Analýza § 50C zákona o daních z příjmů z roku 1961

Odůvodnění § 50C zákona o daních z příjmů z roku 1961

Sázky při transakcích s nemovitostmi jsou poměrně vysoké a stejně tak i daňové důsledky. V Indii je nejen vnímáno, ale i veřejným tajemstvím, že prodejní transakce s nemovitostmi jsou podhodnoceny, což vede k úniku daňových příjmů, které způsobují ztráty vládě, a nezapočítané peníze neprospívají zdraví společnosti obecně. Proto se projevuje neklid na straně vlády, která se snaží tyto úniky ucpat, a snahy poplatníků a daňových profesionálů vyhnout se potížím skutečných poplatníků. V této souvislosti je třeba zmínit ustanovení § 50C zákona o dani z příjmů z roku 1961, které se konkrétně zabývá transakcemi s nemovitostmi.

ČÁST I: ODDÍL 50C ZÁKONA O DANI Z PŘÍJMŮ Z ROKU 1961

Specifická ustanovení týkající se transakcí s pozemky a budovami:

Základní ustanovení § 50C :

S účinností od A.Y. 2003-2004 byl do zákona o dani z příjmu z roku 1961 vložen oddíl 50C, který se zabývá konkrétně hrubým protiplněním při výpočtu kapitálových zisků v souvislosti s transakcemi s pozemky nebo budovami nebo obojím.

Odstavec 50C stanoví, že pokud je hodnota uvedená v listině o převodu nižší než ocenění přijaté, stanovené nebo ocenitelné orgány kolkovného, bude pro účely výpočtu kapitálových zisků z převodu pozemku nebo budovy nebo obojího bráno v úvahu ocenění přijaté, stanovené nebo ocenitelné orgány kolkovného. Například pokud je ve smlouvě o prodeji uvedena hodnota bytu 24 rupií, ale podle orgánů pro kolkovou daň je ocenění bytu 34 rupií, pak se bude mít za to, že byt byl prodán za 34 rupií a kapitálové zisky budou vypočteny na základě 34 rupií.

V některých případech to způsobuje velmi obtížnou situaci pro prodávajícího nemovitosti, protože je povinen zaplatit daň z peněz navíc, které nikdy neobdržel. Případně, pokud chce uplatnit osvobození investováním do obytného domu nebo dluhopisů s kapitálovým výnosem atd. v závislosti na okolnostech jeho případu, musí investovat další částku, kterou při prodeji nikdy neobdržel. Není nutné, aby člověk investoval samotné příjmy z prodeje do režimů osvobození, protože pro uplatnění osvobození lze investovat prostředky z jakýchkoli zdrojů. Aby se člověk dostal z potíží, může zvážit využití ustanovení o úlevách, ale v době, kdy přijde rozhodnutí týkající se ustanovení o úlevách, lhůta pro plánování investic uplyne.

Historie a pozadí oddílu 50C:

Historii a pozadí oddílu 50C lze vysledovat z neklidu vlády zdanit černé peníze v transakcích s pozemky a budovami. Ceny pozemků a staveb jsou stejně jako jiné položky funkcí tržních sil poptávky a nabídky. Poptávka značně převyšuje nabídku; tím spíše ve velkých městech. Tento velký rozdíl mezi poptávkou a nabídkou vytváří inflační a spekulativní trh s nemovitostmi a poskytuje hlavní prostor pro investice černých peněz. Úhrada za jejich převod je v listině o převodu prodávajícím a kupujícím podhodnocena a podstatná část je zaplacena nezaznamenaně v černých penězích. Prodávající ušetří na kapitálových ziscích z nepřiznané části výnosů z prodeje, zatímco kupující ušetří na dani z majetku a umístí své nezúčtované prostředky.

Pozice v letech 1972-1986:

Vzhledem k rozšířenému používání černých peněz a nedostatečnému uvádění protiplnění v převodních listinách, které nepříznivě ovlivňovalo zájmy příjmů, zavedla vláda do zákona o dani z příjmů z roku 1961 kapitolu XXA s cílem omezit tyto dohody. Kapitola XXA existovala v zákoně od 15. listopadu 1972 do 30. září 1986 a v tomto období se vztahovala na převody nemovitostí. Stanovila nabytí nemovitého majetku vládou, pokud bylo zjištěno, že reálná tržní hodnota je vyšší než protihodnota uvedená v listině o převodu. Řízení podle kapitoly XXA bylo zahájeno po dokončení převodu. V kapitole XXA byla vláda povinna určit reálnou tržní hodnotu nemovitosti, ale Nejvyšší soud ve věci K. P. Verghese ve 131 ITR 597 zaujal stanovisko, že kromě určení reálné tržní hodnoty převáděné nemovitosti byla vláda povinna také prokázat, že z kupujícího na prodávajícího přešla další protihodnota, která nebyla uvedena v převodním dokumentu. Tento požadavek na prokázání přechodu nedostatečné protihodnoty z kupujícího na prodávajícího učinil kapitolu XXA nepoužitelnou.

Postoj mezi lety 1986 a 2002:

Vzhledem k výše uvedenému rozhodnutí VS a vzhledem k tomu, že kapitola XXA byla použita po převodu nemovitého majetku, byla s účinností od 1. října 1986 kapitola XXA nahrazena kapitolou XXC, která přiznávala vládě předkupní právo na koupi nemovitého majetku za cenu odsouhlasenou převodcem.

Kapitola XXC zákona mimo jiné stanovila nákup nemovitého majetku ústřední vládou v určitých případech převodu. Transakce týkající se převodu jakéhokoli nemovitého majetku, pokud se nacházel v některém z oznámených měst a obcí Indie a pokud zjevná protihodnota takové transakce přesáhla předepsaný limit, vyžadovala dodržení ustanovení kapitoly XXC. Kdykoli tedy chtěla osoba převést nemovitý majetek za cenu přesahující stanovenou částku, nemohla tak učinit dříve, než podstoupila postup stanovený v kapitole XXC.

Kapitola XXC měla omezenou platnost a byla neúčinná:

Kapitola XXC se tedy vztahovala pouze na určitá oznámená města a obce a pouze tehdy, pokud cena nemovitého majetku přesahovala stanovenou částku. Proto se ustanovení kapitoly XXC týkala jen několika málo osob.

V poslední době docházelo k mnoha soudním sporům mezi poplatníky a ministerstvem daně z příjmů. Bylo také zjištěno, že i když Daňové oddělení získalo takto drahé nemovitosti, nemohly být v mnoha případech zcizeny se ziskem. To vedlo k situaci, kdy bylo oddělení kritizováno za zbytečné nabývání nemovitostí s vysokou cenou. Finanční prostředky vlády byly zbytečně blokovány. Z kapitoly XXC tedy nemělo radost ani oddělení daně z příjmů, ani daňoví poplatníci. Finanční zákon z roku 2002 zrušil kapitolu XXC s účinností od 1. července 2002.

Od roku 2002 byl vložen oddíl 50C:

Při zrušení kapitoly XXC se vláda současně rozhodla zavést oddíl 50C s účinností od účetního období 2003-04.

Pokrytí oddílu 50C je velmi široké :

Oddddíl 50C se týká všech transakcí s pozemky a budovami v zemi s výjimkou Džammú a Kašmíru. Ačkoli oddíl hovoří o převodu pozemku nebo budovy nebo obojího, na základě úvahy, že pojem „celek“ zahrnuje i „část“. Vztahuje se tedy i na část budovy. Ustanovení oddílu 50C se tedy vztahuje na transakce bytů, obchodů, galerií továren atd. Poznamenává se, že v některých případech orgány pro kolkovné přijímají ocenění nemovitostí na vyšší úrovni, než jsou skutečné hodnoty.

Kolkovné obecně platí kupující:

Kolkovné obecně platí kupující nemovitosti. Proto je kupující oprávněn zpochybnit vyšší ocenění ze strany orgánů pro kolkovné. Obecně však kupující nepreferují odvolání před orgány pro kolkovou daň, protože v porovnání s kupní cenou je částka dodatečného kolkového poplatku, která se stane splatnou v důsledku vyššího ocenění orgánem pro kolkovou daň, mizivá částka, která nedovoluje vynakládat peníze a čas spojený s odvoláním.

Prodávající nemusí mít velké zastoupení před orgány pro kolkovou daň, i když odvolání preferuje kupující.

Může se stát, že kupující po dokončení transakce koupě může preferovat odvolání před orgánem pro kolkovou daň a prodávající o tom nemá žádné informace. Dále podle ustanovení většiny státních zákonů mají orgány pro kolkové poplatky pravomoc revidovat ocenění nemovitostí po určitou dobu let od data kolkování. Za těchto okolností může být příkaz k ocenění předmětem opravy, která vyžaduje, aby prodávající zaplatil dodatečnou daň, úrok u/s 234B, jako investici u/s. 54/ 54F/ 54EC může být nižší, než se požaduje.

S ohledem na ustanovení § 50C se prodávajícího více týká ocenění kolkovným. Prakticky se navrhuje, aby pro účely umožnění odvolání prodávajícího podle zákonů o kolkovném bylo možné v dokumentu o převodu stanovit, že malou část kolkovného ponese a zaplatí prodávající, aby nebylo zpochybněno místo prodávajícího. Odpovídající úprava může být provedena v penězích za úplatu.

Převody, na které se nevztahuje:

Odstavec 50C se vztahuje pouze na převod pozemku nebo budovy nebo obojího, pokud se jedná o investiční majetek. V případech, kdy je takový majetek držen jako zásoby, se tedy oddíl nepoužije. Implicitně se nevztahuje na prodej pozemku nebo budovy stavebníkem nebo developerem, protože pozemky, budovy, obchody, byty atd. prodávané stavebníky a developery jsou obecně v jejich rukou zásobami, nikoli kapitálovým majetkem. Tento oddíl se rovněž nevztahuje na převod nájmu. V takovém případě se nejedná o převod pozemku nebo budovy nebo obojího, na který se ustanovení oddílu 50C vztahují.

Upravení o odděleném ocenění pro daň z příjmu:

V oddíle 50C je však stanoveno, že i když vyšší ocenění provedené orgány pro kolkovou daň nebylo zpochybněno, může prodávající nemovitosti před úředníkem pro daň z příjmu prohlásit, že ocenění přijaté orgány pro kolkovou daň je vyšší než reálná tržní hodnota nemovitosti ke dni převodu a že úředník pro daň z příjmu může věc ocenění postoupit samotnému úředníkovi pro oceňování ministerstva daně z příjmu. Ačkoli je použito slovo „může“, musí finanční úřad postoupit věc k ocenění, jakmile o to požádá poplatník. Pokud je ocenění provedené oceňovacím úředníkem oddělení IT nižší, pak toto nižší ocenění musí být přijato oddělením daně z příjmů pro účely zdanění kapitálových výnosů podle oddílu 50C.

Vyšší ocenění pro daň z příjmů se nebere v úvahu:

Může se však stát, že ocenění provedené oceňovacím úředníkem pro daň z příjmů je vyšší než ocenění přijaté orgány pro kolkovou daň. V takovém případě je třeba přijmout ocenění pro účely kolkovného a k vyššímu ocenění provedenému pracovníkem pro oceňování daně z příjmů se nepřihlíží. Obrácením se na úředníka pro oceňování daně z příjmů tedy prodávající nemovitosti v žádném případě neprodělá. DVO musí dodržet postup podle příslušných pododdílů oddílu 16A zákona o dani z majetku, podle něhož si musí DVO vyžádat spisy, dát možnost slyšení žadateli a vést důkazy a poté vydat mluvící usnesení o ocenění. Dále se lze proti příkazu DVO odvolat.

Změny v § 50C :

Zákonem o financích z roku 2016 byly v tomto paragrafu provedeny určité změny. Do odstavce 1 byly doplněny dvě výhrady, které jsou následující:

Pokud se datum uzavření smlouvy stanovující výši úplaty a datum registrace převodu investičního majetku neshodují, lze pro účely výpočtu plné hodnoty úplaty za takový převod vzít hodnotu přijatou nebo odhadnutou nebo ocenitelnou orgánem pro oceňování razítek ke dni uzavření smlouvy:

Pod podmínkou, že první ustanovení se použije pouze v případě, že částka protiplnění nebo její část byla přijata prostřednictvím šeku příjemce nebo směnky příjemce nebo prostřednictvím elektronického clearingového systému prostřednictvím bankovního účtu v den uzavření smlouvy o převodu nebo před tímto dnem.

Dále byl tento oddíl změněn finančním zákonem Finance Act, 2018. Do odstavce 1 byla doplněna třetí výhrada, která zní :

Také pokud hodnota přijatá nebo oceněná nebo ocenitelná orgánem pro oceňování známek nepřesahuje sto pět procent úplaty přijaté nebo vzniklé v důsledku převodu, považuje se takto přijatá nebo vzniklá úplata v důsledku převodu pro účely § 48 za úplnou hodnotu úplaty.

Některé z rozhodnutí v § 50C

1. S.50C se nevztahuje na převod rezervačních práv

Income Tax Officer Vs. Shri Yasin Moosa Godil (ITAT Ahemdabad)

Z výkladu § 50C je zřejmé, že § 50C je výkladové ustanovení a vztahuje se pouze na pozemek nebo budovu nebo obojí. Oddíl 50C může vstoupit v platnost pouze v situaci, kdy protiplnění přijaté nebo vzniklé v důsledku převodu investičního majetku, kterým je pozemek nebo budova nebo obojí, odvolatelem je nižší než hodnota přijatá nebo oceněná nebo odhadnutelná jakýmkoli orgánem státní správy, proto pro účely platby kolkovného za takový převod. Je ustálenou právní tezí, že deemingové ustanovení lze použít pouze s ohledem na konkrétně danou situaci, a tudíž nemůže jít nad rámec výslovného zmocnění daného oddílu. Je tedy zřejmé, že pro použití § 50C je nezbytné, aby se jednalo o převod kapitálového majetku, kterým je pozemek nebo budova nebo obojí. Pokud kapitálový majetek, který je předmětem převodu, nelze označit za „pozemek nebo budovu nebo obojí“, pak se oddíl 50C přestane uplatňovat. Z výše popsaných skutečností případu je patrné, že poplatník převedl rezervační práva a obdržel zpět rezervační zálohu. Rezervační zálohu nelze ztotožnit s investičním majetkem, a proto se nelze dovolávat oddílu 50C.

2. Oddíl 50C se nevztahuje na převod nájemních/nájemních práv

DCIT vs. Tejinder Singh (ITAT Kolkota)

ITAT rozhodl, že oddíl 50C zákona o daních z příjmů z roku 1961 se použije při přijetí úplaty za „převod investičního majetku, kterým je pozemek nebo budova nebo obojí“, ale nepoužije se v případě převodu nájemních/nájemních práv.

3. Článek 50C – Reálnou tržní hodnotu stanovenou DVO nelze nahradit plnou hodnotou protiplnění

ITO Vs. Chandrakant R. Patel (ITAT Ahmedabad )

– Znění § 55A neodkazuje na „hodnotu protiplnění“, ale používá pouze termín „reálná tržní hodnota“. Oblast působnosti tohoto oddílu je tedy omezena pouze na určení reálné tržní hodnoty investičního majetku. Vzhledem ke znění § 48 tedy nelze takto určenou hodnotu nahradit „plnou hodnotou protiplnění“.

– V § 50C se uvádí, že AO se může obrátit na DVO u/s. 55A pouze v případě, že poplatník tvrdí, že hodnota přijatá orgánem pro oceňování známek převyšuje jejich reálnou tržní hodnotu nebo že hodnota takto přijatá orgánem pro oceňování známek nebyla zpochybněna žádným orgánem, soudem nebo vrchním soudem.

– Proto bylo ocenění provedené DVO a následný dodatek, jak jej provedl AO, zrušeno a názor, který zaujal CIT(A), byl potvrzen.

4. Oddíl 50C se nevztahuje na nájemní práva a neregistrovaný dokument

ACIT Vs. M/s. Munsons Textiles (ITAT Mumbai)

O použitelnosti § 50C zákona při neexistenci registrovaného dokumentu -Zisk z prodeje musí být vypočten na základě přijaté nebo daňovému poplatníkovi připadající úplaty za prodej. I v případě, že doklad nebyl registrován, musí být kapitálový zisk vypočten na základě vykázaného a daňovým poplatníkem přijatého protiplnění z prodeje, ledaže by existovaly podklady prokazující, že protiplnění z prodeje bylo podhodnoceno. V tomto případě nebyl doklad registrován a nebyl zaplacen žádný kolkový poplatek. Proto nelze pro účely výpočtu kapitálového zisku přijmout hodnotu kolkovného a je třeba přijmout hodnotu uvedenou ve smlouvě, protože neexistuje žádný materiál, který by prokazoval, že daňový poplatník podhodnotil protihodnotu za prodej.

Je vhodné poznamenat, že s účinností od 1. října 2009 byla v § 50C zákona provedena změna, která pod působnost § 50C zákona zahrnuje i neregistrovaný dokument. S ohledem na tuto změnu by se toto rozhodnutí nevztahovalo na prodejní transakce uzavřené po 1. říjnu 2009. Stále by však platilo pro prodejní transakce uzavřené před 1. říjnem 2009

O použitelnosti § 50C zákona na nájemní práva -Pouze pro omezený účel výpočtu kapitálového zisku z prodeje pozemků a budov je třeba s ohledem na zvláštní ustanovení § 50C zákona nahradit protihodnotu prodeje hodnotou kolkovného.

5. Právní fikce u/s 50C nemůže znamenat, že částka domnělého prodeje nemovitosti je skutečně obdržená

Subash Chand vs. ACIT (ITAT Chandigarh)

„Domnělé protiplnění“ u/s 50C pro výpočet kapitálového zisku u/s 48 je zcela odlišné od skutečného protiplnění nebo skutečné dostupnosti peněz pro účely provádění investic nebo pro pokrytí výdajů. Domnělé protiplnění ve smyslu § 50C nemůže znamenat a neznamená, že částka domnělého protiplnění byla nabyvatelem skutečně zaplacena nebo že ji poplatník skutečně obdržel.

6. POKUD ocenění odkazuje AO, pak ocenění DVO je konečným protiplněním za prodej pro výpočet kapitálového zisku

Sudha Garg Vs ITO (ITAT Delhi)

Vyhodnocovací úředník vydal příkaz k vyměření u/s 147/143 odst. 3. Vyhodnocovací úředník vydal příkaz k vyměření. Jediná otázka, které se toto odvolání týká, se týká výpočtu dlouhodobého kapitálového zisku z prodeje nemovitosti nacházející se v Ghaziabádu. Poplatník přiznal dlouhodobý kapitálový zisk z prodeje uvedené nemovitosti, přičemž uvedl skutečnou hodnotu příjmu z prodeje nemovitosti.

7. Článek 50C se nevztahuje na budovu chladírny

Laxmi Ice & Cold Storage Vs Income Tax Officer (ITAT Lucknow).

ustanovení § 50C zákona se na budovu chladírny nevztahuje, takže nahrazení skutečného protiplnění za prodej domnělým protiplněním za prodej a příkaz vyměřovacího úředníka vydaný podle § 147/143 odst. 3 zákona nemůže být předmětem § 263.

8. Odkaz na DVO je pro uplatnění § 50C (2 )

Amarshiv Construction Pvt. Ltd. povinný. Vs. D.C.I.T. (ITAT Ahmedabad)

Napadený dodatek podle § 50C odst. 2 zákona nařizuje odkaz na DVO v případě, že daňový subjekt zpochybňuje, že by předmětná cena jantri byla vyšší než reálná tržní hodnota příslušného investičního majetku.

9. Ustanovení § 50C se nepoužije na právo na koupi budovy

Sh. Anil Jain Vs DCIT (ITAT Delhi)

Podmínky oddílu 50C zákona se v případě daňového subjektu nepoužijí, protože se zde nejednalo o kapitálový majetek v podobě pozemku nebo budovy, ale o právo na koupi budovy (obchodu).

10. Článek 50C se nepoužije na prodej práv k nemovitosti prostřednictvím plné moci bez ocenění kolkem

CIT Vs. Satya Dev Sharma (Rajasthan High Court)

Posluchač uzavřel kupní smlouvu o koupi pozemku a později převedl všechna práva nabytá na základě plné moci za určitou úplatu, AO použil článek 50C a zvýšil krátkodobé kapitálové zisky poplatníka, což nebylo oprávněné, protože článek 50C se v tomto případě nepoužije, protože nedošlo k ocenění kolkem.

11. Přeměna zemědělské půdy: S. S. Godara (JM) nedávno potvrdil, že protiplnění z prodeje zemědělské půdy po její přeměně na nezemědělskou půdu představuje příjem z podnikání, a proto se na tyto případy nemůže vztahovat § 50C zákona o dani z příjmů z roku 1961.

12. Oddíl 50C nebylo možné použít na práva na pronájem pozemků

ACIT Vs. Everest Industries Ltd. (ITAT Mumbai)

Jediná stížnost příjmů v tomto odvolání spočívá v tom, že ustanovení § 50C zákona nařizuje, že pokud je převod kapitálového majetku, kterým je pozemek nebo budova nebo obojí, za protihodnotu nižší než jeho hodnota přijatá/odhadnutá státní vládou pro účely kolkovného, pak by hodnota kolkovného byla přijata jako plná hodnota protihodnoty pro výpočet kapitálových zisků plynoucích z převodu tohoto majetku. Podle názoru finančního úřadu by se § 50C zákona vztahoval i na převod nájemního podílu na pozemku a neomezuje se pouze na převod pozemku a budovy nebo obou.

13. Převod majetku formou GPA není platným převodem, takže nevzniká kapitálový zisk

Smt. Maniza Jumabhoy Vs. Asst. Commissioner of Income Tax (ITAT Hyderabad)

Podnikatel uzavřel není „smlouva o prodeji“, jak se domníval AO a CIT(A), ale pouze „smlouva o prodeji cum Irrevocable General Power of Attorney“ na nemovitost, o které čestný soud rozhodl, že tyto tři strany nemají žádná vlastnická práva nebo titul a nyní byla/je nemovitost v držení Hyderabad Water Works Department po dlouhou dobu. Bez zjištění, že poplatník má vlastnické právo k nemovitosti, a také bez jakékoli kupní smlouvy o transakci nemůže registrovaná kupní smlouva vést k převodu práv k určité nemovitosti, zejména s ohledem na skutečnost, že Hon’ble Nejvyšší soud neschválil převod nemovitosti prostřednictvím GPA. Za těchto okolností je zpochybněn samotný základ pro vybírání daně z kapitálových výnosů. Usnesení soudu však bylo vyhlášeno dodatečně a mezi stranami se mohou vyskytnout další rozpory v této otázce. Proto bude lepší, když AO přezkoumá tuto otázku znovu, a to s ohledem na usnesení ctihodného soudu k této otázce a také na skutečnost, že se jedná pouze o kupní smlouvu, nikoliv o kupní smlouvu.

14. Oddíl 50C se nevztahuje na prodej pozemků v tísni vládní společnosti

Income-tax Officer Vs. Southern Steel Ltd. (ITAT Hyderabad)

Spornou otázkou v tomto případě je, zda se lze dovolávat § 5OC, je-li kupujícím státní podnik, tj. společnost Andhra Pradesh Industrial Infrastructure Corporation Limited (APIIC). V obchodě s nemovitostmi převládá, že podstatná část protiplnění není zaúčtována. Za účelem zdanění této nezapočtené části protiplnění bylo zavedeno deemingové ustanovení v podobě oddílu 5OC, v němž je v případě, že je protiplnění nižší než hodnota kolkovného, tato hodnota kolkovného považována za protiplnění v plné hodnotě pro účely kapitálového zisku.

15. Sankce U/s. 271 odst. 1 písm. c) není oprávněná na základě pouhého vysokého ocenění nemovitosti kolkovným

ITO Vs. Shri Ajay Sharma (ITAT Delhi)

Pokud poplatník nabídl ke zdanění skutečnou částku získanou z prodeje nemovitosti, nebyly finanční orgány oprávněny vydat trestní příkaz podle § 271 odst. 1 písm. c) tím, že přijaly vyšší protihodnotu prodeje podle § 50C na základě ocenění uvedené nemovitosti kolkovným

CA. TARUN GHIA

[email protected]

(Článek původně napsal CA Tarun Ghia, do kterého jsme přidali několik dalších odstavců, abychom jej aktualizovali podle nejnovější judikatury)

.