Pronájem komerčních prostor je velká zodpovědnost – na určitých podmínkách nájemní smlouvy může záviset úspěch nebo neúspěch vašeho podnikání. Než se obrátíte na pronajímatele, měli byste pochopit, jak se komerční nájemní smlouvy liší od běžnějšího typu nájemních smluv pro bydlení, a než cokoli podepíšete, ujistěte se, že rozumíte základním podmínkám nájemní smlouvy, jako je výše nájemného, délka nájmu a konfigurace fyzického prostoru, a souhlasíte s nimi.
Jak se komerční nájemní smlouvy liší od nájemních smluv pro bydlení
Je důležité si hned na začátku uvědomit, že z praktického i právního hlediska se komerční nájemní smlouvy a nájemní smlouvy pro bydlení značně liší. Zde jsou hlavní rozdíly mezi nimi:
- Méně zákonů na ochranu spotřebitele. Na komerční nájemní smlouvy se nevztahuje většina zákonů na ochranu spotřebitele, kterými se řídí nájemní smlouvy na obytné prostory – například neexistují žádné stropy pro kauce nebo pravidla na ochranu soukromí nájemce.
- Žádné standardní formuláře. Mnoho komerčních nájemních smluv není založeno na standardním formuláři nebo smlouvě; každá komerční nájemní smlouva je přizpůsobena potřebám pronajímatele. V důsledku toho musíte pečlivě prozkoumat každou smlouvu o komerčním nájmu, která je vám nabídnuta.
- Dlouhodobá a závazná. Smlouvu o komerčním pronájmu nemůžete snadno zrušit nebo změnit. Jedná se o právně závaznou smlouvu a v sázce jsou obvykle nemalé peníze.
- Možnost vyjednávání a flexibilita. Komerční nájemní smlouvy obecně podléhají mnohem většímu vyjednávání mezi majiteli podniků a pronajímatelem, protože podniky často potřebují ve svých prostorách speciální funkce a pronajímatelé často touží po nájemcích a jsou ochotni rozšířit speciální nabídky. (Informace o vyjednávání podmínek nájemní smlouvy naleznete v části Komerční nájemní smlouvy:
Nejprve zvažte výši nájemného – ujistěte se, že si ho můžete dovolit – a délku nájemní smlouvy.
Před podpisem nájemní smlouvy byste měli pečlivě prozkoumat její podmínky, abyste se ujistili, že nájemní smlouva odpovídá potřebám vašeho podnikání. Pravděpodobně se nechcete vázat nájemní smlouvou na pět nebo deset let, pokud tomu můžete zabránit; vaše podnikání může růst rychleji, než očekáváte, nebo vám místo nemusí vyhovovat. Krátkodobý pronájem s možností prodloužení je obvykle bezpečnější.
Přemýšlejte také o fyzickém prostoru. Pokud vaše podnikání vyžaduje úpravy stávajících prostor – například přidání kójí, zvýšení nakládací rampy nebo přepojení kabeláže pro lepší komunikaci – ujistěte se, že vy (nebo pronajímatel) budete schopni provést potřebné změny.
Další, méně nápadné položky uvedené v nájemní smlouvě mohou být pro úspěch vašeho podnikání stejně důležité. Pokud například očekáváte, že vaše podnikání v oblasti oprav fotoaparátů bude z velké části záviset na příchozích zákaznících, ujistěte se, že vám nájemní smlouva dává právo umístit vývěsní štít viditelný z ulice. Nebo pokud počítáte s tím, že budete jediným obchodem se sendviči v novém komerčním komplexu, ujistěte se, že vaše nájemní smlouva brání pronajímateli v pronájmu prostor konkurenci.
Podrobnější informace o vyjednávání podmínek komerčního pronájmu naleznete v části Nolo o vyjednávání komerčních nájmů.
Kritické podmínky pronájmu
Následující seznam obsahuje mnoho položek, které jsou často řešeny v komerčních nájemních smlouvách. Věnujte pozornost termínům týkajícím se:
- délce nájmu (nazývané také doba nájmu), kdy začíná a zda existují možnosti prodloužení
- nájemného, včetně přípustných zvýšení (nazývaných také eskalace) a způsobu jejich výpočtu
- zda nájemné, které platíte, zahrnuje pojištění, daň z nemovitosti a náklady na údržbu (tzv. hrubý nájem); nebo zda vám budou tyto položky účtovány zvlášť (tzv. čistý nájem)
- jistotu a podmínky jejího vrácení
- přesně, jaký prostor si pronajímáte (včetně společných prostor, jako jsou chodby, odpočívárny a výtahy) a jak pronajímatel prostor vyměřuje (některé postupy měření zahrnují tloušťku stěn)
- zda budou v prostoru provedena vylepšení, úpravy (tzv. build out, když se nový prostor dokončuje podle vašich požadavků) nebo přidáno vybavení; kdo je bude platit a kdo je bude vlastnit po skončení nájmu (zpravidla pronajímatel)
- specifikace pro označení, včetně toho, kde je můžete umístit
- kdo bude prostory udržovat a opravovat, včetně topných a klimatizačních systémů
- zda lze nájemní smlouvu postoupit nebo podnajmout jinému nájemci
- zda existuje možnost prodloužení nájemní smlouvy nebo rozšíření prostor, které si pronajímáte
- zda a jak lze nájemní smlouvu ukončit, včetně požadavků na výpověď, a zda existují sankce za předčasné ukončení a
- zda musí být spory řešeny mediací nebo rozhodčím řízením jako alternativa k soudu.
Zákon o Američanech se zdravotním postižením. Zákon o Američanech se zdravotním postižením (ADA) vyžaduje, aby všechny podniky, které jsou otevřené veřejnosti nebo které zaměstnávají více než 15 osob, měly prostory přístupné pro osoby se zdravotním postižením. Ujistěte se, že jste se s pronajímatelem dohodli na tom, kdo zaplatí případné potřebné úpravy, například přidání rampy nebo rozšíření dveří pro vozíčkáře.
Další rady pro výběr místa pro podnikání najdete v článku Výběr úspěšného místa pro podnikání.
Základní informace pro podnikatele, kteří hledají spravedlivou a funkční nájemní smlouvu, najdete v knize Negotiate the Best Lease for Your Business od Janet Portmanové a Freda S. Steingolda (Nolo).