Odhadci používají k odhadu hodnoty nemovitosti tři různé metody. Výnosový přístup uvažuje hodnotu jako současnou hodnotu budoucích očekávaných peněžních toků generovaných nemovitostí. Je nejpřesnější při oceňování komerčních nemovitostí s příjmy z pronájmu na aktivních trzích. Metoda porovnání prodejů vztahuje odhadovanou hodnotu předmětné nemovitosti k podobným nemovitostem, které byly nedávno prodány na stejném trhu. Tato metoda je užitečná zejména tehdy, když jsou si srovnatelné nemovitosti a předmětná nemovitost velmi podobné a byly prodány v posledních několika měsících. To znamená, že metoda porovnání prodejů se rovněž opírá o aktivní trh s podobnými nemovitostmi.
Naopak nákladový přístup k ocenění je jedinou metodou, která není závislá na aktivním trhu podobných nemovitostí. Místo toho nákladový přístup odhaduje hodnotu nemovitosti jako hodnotu jejích složek, podkladového pozemku a odepsané hodnoty zlepšení. V tomto článku se podrobněji seznámíme s tím, jak nákladový přístup k oceňování funguje.
Vzorce nákladového přístupu
Ačkoli jsou podrobnosti složitější, základní vzorec pro ocenění nemovitosti nákladovým přístupem je:
Hodnota nemovitosti = hodnota pozemku + (pořizovací cena nová – kumulované odpisy).
Nákladový přístup vychází z ekonomického přesvědčení, že informovaní kupující nezaplatí za výrobek více, než by zaplatili za náklady na výrobu podobného výrobku, který má stejnou úroveň užitku. Nákladový přístup k ocenění je snadné použít, pokud je nemovitost nová a představuje nejvyšší a nejlepší využití nemovitosti. V tomto případě jsou pořizovací náklady nové známy, protože vylepšení byla právě vybudována. Kromě toho by měla existovat zanedbatelná výše kumulovaných odpisů. Vzhledem k tomu, že nákladový přístup není závislý na srovnatelných položkách, je užitečný také při oceňování nemovitosti se zvláštním využitím nebo nemovitosti s jedinečnými komponenty.
Nákladový přístup: Nákladový přístup Nový
Nákladový přístup lze definovat dvěma různými způsoby. Náhradní náklady nové jsou současné náklady na výstavbu budovy se stejným užitkem za použití současných stavebních materiálů při dodržení současných norem, návrhů a uspořádání. Reprodukční náklady nové jsou současné náklady na výstavbu přesné kopie nemovitosti se stejnými materiály a stavebními postupy podle návrhu, uspořádání a norem platných v době původní výstavby nemovitosti. U relativně nových nemovitostí se reprodukční náklady a náklady na reprodukci prakticky neliší. Čím je však nemovitost unikátnější nebo historičtější, tím větší je rozdíl mezi reprodukčními a reprodukčními náklady. Postavit přesnou repliku historického domu je mnohem dražší než postavit nový dům.
Při zvažování nákladů na výstavbu je důležité vzít v úvahu jak přímé, tak nepřímé náklady. Přímé náklady zahrnují náklady na materiál a práci spojenou se stavbou. Nepřímé náklady zahrnují náklady, jako jsou daně, správní poplatky, náklady na financování, poplatky za odborné služby a pojištění. Existují čtyři hlavní metody odhadu nových nákladů při výpočtu nákladů na obnovu nebo reprodukci.
- Metoda srovnávací jednotky – náklady vycházejí z paušálního odhadu na metr čtvereční nebo na metr krychlový. Náklady se dělí do pěti hlavních kategorií podle konstrukčních materiálů: těžký ocelový skelet s vnějšími obvodovými stěnami, železobetonový skelet s vnějšími obvodovými stěnami, železobetonové nebo zděné vnější nosné stěny, rámová konstrukce vnějších nosných stěn a prefabrikovaný kovový skelet. Náklady lze dále členit podle kvality.
- Metoda rozdělených nákladů – namísto zohlednění nákladů na komponenty v jedné paušální částce používá metoda rozdělených nákladů průměrné náklady na komponenty podle stavebního materiálu a kvality. Metoda segregovaných nákladů by například zohledňovala náklady na komponenty, jako je střecha, rám, podlahové krytiny, instalatérské práce a vzduchotechnika, odděleně. Tyto jednotlivé náklady společně odhadují náklady nové.
- Metoda jednotek na místě – Metoda jednotek na místě je podobná metodě oddělených nákladů, ale rozděluje každou z hlavních součástí na podrobnější části. Například střešní konstrukce by při metodě oddělených nákladů představovala jeden nákladový prvek. Při této metodě by se však střešní konstrukce vypočítala podle jednotlivých částí střešní konstrukce, jako jsou střešní trámy a palubkové desky. Kromě toho jsou do každého odhadu nákladů u metody jednotkových nákladů na místě zapracovány odhadované náklady na režijní náklady a zisk dodavatele.
- Metoda kvantitativního průzkumu – Jedná se o nejpřesnější metodu odhadu nových nákladů, ale také o metodu nejobtížnější a časově nejnáročnější. Metoda kvantitativního průzkumu odhaduje náklady na každou jednotlivou položku, která se podílí na výstavbě zlepšení. Je podobná způsobu, jakým dodavatelé počítají náklady, které poskytují jako odhad nabídky. K celkovým základním nákladům na jednotlivé složky se připočítává úprava o režijní náklady a zisk.
Přístup založený na nákladech: Odpisy
Odpisy způsobují rozdíl v hodnotě mezi novými náklady na zlepšení a současnou příspěvkovou hodnotou zlepšení. Tři formy odpisů jsou fyzické, funkční a externí odpisy. Fyzické opotřebení je důsledkem běžného opotřebení majetku, ke kterému dochází jeho stárnutím. Funkční opotřebení je výsledkem změn potřeb nebo preferencí v průběhu času, které způsobují snížení užitné hodnoty nemovitosti. Externí opotřebení je důsledkem nepříznivých sousedských nebo ekonomických trendů. Existují tři metody, které mohou odhadci použít k odhadu amortizace:
- Metoda stáří a životnosti – tato metoda je nejjednodušší a nejběžnější metodou odhadu amortizace. Odhadce odhaduje celkové stáří, efektivní stáří a zbývající životnost zlepšení. Efektivní stáří je funkcí současného stavu nemovitosti a také její užitečnosti a umístění na současném trhu.
- Metoda členění – jedná se o nejpřesnější a nejkomplexnější způsob odhadu všech forem odpisů. Je však velmi složitá a časově náročná. Metoda členění identifikuje každou jednotlivou formu fyzického, funkčního a externího znehodnocení. Poté se vyčíslí odpisy z každého jednotlivého faktoru a sečtou se, aby se vypočítaly kumulované odpisy majetku.
- Metoda tržní extrakce – Metoda tržní extrakce využívá údaje ze srovnatelných prodejů k odhadu vhodného procenta odpisů, které se použije na předmětnou nemovitost. Oceňovatelé zjistí amortizovanou hodnotu zlepšení na srovnatelné nemovitosti odečtením hodnoty pozemku a příspěvkové hodnoty zlepšení od prodejní ceny. Procento, o které se hodnota srovnatelné nemovitosti znehodnotila, se vypočte jako podíl znehodnocené hodnoty zlepšení a pořizovací ceny těchto zlepšení. Toto procento se pak použije na předmětnou nemovitost.
Nákladový přístup: Hodnota pozemku
Existuje mnoho technik, které mohou odhadci použít k odhadu hodnoty pozemku, ale všechny jsou v podstatě nějakou formou výnosového přístupu nebo přístupu založeného na porovnání prodeje. Přímé porovnání je nejběžnější metodou odhadu hodnoty pozemku. Cena pozemku se jednoduše odvozuje z nedávno prodaných pozemků. Lze ji také vypočítat jako zůstatkovou hodnotu pomocí rovnice nákladového přístupu pro nově postavený pozemek, kde jsou známy jak nové náklady, tak prodejní cena.
Příklad ocenění nákladovým přístupem
Předpokládejme, že odhadce používá nákladový přístup k odhadu hodnoty pozemku o rozloze 1 akr. Pozemky podobné velikosti a polohy se prodávají za přibližně 40 000 USD. Při použití metody srovnávací jednotky odhadce zjistí, že nové náklady na budovu s podobnými stavebními materiály a v podobné kvalitě činí 40 USD/m2 pro budovu o rozloze 24 000 m2. Nové náklady na úpravy tedy činí 960 000 USD. Celková ekonomická životnost zlepšení se odhaduje na 40 let a zbývající ekonomická životnost na 30 let. Metoda odpisování podle doby životnosti naznačuje, že zlepšení by měla být odepsána o 25 %, protože jejich stáří odpovídá 10 ze 40 let. Příslušný odpis činí 25 % z částky 960 000 USD, což je 240 000 USD. Při použití nákladového přístupu odhaduje odhadce konečnou hodnotu nemovitosti na 760 000 USD.
Závěr
V tomto článku jsme se zabývali nákladovým přístupem k oceňování, který běžně používají odhadci komerčních nemovitostí. Porovnali jsme nákladový přístup s přístupem srovnatelným s prodejem a také nákladový přístup s výnosovým přístupem. Hlavní rozdíl u nákladového přístupu spočívá v tom, že nevyžaduje aktivní trh. Nákladový přístup určuje hodnotu přičtením hodnoty pozemku k ceně nové ekvivalentní budovy a následným odečtením případných odpisů. Prošli jsme si, jak odhadci počítají pořizovací cenu nového, odpisy a také jak se určuje hodnota pozemku. Nakonec jsme krok za krokem prošli příklad nákladového přístupu, abychom si ukázali, jak lze nákladový přístup použít ke stanovení hodnoty nemovitosti.