Městská rada v úterý schválila opatření, podle kterého budou muset provozovatelé rekreačních pronájmů každoročně prokazovat, že jsou vlastníky domů, které pronajímají turistům a cestovatelům. Opatření zamíří do třetího čtení, protože rada snížila poplatek za certifikaci navržený zaměstnanci.
Podle odhadů zaměstnanců může být až čtvrtina krátkodobých pronájmů v Boulderu podle nových pravidel nevyhovující „kvůli neúplným žádostem, nereagování na oznámení o prodloužení nebo nesplnění požadavků programu“, včetně podmínky, že všechny krátkodobé pronájmy musí být zároveň hlavním bydlištěm osoby (osob), která je provozuje.
Podle čtyřletého licenčního cyklu nemá být žádný ze stávajících 864 pronájmů obnoven do roku 2020; potvrzení o bydlišti se bude provádět průběžně od dubna, přičemž termín každého držitele licence bude vázán na den, kdy mu byla licence vydána.
Každoroční certifikace přidá městu značný čas a náklady, a to nejen kvůli práci spojené se zpracováním 1 141 žádostí ročně – což samo o sobě zabere odhadem 550 hodin – ale také kvůli problémům s dodržováním předpisů, které zaměstnanci očekávají, že odhalí.
Podvody se v Boulderu rozmáhají již od nástupu rekreačních pronájmů. Sousedé si často stěžují na obyvatele, kteří pronajímají domy, v nichž nebydleli, což je požadavek pravidel stanovených radou v roce 2015. Město v roce 2016 nově definovalo, co se považuje za hlavní bydliště, ale i tak dostávalo obrovské množství stížností.
Přijetí zaměstnance na plný úvazek pomohlo k aktivnějšímu vymáhání práva. Od roku 2016 město zahájilo 941 případů dodržování předpisů proti rekreačním pronájmům: 830 z nich bylo proaktivních a zbytek byl vyvolán stížnostmi. Každé šetření trvá v průměru 2,5 hodiny. Zaměstnanci v poznámkách pro radu vysvětlili, proč:
„Na národní úrovni existuje více než 100 inzertních platforem pro krátkodobé pronájmy, každá s tisíci nabídkami. Většina platforem podporuje nebo vyžaduje, aby hostitelé uváděli nejasné údaje o poloze své nemovitosti. Snahy o vymáhání práva mohou začít až po identifikaci nemovitosti a majitele, což může často vyžadovat důkladné a časově náročné vyšetřování. (Z dřívějšího sdělení): Identifikace nemovitosti vyžaduje, aby zaměstnanci porovnali fotografie z inzerátu s úhly pohledu z ulice, porovnali křížové odkazy na platformy sociálních médií a fyzicky zajeli do okolí, aby našli skutečnou nemovitost.
V každém případě vymáhání má město povinnost prokázat, že nemovitost je využívána v rozporu s požadavky na krátkodobý pronájem. To je obzvláště obtížné při řešení případů týkajících se otázky, zda je nemovitost hlavním bydlištěm vlastníka. V takových případech musí město prokázat, obvykle na základě nepřímých důkazů, že osoba na daném místě nebydlí.“
V současné době se zavádí software, který proces urychlí, ale je také pravděpodobné, že odhalí ještě více porušení, než by mohli zaměstnanci zjistit ručně, což zvýší pracovní zátěž. Stejně tak přibude každoroční certifikace: zaměstnanci odhadují, že jen na vyšetřování bude každý rok potřeba 713 hodin práce navíc.
Vysoká míra nedodržování předpisů je přesně ten důvod, proč je každoroční certifikace potřeba, argumentoval radní Bob Yates, když v srpnu navrhoval změnu. V úterý večer tento postoj zopakoval s tím, že software toho dokáže jen tolik.
„Není možné, aby tento software věděl, zda někdo žije na pozemku 183 dní v roce,“ řekl. „Pokud se na to ptáme jen jednou za čtyři roky, je docela snadné, aby tam někdo pohodlně nebydlel.“
Zaměstnanci, včetně městského právníka Toma Carra, byli zpočátku proti změně s tím, že by mohla paradoxně snížit vymahatelnost práva přesunutím zdrojů na certifikaci čestných prohlášení.
Existuje 864 aktivních licencí; ročně se očekává 250 nových žádostí. Při zhruba 30 minutách na každou z nich zaměstnanci odhadují, že jejich vyřízení zabere ročně více než 550 hodin. K pokrytí mzdových nákladů navrhli pracovníci poplatek za certifikaci ve výši 47 dolarů, který by byl účtován žadatelům o licenci na krátkodobý pronájem.
Někteří členové rady, včetně starostky Suzanne Jonesové, se domnívali, že je to příliš vysoká částka. Podle ní by to mohlo vyvolat „odpor“ veřejnosti, zatímco nižší poplatek by mohl být „přijatelnější“.
Dva členové veřejnosti na slyšení vystoupili, ale ani jeden z nich se o poplatku nezmínil. Rychlé prostudování nabídek Boulderu na Airbnb a VRBO, dvou nejoblíbenějších stránkách pro pronájem rekreačních objektů, ukázalo, že pokoje nebo nemovitosti se obvykle pronajímají za více než 50 dolarů za noc, přičemž existuje několik možností za více než 100 dolarů za noc.
Rada se usnesla na poplatku za certifikaci ve výši 20 dolarů. Kvůli této změně půjde opatření do dalšího rychlého čtení před radou, bez připomínek veřejnosti.
Hlasování bylo jednomyslné, 6-0 (členové rady Mirabai Nagle a Sam Weaver chyběli), ačkoli radní Cindy Carlisle v minulosti vyjádřila nelibost nad zvýšenou kontrolou. V srpnu navrhla, že návrat k vymáhání práva na základě stížností by mohl být „laskavější a mírnější“, a v úterý večer opět označila tento přístup za „panovačný“.
„Blíží se to ke stavu gulagu,“ řekla v srpnu. „Zdá se mi to přehnané. Nechci, abychom byli ti špatní.“
V reakci na to starosta Jones poznamenal, že v této konkrétní věci obdržel stovky stížností. „Od komunity jsme hodně slyšeli, že nevymáháme naše stávající zákony.“
Trápení s pronájmy na dovolenou se neomezuje jen na Boulder. Desítky měst zavedly přísné předpisy a jejich vymáhání po stížnostech sousedů a pracovníků, kteří mají problém najít bydlení, protože pronajímatelé volí výnosnější cestu rekreačních pronájmů.
Úterní veřejné slyšeníPlánovaný čas vyčleněný pro veřejnost, aby svědčila nebo se podělila o připomínky/vstupy ke konkrétnímu nařízení… o roční certifikaci krátkodobých pronájmů bude následovat diskuse a rozhodnutí o vynětí podniků, které nepěstují marihuanu, z požadavků na kompenzaci energie.
Poznámka autora: Tento článek byl aktualizován tak, aby zahrnoval diskusi a jednání rady v úterý 5. února a také aby objasnil, proč se podle zaměstnanců předpokládá, že vysoký počet rekreačních pronájmů bude nelegální.
– Shay Castle, [email protected], @shayshinecastle
Chcete další příběhy, jako je tento, doručované přímo do vaší schránky? Klikněte zde a přihlaste se k odběru týdenního zpravodaje od Boulder Beat.
Růst a rozvoj Bydlení Airbnb Bob Yates Boulder Cindy Carlisle městská rada město Boulder pronajímatelé Mirabai Nagle majitelé nemovitostí licence na pronájem Sam Weaver krátkodobé pronájmy Suzanne Jones Tom Carr prázdninové pronájmy VRBO