Hyra kommersiella lokaler är ett stort ansvar – ditt företags framgång eller misslyckande kan bero på vissa villkor i hyresavtalet. Innan du vänder dig till en hyresvärd bör du förstå hur kommersiella hyresavtal skiljer sig från de mer vanliga bostadsavtalen, och innan du skriver under något ska du se till att du förstår och samtycker till de grundläggande villkoren i hyresavtalet, t.ex. hyresbeloppet, hyresavtalets längd och utformningen av det fysiska utrymmet.
Hur kommersiella hyresavtal skiljer sig från bostadsavtal
Det är viktigt att redan från början förstå att kommersiella och bostadsrelaterade hyresavtal skiljer sig åt både praktiskt och juridiskt sett. Här är de viktigaste skillnaderna mellan dem:
- Färre konsumentskyddslagar. Kommersiella hyresavtal omfattas inte av de flesta konsumentskyddslagar som gäller för hyresavtal för bostäder – det finns till exempel inga tak för säkerhetsdepositioner eller regler som skyddar hyresgästens privatliv.
- Inga standardformulär. Många kommersiella hyresavtal baseras inte på något standardformulär eller avtal, utan varje kommersiellt hyresavtal anpassas till hyresvärdens behov. Därför måste du noggrant granska varje kommersiellt hyresavtal som erbjuds dig.
- Långsiktigt och bindande. Du kan inte enkelt bryta eller ändra ett kommersiellt hyresavtal. Det är ett juridiskt bindande avtal, och det är vanligtvis en hel del pengar som står på spel.
- Förhandlingsbarhet och flexibilitet. Kommersiella hyresavtal är i allmänhet föremål för mycket mer förhandling mellan företagsägarna och hyresvärden, eftersom företagen ofta behöver specialfunktioner i sina utrymmen och hyresvärdarna ofta är angelägna om hyresgäster och villiga att ge specialerbjudanden. (För information om hur du förhandlar om villkoren i ditt hyresavtal, se Kommersiella hyresavtal:
Säkerställa att hyresavtalet passar ditt företag
För att skriva under ett hyresavtal bör du noggrant undersöka villkoren för att se till att hyresavtalet uppfyller ditt företags behov.
För det första bör du fundera över hyresbeloppet – se till att du har råd med det – och hyresavtalets längd. Du vill förmodligen inte binda dig till ett fem- eller tioårigt hyresavtal om du kan undvika det; din verksamhet kan växa snabbare än du förväntar dig eller så kanske platsen inte passar dig. Ett kortfristigt hyresavtal med möjlighet till förlängning är oftast säkrare.
Tänk också på det fysiska utrymmet. Om din verksamhet kräver ändringar av det befintliga utrymmet – till exempel att lägga till bås, höja en lastkaj eller lägga om kablar för bättre kommunikation – se till att du (eller hyresvärden) kommer att kunna göra de nödvändiga ändringarna.
Andra, mindre iögonfallande punkter som anges i hyreskontraktet kan vara lika avgörande för ditt företags framgång. Om du till exempel räknar med att din kamerareparationsverksamhet till stor del kommer att vara beroende av kunder som kommer att gå in, se till att ditt hyresavtal ger dig rätt att sätta upp en skylt som är synlig från gatan. Eller om du räknar med att vara den enda smörgåsbutiken i ett nytt kommersiellt komplex, se till att ditt hyresavtal hindrar hyresvärden från att hyra ut utrymme till en konkurrent.
För mer djupgående information om hur man förhandlar om villkoren för kommersiella hyresavtal, se Nolos avsnitt om att förhandla om kommersiella hyresavtal.
Kritiska hyresavtalsvillkor
Nedan följer en lista över många punkter som ofta tas upp i kommersiella hyresavtal. Var uppmärksam på termer som rör:
- hyresavtalets längd (även kallat hyresperioden), när det börjar gälla och om det finns möjligheter till förlängning
- hyra, inklusive tillåtna höjningar (även kallade eskaleringar) och hur de kommer att beräknas
- om hyran du betalar inkluderar försäkringar, fastighetsskatter och underhållskostnader (kallas bruttohyra); eller om du kommer att debiteras för dessa poster separat (så kallad nettouthyrning)
- säkerhetsdepositionen och villkoren för återlämnande av den
- det exakta utrymmet du hyr (inklusive gemensamma utrymmen som korridorer, toaletter och hissar) och hur hyresvärden mäter utrymmet (vissa metoder för att mäta inkluderar väggarnas tjocklek)
- om det kommer att ske förbättringar, ändringar (så kallade utbyggnader när det nya utrymmet byggs färdigt enligt dina specifikationer), eller om det kommer att läggas till inventarier i utrymmet; Vem som kommer att betala för dem och vem som kommer att äga dem när hyresavtalet löper ut (i allmänhet gör hyresvärden det)
- Specifikationer för skyltar, inklusive var du får placera dem
- Vem som kommer att underhålla och reparera lokalerna, inklusive värme- och luftkonditioneringssystem
- om hyresavtalet kan överlåtas eller hyras ut i andra hand till en annan hyresgäst
- om det finns en möjlighet att förnya hyresavtalet eller utöka det utrymme du hyr
- om och hur hyresavtalet kan sägas upp, inklusive krav på uppsägning, och om det finns påföljder för förtida uppsägning, och
- om tvister måste medlas eller skiljas som ett alternativ till domstol.
Americans with Disabilities Act. Enligt Americans with Disabilities Act (ADA) måste alla företag som är öppna för allmänheten eller som sysselsätter mer än 15 personer ha lokaler som är tillgängliga för funktionshindrade personer. Se till att du och din hyresvärd är överens om vem som ska betala för nödvändiga anpassningar, t.ex. att lägga till en ramp eller bredda dörröppningar för att underlätta för rullstolar.
För mer råd om hur du väljer en plats för ditt företag kan du läsa Välj en lyckad plats för ditt företag.
För viktig information för företagare som är på jakt efter ett rättvist och fungerande hyresavtal, läs Negotiate the Best Lease for Your Business av Janet Portman och Fred S. Steingold (Nolo).