Texas Residential Lease Termination Notice

Účelem. Texaský dopis o ukončení nájemní smlouvy („Notice to Vacate“) je povinným dokumentem pro ukončení nájemních smluv od měsíce k měsíci v Texasu. Státní zákony vyžadují výpověď s nejméně 30denní výpovědní lhůtou. Státní právo však nevyžaduje podání výpovědi pro ukončení nájemních smluv na dobu určitou k datu jejich ukončení.

Přečtěte si další informace o požadavcích na výpověď a o procesu ukončení nájemní smlouvy na obytné prostory v Texasu.

Co je to výpověď nájemní smlouvy?

Nájemci ne vždy dodržují podmínky nájemní smlouvy. V případech, kdy osoby neplatí nájemné nebo porušují jiná ustanovení, můžete chtít nájemní smlouvu předčasně ukončit. Ve státě Osamělá hvězda se to provádí podáním výpovědi z nájmu v souladu s pokyny stanovenými v texaském zákoníku o majetku.

Výpověď z nájmu může být nutná také v případě, že původní smlouva vypršela a nájemci obývají nemovitost od měsíce k měsíci. To vyžaduje poněkud jiný postup než v případech, kdy nájemci porušili nájemní smlouvu. Při psaní výpovědi z nájmu jako takového byste měli mít na paměti přesné okolnosti.

Nájemní smlouva na měsíc nebo měsíc na měsíc

Nájemní smlouvy na měsíc jsou koncipovány jako velmi krátkodobé, které mohou být snadno vypovězeny buď pronajímatelem, nebo nájemcem. Nájemní smlouvy od měsíce k měsíci jsou takové, u nichž původní doba nájmu uplynula a nájemci nepodepsali novou smlouvu. V takovém případě by mělo být v ustanoveních původní nájemní smlouvy uvedeno, že nájem bude probíhat „od měsíce k měsíci“ a může být kdykoli ukončen dostatečnou výpovědí.

Lhůta pro ukončení měsíčního nájmu nebo nájmu od měsíce k měsíci

Odstavec 91.001 texaského zákona o majetku stanoví lhůtu pro ukončení měsíčního nájmu nebo nájmu od měsíce k měsíci. Podle tohoto paragrafu musíte podat dostatečnou výpověď, která se liší v závislosti na období placení nájemného.

Pokud je období placení jeden měsíc, bude výpověď účinná jeden měsíc po dni, kdy podáte výpověď. Pokud jsou platby nájemného kratší než jeden měsíc (například u týdenního nájemného), musí být výpovědní lhůta rovna počtu dní v období placení nájemného.

V dopise můžete uvést jinou lhůtu, pokud splňuje minimální pokyny uvedené výše. Od této lhůty jste však osvobozeni, pokud byla v nájemní smlouvě uvedena jiná lhůta nebo pokud výpověď podáváte na základě porušení smlouvy.

Psaní výpovědi

Při výpovědi měsíčního nebo měsíčního nájmu není nutné používat žádné zvláštní slovní spojení. Váš dopis jako takový může jednoduše obsahovat prohlášení, že vy, pronajímatel, máte v úmyslu vypovědět nájemní smlouvu s datem (x) a podepsanou (jméno nájemce) pro nemovitost nacházející se na adrese (ulice). Dopis podepište a uveďte datum, ke kterému nabude účinnosti, přičemž mějte na paměti výše uvedený časový rámec.

Při výpovědi měsíční nebo měsíční nájemní smlouvy nemusíte uvádět důvod, proč tak činíte. Měli byste však zajistit, aby vaše důvody neměly odvetný charakter. Podle oddílu 94.251 texaského zákoníku o nemovitostech se pronajímatelé nesmějí mstít nájemcům, kteří se pokusili uplatnit právo, poskytli oznámení o opravě nemovitosti nebo podali stížnost vládnímu orgánu týkající se porušení zákoníku o nemovitostech.

Doručení měsíční výpovědi z nájmu

Texaský zákon nestanoví způsob, jakým by měla být měsíční výpověď z nájmu doručena. I tak byste měli přijmout vhodná opatření k doložení data doručení zasláním oznámení doporučenou poštou s doručenkou. Tímto způsobem budete mít jasný záznam o tom, kdy by mělo nastat datum ukončení nájmu. To by se mohlo ukázat jako velmi důležité, pokud nájemce neodejde, jak bylo požadováno, a vy budete později nuceni přistoupit k výpovědi z nájmu.

Předčasné ukončení nájemní smlouvy

Někdy můžete potřebovat předčasně ukončit nájemní smlouvu z důvodu neplacení nájemného nebo porušení určitých podmínek. V článku 94.253 texaského majetkového zákoníku jsou rovněž uvedeny určité případy, kdy jste oprávněni předčasně ukončit nájemní smlouvu, aniž by tento úkon byl považován za odvetu. Mezi tyto případy patří:

• Kdykoli je nájemce v prodlení s placením nájemného nebo jiných plateb a tato částka činí nejméně celý měsíční nájem.
• Kdykoli dojde k poškození majetku ze strany nájemce, hosta nebo pozvaného.
• Nájemce, host nebo pozvaný host ohrožuje osobní bezpečnost pronajímatele, ostatních nájemců nebo zaměstnanců pronajímatele.
• Došlo k podstatnému porušení některé z podmínek nájemní smlouvy, kromě vydržení.
• Závažné přestupky nebo trestné činy.
• Překročení doby nájmu poté, co vám nájemce sdělil úmysl se vystěhovat.
• Kdykoli se v dobré víře domníváte, že by zdržující se nájemce mohl negativně ovlivnit klidné užívání sousedů nebo ostatních nájemců.

Výpověď nájmu

Výpověď nájmu, která je důsledkem porušení povinností nájemcem, vyžaduje výpověď nájmu. Oddíl 24.005 texaského zákoníku o majetku podrobněji popisuje Oznámení o vyklizení. V podstatě se jedná o oznámení, které nájemci poskytnete před podáním výpovědi z nájmu.

Připravte si Oznámení o vyklizení ve formátu dopisu a pokud možno použijte oficiální tiskopis. V rámci dopisu uveďte jména nájemce, adresu nemovitosti a důvod výpovědi. Uveďte datum a čas, kdy výpověď nabude účinnosti, a ujistěte se, že odpovídá pokynům stanoveným zákonem.

Na závěr uveďte jednu nebo dvě věty o tom, že pokud nájemce výpovědi nevyhoví, podniknete další kroky. Jasně uveďte, že budete pokračovat v řízení o vystěhování, pokud tak hodláte učinit. Dopis podepište, opatřete datem a časovým razítkem. Je také dobré připravit si dvě kopie, abyste vy i nájemce měli jednu, která bude obsahovat váš originální podpis.

Časový rámec pro výpověď z nájmu

V článku 24.005 (a) se uvádí, že pronajímatel musí každého nájemce, který neplní nájemní smlouvu nebo se zdržuje, nejméně tři dny předem písemně upozornit, že má nemovitost vyklidit. Pokud jste v původní nájemní smlouvě stanovili delší lhůtu, bude tento oddíl vyžadovat, abyste místo toho dodržovali tuto lhůtu.

Doručení oznámení o vyklizení

Oznámení o vyklizení nebude účinné, pokud nebude doručeno řádným způsobem. Článek 24.005 texaského majetkového zákoníku uvádí různé způsoby, kterými můžete doručení provést. Patří mezi ně zanechání výpovědi u osoby žijící v místě bydliště, která je starší 16 let, připevnění výpovědi na vnitřní stranu hlavních vchodových dveří, zaslání běžnou poštou nebo doporučenou, doporučenou nebo doporučenou zásilkou s doručenkou.

Může nastat situace, kdy by osobní doručení výpovědi mohlo ohrozit vaši bezpečnost. V takovém případě jste oprávněni výpověď připevnit na vnější stranu hlavních vchodových dveří.

Výpověď vložte do zalepené obálky s jasně vyznačeným jménem a adresou nájemce. Na obálku napište velkými písmeny „DŮLEŽITÝ DOKUMENT“ nebo jinou podobnou větu. Nejpozději v 17 hodin téhož dne byste měli vhodit kopii výpovědi do poštovní schránky ve stejném okrese, kde se nachází vaše nemovitost.

Lhůta pro doručení výpovědi k vyklizení

Podle § 24.005 písm. g) začíná výpovědní lhůta běžet dnem doručení výpovědi k vyklizení. To je stejný den u oznámení doručených osobně, ale u oznámení zaslaných poštou to může být o několik dní později. Proto byste měli tento časový rámec vzít v úvahu při přípravě písemného Oznámení o vyklizení.

Nejlepším postupem je vždy použít doporučenou, doporučenou nebo doporučenou zásilku s doručenkou. Tímto způsobem budete mít jasnou dokumentaci o datu doručení a nájemce nebude moci vaši lhůtu zpochybnit u soudu. Pokud výpověď doručujete osobně, požádejte někoho, aby vás doprovázel jako svědek. Ještě lépe je pořídit fotografii s časovým a datovým razítkem výpovědi vyvěšené na dveřích.

Před vypršením nájmu

Jsou případy, kdy si nepřejete prodloužit nájemní smlouvu, ale zároveň si nutně nepřejete, aby nájemce odešel okamžitě. V těchto případech vyžaduje článek 94.055 texaského majetkového zákoníku, abyste podali výpověď nejméně 60 dní před vypršením nájemní smlouvy. Tato lhůta se vztahuje na stávající nájemní smlouvy i na ty, které se vrátily do stavu „od měsíce k měsíci“.

Speciální práva pro vojáky

Členové armády mohou mít určitá práva podle zákona Servicemember’s Civil Relief Act (SCRA). Ustanovení tohoto zákona umožňují příslušníkům služby v určitých případech předčasně ukončit nájemní smlouvu. Chrání je také před vystěhováním nebo předčasným ukončením smlouvy.

Například nemusíte mít možnost vypovědět nájemní smlouvu na základě neplacení, pokud vojenská služba nájemce nepříznivě ovlivnila jeho schopnost platit. K tomu nejčastěji dochází vždy, když je příslušník národní gardy nebo záložník povolán do aktivní služby a následně oznámí snížení platu.

Vojenská služba jednotlivce může omezit vaši možnost vymáhat lhůty. Pokud by například nájemce nebyl k dispozici z důvodu nasazení, mohl by soudce rozhodnout, že nemůžete přistoupit k výpovědi z nájmu bytu, protože tato osoba nebyla řádně vyrozuměna.

Pokud se nájemce domáhá ochrany podle SCRA, měl by vám poskytnout kopii příkazu k trvalé změně místa pobytu (PCS) nebo příkazu k nasazení, který je na 90 dní nebo delší dobu.

Pokud se nájemce domáhá ochrany podle SCRA, měl by vám poskytnout kopii příkazu k trvalé změně místa pobytu (PCS) nebo příkazu k nasazení, který je na 90 dní nebo delší dobu.