Čas od času mi zavolá majitel nemovitosti, kterému se nelíbí, že na sousedově dvoře stojí kůlna, která porušuje obecní pravidla o odstupu. Nebo si třeba soused postavil plot nebo stavbu přesahující hranici pozemku a chce vědět, co s tím může dělat.
Někdy se tyto problémy objeví, když chce člověk prodat svou nemovitost nebo kupující chce koupit nemovitost, které se tyto problémy týkají. Mohou to být komplikované problémy, ale někdy se dají snadno vyřešit. Pokud vlastník nemovitosti nepodnikne žádné kroky k ochraně svého zájmu o svou nemovitost, může vlastně ztratit vlastnické právo a další práva ve prospěch jiné osoby.
Podle konceptu nepříznivé držby má člověk možnost nabýt vlastnické právo k nemovitosti ve vlastnictví jiné osoby, pokud udržuje otevřenou, viditelnou a výlučnou držbu pozemku po nepřetržitou dobu 15 let. Člověk může také nabýt právo cesty nebo jiné věcné břemeno nepřetržitým, nepřerušovaným užíváním cizího pozemku po dobu 15 let.
Když jsem poprvé řešil podobný případ, pamatoval jsem si z právnické školy v Oregonu, že osoba, která se snaží nabýt vlastnické právo na základě nepříznivé držby, si musí být vědoma toho, že pozemek nevlastní, takže držba je „nepřátelská“. Byl jsem však překvapen, když jsem se dozvěděl, že podle práva státu Connecticut „nepřátelská“ znamená pouze prostou okupaci pozemku a člověk může mít nepříznivou držbu, i když si myslí, že pozemek ve skutečnosti vlastní. Někteří to označují jako „connecticutské pravidlo“, které je příznivější pro nevinného narušitele, který si myslí, že pozemek vlastní.
Pokud tedy nastane situace, kdy jiná osoba postaví plot a obsadí část vašeho pozemku nebo se jinak chová, jako by část vašeho pozemku vlastnila, může tato osoba nabýt vlastnictví. Connecticutské právo poskytuje opravný prostředek těm, kteří se obávají, že soused nepříznivě ovládá jejich pozemek, a ten je stanoven v Connecticutském obecném zákoně 52-575.
Velmi obecně zákon říká, že osoba, jejíž pozemek je nepříznivě ovládán, může druhé straně doručit písemné oznámení, čímž oznámí záměr napadnout snahu o nepříznivé ovládnutí. Nepokoušejte se podat toto oznámení bez porady s právníkem. Tento proces oznámení je považován za přerušení patnáctileté lhůty, pokud do jednoho roku od podání oznámení podá vlastník pozemku žalobu, což by bylo nákladné.
Všichni vlastníci pozemků by měli pravidelně kontrolovat své pozemky, aby zjistili, zda jiná osoba nejedná způsobem, který by mohl podpořit nárok na nepříznivou držbu. Bylo navrženo, že jedním z možných způsobů, jak zmařit nárok na nepříznivou držbu, je uzavřít s druhou stranou písemnou dohodu, kterou jí dáte písemný souhlas k užívání vašeho pozemku, a druhá strana písemně potvrdí, že jste vlastníkem pozemku a že jej užívá s vaším souhlasem. To může být účinné a jednoduché řešení v závislosti na tom, jak dobře se sousedem vycházíte.
A co ten soused, který si postaví kůlnu na hranici pozemku v rozporu s obecním odstupem? Obecně platí, že pokud do tří let nepodniknete kroky k odstranění kůlny, může se mít za to, že jste ztratili možnost vymáhat odstupovou vzdálenost.
Pokud je váš pozemek předmětem buď nároku na nepříznivé vlastnictví, nebo zásahu do něj a plánujete svůj pozemek prodat, měli byste situaci co nejdříve projednat se svým realitním makléřem a právníkem. Tito odborníci vám mohou poradit, jaké kroky byste měli podniknout k vyřešení problému.
Tyto problémy se nemusí vždy stát nadměrnou zátěží. Pokud se například domníváte, že sousedova kůlna zasahuje do vašeho pozemku, ale děje se tak takovým způsobem, že vám to nikdy nevadilo, možná to nebude vadit ani tomu, kdo vaši nemovitost koupí. V takovém případě, když budete požádáni, abyste jako prodávající nemovitosti podepsali „čestné prohlášení vlastníka“, musíte sdělit, že může dojít k zasahování do nemovitosti nebo k uplatnění nároku na nepříznivou držbu.
Kupující by přesto měl být schopen získat pojištění vlastnického práva, protože pojišťovna pravděpodobně udělá výjimku pro práva ke kupované nemovitosti, která vyplývají ze zasahování do nemovitosti. Stejně jako v případě jiných důležitých záležitostí, i tuto otázku byste si měli projít se svým realitním makléřem a právníkem již na začátku procesu.
Možná byste si také měli promluvit se svým právníkem o tom, co to znamená, když si nenecháte udělat průzkum, a co znamená výjimka týkající se průzkumu, která se obvykle nachází v pojistné smlouvě na vlastnictví. Průzkumy jsou drahé, ale jsou užitečné zejména v případě, že na nabývaném pozemku plánujete stavět, rozšiřovat nebo přemisťovat nějaké stavby.
Jinak jsem onehdy jel na kole na cvičení a sledoval zprávy, když mi jeden příspěvek připomněl staré rčení: „Když vyprší tvůj čas, vyprší i tvůj čas“. Pětašedesátiletý pán byl v Německu na ranní procházce, když ho zabil slon, který utekl z místní zoo. Nemohu říct, že bych věřil na osud, ale přimělo mě to k zamyšlení, jestli ten člověk toho rána nezahynul bez ohledu na to, kam šel a co dělal.
Podle těchto slov, pokud nemáte závěť, plnou moc a předběžnou směrnici o zdravotní péči, na co čekáte? Absence některého z těchto dokumentů pravděpodobně způsobí vašim blízkým značné výdaje, bolesti hlavy a byrokracii, pokud se stanete neschopnými nebo zemřete. Udělejte to pro ně.
Jim Young je partnerem advokátní kanceláře Andrews & Young P.C., která má kanceláře ve Waterfordu a Grotonu a od roku 1987 poskytuje služby v oblasti jihovýchodního Connecticutu. Prohlášení uvedená v tomto konkrétním sloupku nelze považovat za právní radu pro konkrétní skutkovou situaci. Poraďte se s právníkem.