Köp av en bostad innebär att man måste betala mer pengar än bara handpenningen. Köparna måste också ha pengar till förfogande för slutkostnader som t.ex. titelpolicyer, registreringsavgifter, inspektioner, kurirkostnader, reserver för att inrätta spärr- eller beslagskonton och olika avgifter som långivarna vanligtvis tar ut.
Den totala kostnaden kan komma som en chock för många bostadsköpare som bara tittar på att komma upp med beloppet för sin handpenning. De kanske inte har de extra pengarna och transaktionen kanske inte kan slutföras utan dem.
Långivaravgifter kan vara de mest betydande av alla slutkostnader.
Hur mycket kan en köpare räkna med att betala?
Slutkostnaderna för att köpa en bostad ligger vanligtvis på mellan 2 och 7 % av köpeskillingen, med ett genomsnitt på cirka 3 %. Mycket beror på de poäng och uppläggningsavgifter som långivaren tar ut för att bevilja lånet.
Poäng och uppläggningsavgifter brukade redovisas i köparens Good Faith Estimate (god tro på köpeskillingen). Detta dokument kallas från och med 2020 för en lånekalkyl.
De totala slutkostnaderna för att köpa ett hem för 300 000 dollar kan kosta allt från cirka 6 000 dollar till 12 000 dollar eller ännu mer. Pengarna kan vanligtvis inte lånas eftersom det skulle höja köparens lånekvoter till en punkt där de kanske inte längre är kvalificerade.
”Gratis” slutkostnader
Förstagångsköpare kan ibland få en paus och få sina slutkostnader betalda av en statlig myndighet, så kolla in länet eller delstaten down payment assistance programs beroende på var du bor.Det är inte alla statliga bostadsfinansieringsorgan (HSA) som tillhandahåller handpenning för att köpa en bostad, men vissa gör det, och andra lånar ofta ut slutkostnader på gynnsamma villkor som inte påverkar låneförhållandena.
Program som tillhandahåller stöd för köparens slutkostnader registrerar ofta ett instrument i de offentliga registren för att tillhandahålla säkerhet för lånet, men lånet har vanligtvis noll ränta och har ingen fastställd förfallodag. Det måste betalas av vid försäljningstillfället om bostadsköparen senare säljer fastigheten, eller vid en refinansiering, beroende på vilket som inträffar först.
Engångskostnader för köparens slutkostnader
Köparens slutkostnadsavgifter som betalas en gång och aldrig mer är ”engångsavgifter”. Dessa avgifter är engångsavgifter för t.ex:
- Title policies
- Escrow or closing fees
- Notary fees
- Wire fees
- Courier/delivery fees
- Attorney fees
- Endorsements
- Recording fees
- State,
- Husskyddsplaner
- Informationer om naturrisker
- Husbesiktningar
- Långivaravgifter som betalas i samband med lånet på lånekalkylen
Inget hindrar dig från att shoppa runt och jämföra priser för vissa av dessa avgifter och tjänster.
Återkommande kostnader för köparens avslutande
Rekursiva avgifter är köparens avslutande kostnader som du kommer att betala om och om igen, antingen månadsvis eller årligen efterhand som tiden går. Det rör sig ofta om avgifter som tas ut före avslutningen för förskottsbetalda premier och inrättande av beslags-/escrow-konton. De inkluderar:
- Brandförsäkringspremie
- Översvämningsförsäkring (om det krävs i ditt område)
- Fastighetsskatter
- Premier för ömsesidiga eller privata hypoteksförsäkringar
- Förskottsbetalda räntor
Den tid på året då du stänger avtalet kommer att diktera hur många proportionella månaders premier som långivaren kommer att samla in för att hålla mot framtida betalningar av skatter och försäkringar.
Inte alla lån kräver ett inmutnings- eller spärrkonto, men lån som sammanlagt uppgår till mer än 80 % av din köpeskilling kommer att kräva dem.
Säljarkrediter
En säljarkredit, ibland kallad säljarmedgivandebiträde, är i praktiken pengar som säljaren bidrar med till köparen för att täcka vissa slutkostnader. Säljarkrediter betalas inte direkt till köparna. Istället rullas beloppet in i bostadens försäljningspris, vilket sänker kostnaden för det totala lånet.
Kontrollera alltid med din långivare innan du förhandlar om ett erbjudande som innefattar en säljarkredit eftersom långivaren kanske inte tillåter det. Några vanliga scenarier är:
- Långivaren kan begränsa din kredit till 3 % av köpeskillingen om du finansierar 100 % av köpeskillingen.
- Avhängigt av din FICO-poäng och storleken på din handpenning kan långivaren tillåta att säljaren krediterar dig så mycket som 6 % av köpeskillingen.
För övrigt kanske TRID – TILA RESPA Integrated Disclosure-regeln (TILA RESPA Integrated Disclosure) som reglerar informationsutlåtanden om hypotekslån – inte tillåter några ändringar i sista minuten av ditt slututlåtande under de sista dagarna före avslutningen, och dessa krediter kommer att noteras på ditt slututlåtande.
Långivare erbjuder också ibland krediter för en del av dina slutkostnader, men du måste då gå med på att betala en högre ränta under lånets hela löptid. Detta kan spara dig pengar nu men kosta dig mer senare.
När fler kostnader kan vara bättre
Långivare tillåter ofta att du betalar ”poäng”, ibland kallade ”rabattpoäng”, vid avslutningen. Dessa avgifter betalas i utbyte mot att du får en lägre ränta under lånets löptid, vilket potentiellt kan spara dig pengar på lång sikt. En punkt kostar vanligtvis omkring 1 % av det belopp du lånar.
Att betala dem kommer dock att driva upp dina slutkostnader.