Texas uppsägning av hyresavtal för bostäder

Syfte. Ett brev om uppsägning av hyresavtal i Texas (”Notice to Vacate”) är ett dokument som krävs för att avsluta månadsvisa hyresavtal i Texas. Enligt delstatlig lag måste uppsägning ske med minst 30 dagars varsel. Statlig lag kräver dock inte att meddelande ges för att avsluta hyresavtal med fast löptid på deras slutdatum.

Läs vidare för att lära dig mer om uppsägningskrav och processen för uppsägning av hyresavtal för bostäder i Texas.

Vad är ett meddelande om uppsägning av hyresavtal?

Hyresgästerna följer inte alltid villkoren i sitt hyresavtal. I fall där personer underlåter att betala hyran eller bryter mot andra bestämmelser kan du vilja säga upp hyresavtalet i förtid. I Lone Star State görs detta genom att tillhandahålla ett meddelande om uppsägning av hyresavtalet i enlighet med de riktlinjer som anges i Texas Property Code.

Ett meddelande om uppsägning av hyresavtalet kan också vara nödvändigt om det ursprungliga kontraktet har löpt ut och hyresgästerna använder fastigheten från månad till månad. Detta kräver ett något annorlunda förfarande än i fall där hyresgästerna har brutit mot hyresavtalet. Som sådan bör du ha de exakta omständigheterna i åtanke när du skriver ett meddelande om uppsägning av hyresavtal.

Månadsvis eller månadsvis hyresavtal

Månadsvisa hyresavtal är utformade för att vara mycket kortsiktiga och kan lätt sägas upp av antingen hyresvärden eller hyresgästen. Månadsvisa hyresavtal är sådana där det ursprungliga hyresavtalet har löpt ut och där hyresgästerna inte har undertecknat något nytt. I det fallet bör bestämmelserna i det ursprungliga hyresavtalet föreskriva att hyresförhållandet kommer att hållas på ”månad till månad”-basis och kan sägas upp när som helst med tillräcklig uppsägningstid.

Tidslinje för uppsägning av ett månads- eller månad till månad-hyresavtal

Avsnitt 91.001 i Texas Property Code anger tidslinjen för uppsägning av ett månads- eller månad till månad-hyresavtal. Enligt detta avsnitt måste du ge ett tillräckligt varsel, vilket varierar beroende på hyresbetalningsperioden.

Om betalningsperioden är en månad träder uppsägningen i kraft en månad efter den dag då du ger ditt varsel. När hyresbetalningarna är mindre än en månad (t.ex. vid veckohyra) måste uppsägningstiden vara lika lång som antalet dagar i hyresbetalningsperioden.

Du kan ange en annan tidsram i ditt brev, förutsatt att den uppfyller de minimiriktlinjer som anges ovan. Du är dock undantagen från denna tidsram om en annan tidsram har angetts i ditt hyresavtal eller om du säger upp på grund av kontraktsbrott.

Skrivande av en uppsägning

Ingen särskild ordalydelse krävs vid uppsägning av ett hyresavtal som löper från månad till månad eller månadsvis. Ditt brev kan helt enkelt innehålla ett uttalande om att du som hyresvärd har för avsikt att säga upp hyresavtalet daterat den (x) och undertecknat av (hyresgästens namn) för den fastighet som ligger på (gatuadress). Underteckna brevet och ange ett datum då det träder i kraft, med tanke på den tidsram som anges ovan.

När du säger upp ett månads- eller månadsvis hyresavtal behöver du inte ange något skäl för att göra det. Du bör dock se till att dina skäl inte är av hämndkaraktär. Enligt avsnitt 94.251 i Texas Property Code får hyresvärdar inte vidta repressalier mot hyresgäster som har försökt utöva en rättighet, lämnat ett meddelande om att reparera fastigheten eller lämnat ett klagomål till en myndighet om en överträdelse av fastighetsreglerna.

Servering av ett månatligt meddelande om avflyttning

Lagstiftningen i Texas anger inte på vilket sätt ett månatligt meddelande om avflyttning ska lämnas. Trots detta bör du vidta lämpliga åtgärder för att dokumentera leveransdatumet genom att skicka meddelandet med rekommenderat brev med begärd återgångsbekräftelse. På så sätt har du en tydlig dokumentation om när uppsägningsdatumet ska vara. Detta kan visa sig vara mycket viktigt om hyresgästen inte lämnar huset som begärts och du senare tvingas gå vidare med ett meddelande om avflyttning.

Avsluta ett hyresavtal i förtid

Du kan ibland behöva avbryta ett hyresavtal i förtid på grund av utebliven hyresbetalning eller överträdelse av vissa villkor. I avsnitt 94.253 i Texas Property Code anges också vissa fall där du har rätt att säga upp ett hyresavtal i förtid utan att handlingen betraktas som repressalier. Dessa fall inkluderar:

• När hyresgästen är försenad med hyran eller andra betalningar, och beloppet uppgår till minst en hel månadshyra.
• En hyresgäst, gäst eller inbjuden person orsakar skador på egendomen.
• En hyresgäst, gäst eller inbjuden person hotar hyresvärdens, andra hyresgästers eller hyresvärdens anställdas personliga säkerhet.
• Det har skett ett väsentligt brott mot något av hyresvillkoren, bortsett från att hålla över.
• Seriöst tjänstefel eller brottsliga handlingar.
• Hålla kvar efter att hyresgästen har gett dig en avsikt att utrymma.
• När du i god tro tror att en hyresgäst som håller kvar hyresgästerna kan ha en negativ inverkan på grannarnas eller andra hyresgästers lugna njutning.

Varning om avflyttning

Hyresavtalets uppsägning som är ett resultat av en hyresgästs överträdelse kräver en varning om avflyttning. I avsnitt 24.005 i Texas Property Code beskrivs Notice to Vacate närmare. I huvudsak är detta ett meddelande som du lämnar till hyresgästen innan du lämnar in ett meddelande om vräkning.

Förbered ditt meddelande om avflyttning i brevformat och använd ett officiellt brevhuvud när det är möjligt. I brevet ska du ange hyresgästens namn, fastighetens adress och en orsak till uppsägningen. Ange ett datum och en tid då uppsägningen kommer att träda i kraft och se till att den överensstämmer med de riktlinjer som anges i lagen.

Avslut med en mening eller två där du anger att om hyresgästen inte följer uppsägningen kommer du att vidta ytterligare åtgärder. Ange tydligt att du kommer att driva ett vräkningsförfarande om du har för avsikt att göra det. Signera, datera och tidsstämpla brevet. Det är också en bra idé att förbereda två kopior så att både du och hyresgästen har en som innehåller din originalunderskrift.

Tidsram för ett meddelande om avflyttning

I avsnitt 24.005 (a) står det att en hyresvärd måste ge en hyresgäst som inte fullgör sitt hyresavtal eller håller över minst tre dagars skriftligt varsel om att han eller hon ska flytta från fastigheten. Om du har föreskrivit en längre period i ditt ursprungliga hyresavtal kräver detta avsnitt att du följer den tidsramen i stället.

Leverans av meddelandet om avflyttning

Meddelandet om avflyttning kommer inte att vara effektivt om det inte levereras på rätt sätt. I avsnitt 24.005 i Texas Property Code anges de olika metoder som du kan använda för att leverera meddelandet. De inkluderar att lämna meddelandet till någon som bor i bostaden och som är minst 16 år gammal, att fästa meddelandet på insidan av huvudentrédörren, med vanlig post, eller via rekommenderat, certifierat eller rekommenderat mottagningsbevis.

Det kan finnas tillfällen då ett personligt utlämnande av meddelandet skulle kunna sätta din säkerhet på spel. I så fall har du rätt att fästa meddelandet på utsidan av huvudentrédörren.

Placera meddelandet i ett förseglat kuvert med hyresgästens namn och adress tydligt markerade på kuvertet. Skriv ”VIKTIGT DOKUMENT” eller en annan liknande fras på kuvertet med stora bokstäver. Senast klockan 17.00 samma dag ska du lägga en kopia av meddelandet i en postbrevlåda i samma län som din fastighet är belägen.

Leveranstid för ett meddelande om avflyttning

Enligt avsnitt 24.005 (g) börjar uppsägningstiden att löpa den dag då meddelandet om avflyttning levereras. Det är samma dag för meddelanden som lämnas personligen, men kan vara flera dagar senare för meddelanden som skickas med post. Du bör därför ta hänsyn till denna tidsram när du förbereder ditt skriftliga meddelande om uppsägning.

En bra metod är att alltid använda rekommenderat brev, rekommenderat brev eller post med begärd returrespons. På så sätt har du tydlig dokumentation om leveransdatumet, och en hyresgäst kommer inte att kunna bestrida din tidsfrist i domstol. Om du överlämnar meddelandet för hand, låt någon följa med dig som vittne. Ännu bättre är att ta ett fotografi med tids- och datumstämpel av uppsägningen på dörren.

Förut om hyresavtalet löper ut

Det finns fall där du kanske inte vill förnya ett hyresavtal, men inte nödvändigtvis vill att hyresgästen ska flytta omedelbart. I dessa fall krävs enligt avsnitt 94.055 i Texas Property Code att du lämnar ett meddelande minst 60 dagar innan hyresavtalet löper ut. Denna tidsram gäller för hyresavtal som är aktuella samt för hyresavtal som har återgått till en ”månad till månad”-status.

Särskilda rättigheter för militärer

Militärer kan ha vissa rättigheter enligt Servicemember’s Civil Relief Act (SCRA). Bestämmelserna i denna lag gör det möjligt för militärer att i vissa fall säga upp sina hyresavtal i förtid. Den skyddar dem också mot vräkningar eller förtida uppsägningar.

Du kanske till exempel inte kan säga upp ett hyresavtal på grund av utebliven betalning om hyresgästens militärtjänstgöring har påverkat hans eller hennes betalningsförmåga negativt. Detta inträffar oftast när en nationalgardist eller reservist kallas till aktiv tjänstgöring och därefter meddelar att lönen sänks.

En persons militärtjänstgöring kan begränsa dina möjligheter att genomdriva tidsfrister. Om en hyresgäst till exempel inte var tillgänglig på grund av utplacering kan en domare besluta att du inte kan gå vidare med ett vräkningsmeddelande eftersom personen inte har underrättats på rätt sätt.

Om en hyresgäst hävdar att han eller hon har skydd enligt SCRA bör han eller hon förse dig med en kopia av permanent byte av stationeringsorder (Permanent Change of Station, PCS) eller utplaceringsorder som gäller i 90 dagar eller längre.