadsfullmäktige föreslog på tisdagen en åtgärd som innebär att operatörer av semesterbostäder årligen måste bevisa att de äger de bostäder som hyrs ut till turister och resenärer. Åtgärden kommer att gå vidare till en tredje behandling, eftersom rådet sänkte den certifieringsavgift som personalen föreslagit.
Att så många som en fjärdedel av Boulders korttidsuthyrningar kan vara oförenliga med de nya reglerna, uppskattar personalen, ”på grund av ofullständiga ansökningar, inget svar på meddelanden om förnyelse eller att de inte uppfyller programkraven”, inklusive villkoret att alla korttidsuthyrningar också ska vara huvudbostad för den eller de personer som driver dem.
Enligt en fyraårig licenscykel ska ingen av de befintliga 864 uthyrningarna förnyas förrän 2020. Certifiering av bosättning kommer att ske löpande från och med april, och varje licensinnehavares tidsfrist är knuten till den dag då licensen utfärdades.
Den årliga certifieringen kommer att innebära en avsevärd ökning av stadens tid och kostnader, inte bara på grund av arbetet med att behandla 1 141 ansökningar varje år – vilket i sig självt kommer att ta uppskattningsvis 550 timmar – utan också på grund av de problem med efterlevnaden som personalen förväntar sig att upptäcka.
Smuggling har varit vanligt förekommande sedan semesterbostäderna kom till i Boulder. Grannar beklagar ofta att invånare hyr ut bostäder som de inte bor i, vilket är ett krav i de regler som rådet fastställde 2015. Staden omdefinierade vad som anses vara en huvudbostad 2016, men fick fortfarande ett stort antal klagomål.
Med hjälp av att anställa en heltidsanställd kunde man göra tillämpningen mer proaktiv. Sedan 2016 har staden öppnat 941 efterlevnadsärenden mot semesterbostäder: 830 var proaktiva och resten utlöst av klagomål. Varje utredning tar i genomsnitt 2,5 timmar att genomföra. Personalen förklarade i anteckningar till rådet varför:
”Det finns över 100 annonsplattformar för korttidsuthyrning nationellt, var och en med tusentals listor. De flesta plattformar uppmuntrar eller kräver att värdarna är vaga om sitt boendes läge. Verkställighetsarbetet kan inte påbörjas förrän fastigheten och fastighetsägaren har identifierats, vilket ofta kan kräva en grundlig och tidskrävande utredning. (Från ett tidigare memo): För att identifiera en fastighet måste personalen jämföra foton från annonsen med vinklar från gatuvyer, korsreferera plattformar för sociala medier och fysiskt köra till grannskapet för att hitta den faktiska fastigheten.
I alla verkställighetsärenden har staden bevisbördan för att bevisa att fastigheten används i strid med kraven för korttidsuthyrning. Detta är särskilt svårt när det gäller ärenden som rör frågan om huruvida fastigheten är ägarens huvudbostad. I sådana fall måste staden bevisa, vanligtvis genom indicier, att en person inte bor på en viss plats.”
En programvara håller på att införas som kommer att påskynda processen, men det är också troligt att den kommer att identifiera ännu fler överträdelser än vad personalen skulle kunna göra manuellt, vilket ökar arbetsbelastningen. Det samma gäller för årliga certifieringar: personalen uppskattar att det kommer att krävas ytterligare 713 timmars arbete varje år bara för utredningar.
Den höga andelen överträdelser är precis därför som årliga certifieringar behövs, hävdade rådsledamot Bob Yates när han föreslog bytet i augusti. På tisdagskvällen upprepade han sin ståndpunkt och sade att programvaran inte kan göra så mycket.
”Det finns inget sätt för den här programvaran att veta om någon bor på fastigheten 183 dagar om året”, sade han. ”Om vi bara ställer den frågan vart fjärde år är det ganska lätt för någon att bekvämt nog inte bo där.”
Tjänstemännen, inklusive stadsjuristen Tom Carr, var till en början emot en förändring och sade att den paradoxalt nog skulle kunna minska verkställigheten genom att resurserna flyttas över till certifiering av affidavit.
Det finns 864 aktiva licenser, och 250 nya ansökningar väntas årligen. Med ungefär 30 minuter per ansökan uppskattar personalen att det kommer att ta mer än 550 timmar att genomföra varje år. För att täcka lönekostnaderna föreslog personalen att en certifieringsavgift på 47 dollar skulle tas ut av dem som ansöker om tillstånd för korttidsuthyrning.
Vissa rådsmedlemmar, däribland borgmästare Suzanne Jones, ansåg att det var för högt. Det skulle kunna leda till en ”motreaktion” från allmänheten, sade hon, medan en lägre avgift skulle kunna vara ”mer acceptabel”.
Två personer från allmänheten yttrade sig vid utfrågningen, men ingen av dem nämnde avgiften. En snabb genomgång av Boulders listor på Airbnb och VRBO, två av de mest populära webbplatserna för semesteruthyrning, visar att rum eller fastigheter vanligtvis hyrs ut för mer än 50 dollar per natt, med flera alternativ på över 100 dollar per natt.
Rådet beslutade sig för en certifieringsavgift på 20 dollar. På grund av ändringen kommer åtgärden att gå till ytterligare en snabb läsning inför rådet, utan offentliga kommentarer.
Röstningen var enhällig, 6-0 (rådsmedlemmarna Mirabai Nagle och Sam Weaver var frånvarande) även om rådskvinnan Cindy Carlisle tidigare har uttryckt en motvilja mot ökad granskning. I augusti föreslog hon att en återgång till klagomålsbaserad verkställighet skulle vara ”snällare och mildare”, och på tisdagskvällen kategoriserade hon återigen tillvägagångssättet som ”övermäktigt”. ”Det verkar överdrivet. Jag vill inte att vi ska vara de onda killarna.”
Som svar noterade borgmästare Jones att hundratals klagomål inkommit om just denna fråga. ”Vi har hört mycket från samhället om att vi inte upprätthåller våra befintliga lagar.”
Semesteruthyrningsproblem är inte begränsade till Boulder. Dussintals städer har infört hårda regler och verkställighet efter klagomål från grannar och arbetare som kämpar för att hitta bostäder när hyresvärdarna väljer den mer lönsamma semesteruthyrningsrutten.
Måndagens offentliga utfrågningPlanerad tid avsatt för att allmänheten ska kunna vittna eller dela med sig av kommentarer/input om en viss förordning kommer att följas av en diskussion och ett beslut om att undanta icke-kultiverande marijuanaföretag från kraven på energibeskattning.
Författarens anmärkning: Den här artikeln har uppdaterats för att inkludera rådets diskussion och åtgärder på tisdagen den 5 februari, samt för att förtydliga varför personalen tror att ett stort antal semesterbostäder förväntas vara olagliga.
– Shay Castle, [email protected], @shayshinecastle
Vill du ha fler berättelser som denna, levererade direkt till din inkorg? Klicka här för att anmäla dig till ett veckobrev från Boulder Beat.
Växt och utveckling Bostäder Airbnb Bob Yates Boulder Cindy Carlisle stadsfullmäktige City of Boulder hyresvärdar Mirabai Nagle fastighetsägare uthyrningslicens Sam Weaver korttidsuthyrning Suzanne Jones Tom Carr semesterbostäder VRBO