Lezioni da tre anni di copertura della politica, della politica e dell’assurdità di provare a risolvere uno dei problemi più fastidiosi dello stato.
Nel 2017, ho scritto un pezzo abbastanza irrilevante sulla proposta di un legislatore statale di togliere un’agevolazione fiscale sulle case di vacanza in California per finanziare più alloggi a basso reddito. Più precisamente – credetemi, tra i nerd degli alloggi è essenziale essere precisi – il disegno di legge avrebbe eliminato la deduzione degli interessi ipotecari sulle seconde case, generando una stima di 300 milioni di dollari all’anno per costruire appartamenti sovvenzionati pubblicamente.
In termini antiquati di giornalismo, il disegno di legge – che avrebbe tolto un dubbio beneficio fiscale ai californiani più ricchi che non ne hanno realmente bisogno per finanziare alloggi per i californiani più poveri che ne hanno bisogno – era un “chiacchierone”
Ma i miei migliori “chiacchieroni” in passato non hanno ottenuto l’attenzione che ha avuto questa storia. C’erano tre volte il numero di lettori per questo pezzo sugli alloggi relativamente piccolo rispetto a qualsiasi altra cosa che avevo pubblicato quell’anno. Non ci sono abbastanza proprietari di case per le vacanze nello stato per giustificare così tanti occhi.
A un certo livello questo aveva senso per me. Tutto ciò di cui tutti in California sembravano parlare – o almeno tutti quelli che non avevano comprato la loro casa nel 1997 sembravano parlare – era quanto fosse costoso vivere qui. Gli affitti a San Francisco avevano superato New York come i più cari del paese, con Los Angeles, Oakland, San Jose e San Diego non molto indietro. Dopo essere crollato durante la Grande Recessione, nel 2017 il prezzo mediano statale di una casa unifamiliare superava il mezzo milione di dollari e avrebbe raggiunto l’incredibile cifra di 700.000 dollari entro il 2020. Per il prezzo di una casa media californiana, ora se ne possono comprare due a Phoenix.
Particolarmente tra i giovani californiani, c’era la sensazione che l’alzata di spalle “la California è sempre stata costosa, tutti vogliono vivere qui” offerta dalle vecchie generazioni, o il bromuro “sono i tech bros che rovinano tutto” presentato su Twitter, fossero inadeguati (anche se i tech bros rovinano un sacco di cose). Qualcosa si sentiva più profondamente rotto nell’edilizia della California, e un’ampia fascia dello stato voleva solo sapere perché le cose erano così incasinate, e come potevamo iniziare a svitarle.
Dopo che il disegno di legge sulle case vacanza è finito dove molte leggi sull’edilizia abitativa finiscono a Sacramento – sepolto dall’opposizione di un importante gruppo di interesse – ho iniziato a riportare altre storie sull’edilizia abitativa. Quel pubblico sorprendentemente grande si è presentato in modo affidabile per leggerle, tanto che nel giro di un anno CalMatters aveva lanciato un podcast di alloggi stravaganti con abbastanza nerd in ascolto da giustificare la sua esistenza. Nel giro di due anni, sono diventato il nostro reporter di riferimento per gli alloggi.
Al tempo stesso, la crisi degli alloggi è balzata in cima all’agenda politica dello stato. Prima della pandemia, quando è stato chiesto loro quali fossero le questioni che li preoccupavano di più, gli elettori californiani hanno messo i senzatetto e l’accessibilità degli alloggi in cima alla loro lista di ansia, al di sopra di priorità perenni come l’economia, l’istruzione e l’ambiente. Durante la campagna elettorale del 2018, l’allora candidato Gavin Newsom ha chiesto memorabilmente un “Piano Marshall” per risolvere i problemi abitativi dello stato, sottintendendo che le soluzioni erano su una scala di riabilitazione dell’Europa postbellica bombardata nel XIX secolo.
Oggi siamo nel 2021, e anche se la pandemia del coronavirus consuma gran parte della nostra vita quotidiana, la crisi abitativa dello stato persiste. Stressata e mutata dal virus, sarà lì ad aspettarci quando i vaccini saranno distribuiti e la vita sarà di nuovo pseudo-normale. Avrà solo un aspetto diverso.
Dopo oltre tre anni di copertura della crisi degli alloggi in California e dei tentativi per lo più abortivi dello stato di risolverla, lascio il mio posto qui per perseguire un lavoro nella radio pubblica a Marketplace della NPR. Ma prima di andarmene, nella tradizione di altri giornalisti con un gonfio senso di autoimportanza, volevo condividere alcune lezioni che ho imparato e che penso che il californiano medio dovrebbe conoscere sulla politica e la politica degli alloggi.
Queste osservazioni sono mie, e non tutti sono d’accordo. Ma sono le conclusioni che ho tratto sul perché questo problema è così difficile da risolvere e sui modi più realistici di risolverlo. Non preoccupatevi, ci sono le gif, così non sarà troppo noioso.
Lessone 1: Non c’è UNA crisi degli alloggi. In realtà ci sono TRE crisi degli alloggi. Sii specifico su quale stai parlando.
Ad un certo punto, la frase “crisi degli alloggi” è diventata così onnipresente nella politica californiana che il suo uso ambiguo nei comunicati stampa e nei discorsi di commiato ha cominciato a indebolirne l’urgenza. Un legislatore era così innamorato della frase che voleva creare una targa specializzata per connotarne l’importanza.
Ho intenzione di risolvere questo problema proprio ora. Ci sono in realtà tre crisi immobiliari distinte che affliggono la California. Anche se spesso derivano dagli stessi problemi di fondo, hanno un impatto su diversi segmenti della popolazione e garantiscono soluzioni diverse (e talvolta concorrenti).
La prima e più urgente crisi è quella dei 150.000 californiani senza casa che dormono nei rifugi o per strada. Il governatore Newsom ha dedicato più attenzione a questa dimensione della crisi degli alloggi che a qualsiasi altra. È il sintomo più vergognoso di come le cose sono andate così male qui, e sta andando nella direzione sbagliata.
La seconda crisi degli alloggi coinvolge i 7,1 milioni di californiani che vivono in povertà quando i costi degli alloggi sono presi in considerazione. Anche se non sono senzatetto, il 56% di questi californiani a basso reddito vedono più della metà del loro stipendio divorato dall’aumento degli affitti. Questi sono gli affittuari che affrontano intense pressioni di spostamento e di gentrificazione, vivono in condizioni abitative sovraffollate e non sicure, e sono fuggiti dai centri urbani per le periferie più economiche negli ultimi due decenni.
La terza crisi abitativa della California affligge una generazione più giovane di californiani di classe media e di reddito più elevato. Alla fine degli anni ’60, la casa media in California costava circa tre volte il reddito medio della famiglia. Ora costa più di sette volte quello che la famiglia media guadagna. Gli alti affitti rendono il risparmio per un acconto molto più difficile. Mentre i californiani a basso reddito hanno lottato per permettersi lo stato per decenni, il termine “crisi degli alloggi” e la relativa pubblicità sono entrati in voga solo quando i californiani più ricchi hanno iniziato a considerare seriamente di trasferirsi a Austin o Portland o Las Vegas.
Tutte e tre queste crisi sono ovviamente collegate e derivano dallo stesso problema di fondo: non ci sono abbastanza alloggi.
Ma è importante non confonderle. Mentre la mancanza di alloggi a prezzi accessibili è al centro del motivo per cui la nostra popolazione di senzatetto è la più grande del paese, i problemi di salute mentale e di dipendenza ne complicano la soluzione. Un nuovo credito d’imposta per il primo proprietario di casa può essere una manna per chi ha un reddito più alto, ma non aiuterà chi è sulla lista d’attesa della Sezione 8 per gli alloggi sovvenzionati dal governo.
In un mondo di risorse governative limitate e brevi tempi di attenzione politica, quando i vostri rappresentanti eletti dicono di voler risolvere la crisi degli alloggi, chiedete loro: “Quale?”
Lezione 2: L’aumento del telelavoro diluirà la domanda di vivere in ambienti densi e urbani. (Credo).
C’è un dibattito molto stupido in corso in questo momento sul fatto che l’aumento del lavoro a distanza, reso necessario dalla pandemia, segnerà la morte delle grandi città.
La San Francisco post-vaccino non sarà ridotta a bande vaganti di ex impiegati di Twitter che cercano il sostentamento dei leoni marini del Fisherman Wharf dopo che le ultime bottiglie di Soylent saranno andate a male. Le città californiane desiderabili esisteranno ancora, e saranno ancora luoghi costosi in cui vivere.
Il vero dibattito è se un numero significativo di famiglie eviterà le parti più costose e più dense dello stato per spazi più grandi e più economici una volta che avranno la garanzia di dover fare i pendolari solo due o tre giorni a settimana. Credo che un numero abbastanza grande si sposterà, così che gli affitti saranno generalmente più freddi nelle San Francisco, Los Angeles e San Diego del mondo di quanto non fossero prima della pandemia. Nel frattempo il prezzo delle case unifamiliari e degli affitti più grandi nelle città di medie dimensioni, nei sobborghi e nelle periferie aumenterà.
La mia previsione si basa principalmente sul fatto che i millennial invecchieranno con il desiderio e la capacità di possedere una casa e più spazio, sostenuti da tassi di mutuo bassi e dal lavoro a distanza. Questo stava accadendo prima della pandemia, e penso che accelererà.
Le persone intelligenti possono non essere d’accordo – potremmo benissimo finire proprio dove eravamo nel febbraio 2020, prima che gli affitti di San Francisco crollassero del 25% e non ci fosse nessun bar cool dietro l’angolo a giustificare l’ammassamento di quattro persone in una camera da letto.
Se questo non accade, il luogo della crisi abitativa si sposta leggermente verso est e verso l’esterno – pensate a Sacramento, Fresno e Bakersfield, dove gli affitti e i prezzi delle case sono aumentati durante la pandemia. Mentre il telelavoro probabilmente significa meno emissioni di gas di scarico, i legislatori dovranno sviluppare politiche che riducano gli altri viaggi in auto che tendono ad aumentare una volta che ci si allontana da BART o Metro. Le pressioni per lo spostamento aumenteranno sugli ultimi bastioni di accessibilità per i lavoratori a basso reddito: le periferie e la Central Valley.
Lezione 3: La grande linea di divisione nella politica degli alloggi è se si pensa che una unità in più di alloggi a prezzo di mercato sia una cosa buona o cattiva. Per lo più è una buona cosa, ma dipende.
L’edilizia abitativa non segue le tradizionali linee di faglia politiche sinistra-destra in California. La legge più controversa dell’anno scorso sulla produzione di alloggi, che avrebbe costretto i quartieri monofamiliari a permettere duplex e frazionamenti di lotti, è stata osteggiata da un repubblicano dell’Alta Sierra e da un democratico di Culver City. I democratici di San Francisco e un repubblicano di Bakersfield hanno votato a favore.
Al suo centro, la linea di demarcazione fondamentale per molti californiani è se pensate che un nuovo edificio di appartamenti che sta sorgendo da qualche parte nella vostra comunità vi aiuti o vi danneggi. Si tratta in realtà, filosoficamente, di capire se credi nella domanda e nell’offerta.
Uno scetticismo progressivo delle forze di mercato è ciò che apparentemente unisce i residenti di Marin County e Compton nell’opporsi a nuovi alloggi. Per le comunità a basso reddito, la paura è che la nuova costruzione di appartamenti porti ad un aumento degli affitti che non possono permettersi. Per le aree suburbane più ricche, la paura è che più condomini significhino più persone che aggiungeranno traffico e rovineranno il “carattere” delle loro comunità.
Il mercato immobiliare non è semplice come un grafico della domanda e dell’offerta da un libro di testo di economia 1. Ma fondamentalmente, la stragrande maggioranza dei ricercatori sulle abitazioni concorda sul fatto che l’aggiunta di più unità abitative a prezzo di mercato porterà generalmente a una riduzione dei prezzi regionali delle abitazioni.
A livello di isolato o di quartiere, le cose diventano un po’ più spinose. Ci sono legittime dispute all’interno della ricerca sul fatto che il primo edificio nuovo e scintillante che viene costruito in un’area a basso reddito gonfi i prezzi degli affitti nelle vicinanze o li sgonfi aggiungendo più stock di affitti.
Ma non costruire nulla da nessuna parte – praticamente la strategia della California negli ultimi cinquant’anni – porta a troppo poche unità per troppe persone e a costi astronomici degli alloggi.
Lessone 4: il sindacato statale dei lavoratori edili ha molta più influenza di quanto si pensi.
La politica degli alloggi in California è un nido di calabroni di potenti gruppi di interesse. Sviluppatori, agenti immobiliari, grandi aziende tecnologiche, città, contee, gruppi ambientalisti, padroni di casa, sostenitori dell’anti-gentrificazione e gruppi di proprietari di case fanno tutti pressione sui legislatori e sul governatore in un modo o nell’altro. È parte della ragione per cui l’inerzia è lo stato predefinito delle cose.
Ma c’è un calabrone reale che è di gran lunga il più efficace e potente: il Consiglio statale dei lavoratori dell’edilizia e delle costruzioni.
Un importante donatore dei democratici della California, il sindacato dei lavoratori dell’edilizia gioca a fare il duro sia pubblicamente che dietro le quinte. Molto, molto raramente si sente un legislatore democratico criticare i commercianti ai media, anche se spesso vi diranno in sottofondo che è un’impresa folle incrociarli.
Devo ancora vedere importanti leggi osteggiate dai commercianti diventare effettivamente legge. Un disegno di legge per permettere a chiese e università di convertire terreni inutilizzati in abitazioni a basso reddito senza lunghe revisioni ambientali? Opposto dai commercianti e sepolto. Un disegno di legge per costringere i quartieri a reddito più alto a permettere abitazioni più dense e a basso reddito con una revisione accelerata? Opposto dai commercianti e sepolto. In un caso, un torrente inaspettato di testimonianze da parte dei lavoratori del sindacato che si opponevano a una legge per snellire le conversioni dei motel in condomini ha lasciato un membro dell’Assemblea sull’orlo delle lacrime.
Si potrebbe pensare che il sindacato dei lavoratori edili voglia rendere più facile la costruzione di case: Più costruzione di case significa più posti di lavoro. Ma lo status quo funziona soprattutto per i commercianti. Possono fare leva sui lunghi processi di revisione del governo locale nelle trattative con gli sviluppatori di mercato per garantire salari di livello sindacale e altre protezioni.
Negli ultimi anni, i commercianti sono stati ancora più aggressivi, richiedendo ulteriori protezioni del lavoro da allegare agli alloggi a basso reddito che i sostenitori dell’edilizia economica dicono rendere più costosa la costruzione di alloggi sovvenzionati.
Lezione 5: Newsom non è Dr. Manhattan. Ma non credo che nemmeno il Dottor Manhattan avrebbe potuto raggiungere i suoi obiettivi abitativi.
Se non avete letto la graphic novel “Watchmen” o guardato la serie della HBO, il Dottor Manhattan è un essere divino che può distruggere, creare e manipolare la materia in qualsiasi modo lo ritenga opportuno.
Ma dubito che persino il Dottor Manhattan avrebbe potuto realizzare una campagna “immobiliare”. Manhattan avrebbe potuto realizzare un “obiettivo” della campagna per costruire 3,5 milioni di case in California in sette anni.
In campagna elettorale, il piano Marshall di Newsom prevedeva la costruzione di 500.000 case all’anno per abbassare i costi degli alloggi. Questo livello di costruzione sarebbe stato senza precedenti nella storia moderna della California. Nei suoi due anni di mandato, non si è neanche lontanamente avvicinato a questo obiettivo.
Il numero di 3,5 milioni proviene da uno studio McKinsey che mi chiedo quanto tempo il team di Newsom abbia passato a rivedere. Altri esperti di alloggi e sviluppatori avrebbero potuto dirvi che era piuttosto impossibile aumentare lo sviluppo così rapidamente senza riforme massicce e politicamente impopolari. E anche allora è dubbio.
Non dovreste farvi distrarre dal numero di 3,5 milioni, che gli sfidanti di Newsom per il posto di governatore nel 2022 gli applicheranno ogni volta che ne avranno la possibilità. Ma il governatore avrà difficoltà a sostenere di aver reso gli alloggi significativamente più facili da costruire nel suo primo mandato.
Sui senzatetto e sulla protezione degli inquilini, Newsom merita una buona quantità di credito per aver fatto cose che si era impegnato a fare, o almeno cose che i suoi predecessori hanno ampiamente ignorato. Il Progetto Homekey, l’ambizioso piano di Newsom per acquisire motel vacanti per alloggi permanenti per i senzatetto durante la pandemia, prevede di acquisire 6.000 unità in soli sei mesi, un periodo di tempo incredibilmente breve. L’anno scorso Newsom ha mantenuto la sua promessa post-elettorale di mediare un qualche tipo di pacchetto di protezione per gli inquilini tra i proprietari e gli affittuari, guidando con successo la carica per la prima legge anti-accaparramento degli affitti nel paese.
Ma sul lato della produzione di alloggi, la politica ha seguito la retorica. Dopo aver minacciato di togliere i dollari per i trasporti alle città che non approvano abbastanza alloggi, Newsom si è ritirato dopo che i governi locali e i legislatori hanno fatto pressione.
Vedremo se il post-pandemia normale di Newsom significa una nuova spinta per rendere più facile costruire.