Från och till får jag ett samtal från en fastighetsägare som är missnöjd med att ett skjul står på grannens gård i strid med de kommunala reglerna för avståndet. Eller kanske en granne har satt ett staket eller en byggnad över fastighetsgränsen, och de vill veta vad de kan göra åt det.
Ibland uppstår dessa frågor när en person vill sälja sin fastighet, eller när en köpare vill köpa en fastighet som berörs av dessa frågor. Det kan vara komplicerade problem, men ibland är de lätta att lösa. Om en fastighetsägare inte vidtar åtgärder för att skydda sitt intresse för sin fastighet kan han eller hon faktiskt förlora äganderätten och andra rättigheter till en annan person.
Enligt begreppet adverse possession har man möjlighet att förvärva äganderätten till en fastighet som ägs av en annan person om man upprätthåller ett öppet, synligt och exklusivt innehav av marken under en oavbruten period på 15 år. Man kan också förvärva en rätt till en väg eller ett annat servitut genom kontinuerlig, oavbruten användning av en annans egendom under 15 år.
När jag för första gången hade ett sådant fall kom jag ihåg från juristutbildningen i Oregon att en person som försökte förvärva en äganderätt genom negativ besittning måste vara medveten om att han eller hon inte ägde marken, så besittningen var ”fientlig”. Jag blev dock förvånad över att få veta att enligt lagen i Connecticut innebär ”fientlig” endast en enkel ockupation av marken och att en person kan ha en negativ besittning även om han eller hon tror att han eller hon i själva verket äger marken. Detta kallas av vissa för ”Connecticut-regeln”, som är mer gynnsam för en oskyldig inkräktare som tror att han eller hon äger marken.
Så om du har en situation där en annan person har satt upp ett staket och tagit en del av din egendom i besittning eller på annat sätt agerar som om han eller hon äger en del av din mark, kan den personen kanske förvärva äganderätten till den. Lagstiftningen i Connecticut erbjuder ett rättsmedel för dem som är oroliga för att en granne har ett motsatt ägande av deras mark, och detta anges i Connecticut General Statute 52-575.
I mycket allmänna ordalag säger lagen att den person vars mark har ett motsatt ägande kan skicka ett skriftligt meddelande till den andra parten, och på så sätt meddela sin avsikt att bestrida försöket att ha ett motsatt ägande. Försök inte att ge detta meddelande utan råd från ett juridiskt ombud. Detta meddelandeförfarande betraktas som ett avbrott i 15-årsperioden om en rättsprocess inleds av den registrerade ägaren inom ett år efter det att meddelandet gavs, vilket skulle vara kostsamt.
Alla fastighetsägare bör inspektera sina fastigheter regelbundet för att se om någon annan person agerar på ett sådant sätt att det kan stödja ett anspråk på adverse possession. Det har föreslagits att ett möjligt sätt att motverka ett anspråk på obehörig besittning är att ingå ett skriftligt avtal med den andra parten, där du ger dem skriftligt tillstånd att använda din mark och den andra parten skriftligen bekräftar att du äger marken och att de använder den med ditt samtycke. Detta kan vara en effektiv och enkel lösning, beroende på hur väl du kommer överens med din granne.
Hur är det med grannen som placerar ett skjul på en fastighetsgräns, i strid med en kommunal avsättning? Generellt sett kan du, om du inte vidtar åtgärder för att få skjulet borttaget inom tre år, anses ha förlorat möjligheten att genomdriva avståndet.
Om din mark är föremål för antingen ett anspråk på negativ besittning eller ett intrång och du planerar att sälja din fastighet bör du diskutera situationen med din fastighetsmäklare och din advokat så snart som möjligt. Dessa yrkesmän kan ge dig råd om vilka åtgärder du bör vidta för att lösa problemet.
Dessa problem behöver inte alltid bli en onödig börda. Om du till exempel anser att grannens skjul inkräktar på din fastighet, men att det sker på ett sådant sätt att det aldrig har besvärat dig, kanske det inte heller kommer att besvära den person som köper din fastighet. I det här fallet måste du, när du ombeds att skriva under ”ägarens affidavit” som säljare av fastigheten, uppge att det kan finnas ett intrång eller ett anspråk på obehörig besittning.
Köparen bör ändå kunna skaffa sig en titelförsäkring, eftersom det är troligt att försäkringsbolaget kommer att göra ett undantag för de rättigheter i den köpta egendomen som uppkommer på grund av intrånget. Som med alla andra frågor av betydelse vill du gå igenom detta med din fastighetsmäklare och advokat tidigt i processen.
Du kanske också vill prata med din advokat om vad det innebär om du inte får en besiktning, och vad det besiktningsundantag som vanligtvis finns i en titelförsäkring innebär. Undersökningar är dyra, men de är särskilt användbara om du har planer på att bygga, utöka eller flytta strukturer på den fastighet du förvärvar.
På ett annat sätt åkte jag på min motionscykel häromdagen och tittade på nyheterna när en artikel påminde mig om det gamla talesättet: ”När din tid är ute, är din tid ute”. En 65-årig herre var ute på sin morgonpromenad i Tyskland när han dödades av en elefant som hade rymt från ett lokalt zoo. Jag kan inte säga att jag tror på ödet, men det fick mig att undra om den personen skulle gå under den morgonen oavsett vart han gick eller vad han gjorde.
I enlighet med detta, om du inte har ett testamente, en fullmakt och ett förhandsdirektiv för hälso- och sjukvård, vad väntar du då på? Avsaknaden av något av dessa dokument kommer sannolikt att orsaka dina nära och kära betydande kostnader, huvudvärk och byråkrati om du blir oförmögen eller dör. Gör det för deras skull.
Jim Young är partner i Andrews & Young P.C., som har kontor i Waterford och Groton, och har betjänat det sydöstra Connecticutområdet sedan 1987. De uttalanden som görs i just den här kolumnen är inte avsedda att betraktas som juridisk rådgivning för någon särskild faktasituation. Rådgör med en advokat.