Vurderingsmænd bruger tre forskellige metoder til at anslå værdien af en ejendom. Ved indkomstmetoden betragtes værdien som nutidsværdien af de fremtidige forventede pengestrømme, som ejendommen genererer. Den er mest præcis ved værdiansættelse af erhvervsejendomme med lejeindtægter på aktive markeder. Salgssammenligningsmetoden sætter den anslåede værdi af den pågældende ejendom i forhold til lignende ejendomme, der for nylig er blevet solgt på samme marked. Denne metode er særlig nyttig, når de sammenlignelige ejendomme og den pågældende ejendom er meget ens og er blevet solgt inden for de seneste måneder. Det betyder, at salgssammenligningsmetoden også er afhængig af et aktivt marked for lignende ejendomme.
På den anden side er omkostningsmetoden til værdiansættelse den eneste metode, som ikke er afhængig af et aktivt marked for lignende ejendomme. I stedet vurderer omkostningsmetoden ejendomsværdien som værdien af dens komponenter, den underliggende grund og den afskrevne værdi af forbedringerne. I denne artikel tager vi et dybdegående dyk i, hvordan omkostningsmetoden til værdiansættelse fungerer.
Formlen for omkostningsmetoden
Selv om detaljerne er mere komplicerede, er den grundlæggende formel for værdiansættelse af en ejendom ved hjælp af omkostningsmetoden:
Ejendomsværdi = Grundværdi + (Omkostningsværdi ny – akkumulerede afskrivninger).
Kostprismetoden er baseret på den økonomiske overbevisning, at informerede købere ikke vil betale mere for et produkt, end de ville betale for omkostningerne ved at fremstille et tilsvarende produkt, der har samme nytteværdi. Omkostningsmetoden til værdiansættelse er nem at anvende, når ejendommen er ny og repræsenterer den højeste og bedste anvendelse af ejendommen. I dette tilfælde er omkostningerne ved nyt kendt, fordi forbedringerne netop er blevet bygget. Desuden bør der være en ubetydelig mængde af akkumulerede afskrivninger. Da omkostningsmetoden ikke er afhængig af sammenlignelige værdier, er den også nyttig ved værdiansættelse af en ejendom til særlig anvendelse eller en ejendom med unikke komponenter.
Kostmetoden: Cost New
Cost new kan defineres på to forskellige måder. Genanskaffelsesomkostningerne er de aktuelle omkostninger ved at opføre en bygning med samme nytteværdi ved hjælp af de nuværende byggematerialer, samtidig med at man overholder de nuværende standarder, designs og layouts. Reproduktionsomkostninger ny er de aktuelle omkostninger ved at opføre en nøjagtig kopi af ejendommen med de samme materialer og byggemetoder i overensstemmelse med det design, layout og de standarder, der var gældende på det tidspunkt, hvor ejendommen oprindeligt blev opført. For relativt nye ejendomme er der stort set ingen forskel på genanskaffelsesomkostninger og reproduktionsomkostninger. Jo mere unik eller historisk en ejendom er, jo større er imidlertid omkostningsforskellen mellem reproduktions- og genanskaffelsesomkostningerne. Det er meget dyrere at bygge en nøjagtig kopi af et historisk hus end at bygge et nyt hus.
Når man overvejer byggeomkostningerne, er det vigtigt at tage hensyn til både de direkte omkostninger og de indirekte omkostninger. De direkte omkostninger omfatter de materiale- og arbejdsomkostninger, der er forbundet med byggeriet. Indirekte omkostninger omfatter omkostninger såsom skatter, administrationsgebyrer, finansieringsomkostninger, professionelle gebyrer og forsikringer. Der er fire hovedmetoder til at anslå omkostningerne nye, når man beregner enten genanskaffelsesomkostninger eller reproduktionsomkostninger.
- Sammenligningsmetode med en enhed – Omkostningerne er baseret på et skøn med et fast beløb pr. kvadratfod eller pr. kubikfod. Omkostningerne falder i fem hovedkategorier i henhold til byggematerialer: tung stålramme med udvendige ringmure, armeret betonramme med udvendige ringmure, udvendige bærende vægge af armeret beton eller murværk, udvendige bærende vægge af rammekonstruktion, udvendige bærende vægge af rammekonstruktion og præfabrikerede metalrammer. Omkostningerne kan opdeles yderligere efter kvalitet.
- Metode med adskilte omkostninger – I stedet for at tage højde for komponentomkostningerne i ét samlet beløb, anvender metoden med adskilte omkostninger gennemsnitlige komponentomkostninger baseret på byggematerialet og kvaliteten. F.eks. vil den adskilte omkostningsmetode overveje omkostningerne ved komponenter som tag, ramme, gulvbelægninger, VVS-installationer og HVAC-enhed separat. Disse individuelle omkostninger vurderer tilsammen de nye omkostninger.
- Unit-in-place-metoden – Unit-in-place-metoden svarer til metoden med adskilte omkostninger, men opdeler hver af de vigtigste komponenter i mere detaljerede dele. F.eks. ville tagkonstruktionen være en enkelt omkostningskomponent med metoden med adskilte omkostninger. Ved denne metode vil tagkonstruktionen imidlertid blive beregnet ved at se på de enkelte dele af tagkonstruktionen, f.eks. tagbjælkerne og tagpladerne. Desuden er de anslåede omkostninger til generalomkostninger og entreprenørens fortjeneste indbygget i hvert af omkostningsoverslagene for metoden “unit-in-place”.
- Quantity Survey-metoden- Dette er den mest præcise metode til at estimere nye omkostninger, men det er også den vanskeligste og mest tidskrævende metode. Ved mængdeundersøgelsesmetoden estimeres omkostningerne for hvert enkelt element, der indgår i opførelsen af forbedringerne. Den svarer til den måde, som entreprenører beregner de omkostninger, de giver som et budoverslag. Der foretages en justering for generalomkostninger og fortjeneste, som lægges til den samlede grundomkostning for en komponent.
Kostprismetode: Afskrivninger
Afskrivninger forårsager forskellen i værdi mellem omkostningerne nye af forbedringerne og den nuværende bidragende værdi af forbedringerne. De tre former for afskrivninger er fysiske, funktionelle og eksterne afskrivninger. Fysisk afskrivning skyldes normal slitage på ejendommen, som sker med alderen. Funktionel værdiforringelse er resultatet af ændringer i behov eller præferencer over tid, som medfører en reduktion af ejendommens nytteværdi. Ekstern værdiforringelse er et resultat af ugunstige tendenser i nabolaget eller økonomiske tendenser. Der er tre metoder, som vurderingsmænd kan bruge til at estimere afskrivninger.
- Alderslevetidsmetoden- Denne metode er den enkleste og mest almindelige metode til at estimere afskrivninger. Vurderingsmanden anslår den samlede alder, den effektive alder og den resterende levetid for forbedringerne. Den effektive alder er en funktion af ejendommens nuværende tilstand samt dens nytteværdi og placering på det aktuelle marked.
- Fordelingsmetoden- Dette er den mest nøjagtige og omfattende måde at estimere alle former for afskrivning på. Den er dog yderst kompliceret og tidskrævende. Opdelingsmetoden identificerer hver enkelt form for fysisk, funktionel og ekstern værdiforringelse. Derefter kvantificeres afskrivningerne fra hver enkelt faktor og lægges sammen for at beregne de akkumulerede afskrivninger på ejendommen.
- Markedsudtrækningsmetoden- Markedsudtrækningsmetoden anvender data fra sammenlignelige salg til at vurdere den passende afskrivningsprocent, der skal anvendes på den pågældende ejendom. Vurderingsmænd finder den afskrevne værdi af forbedringerne på den sammenlignelige ejendom ved at fratrække grundværdien og den medvirkende værdi af forbedringerne fra salgsprisen. Den procentvise nedskrivning af værdien af den sammenlignelige ejendom er den nedskrevne værdi af forbedringerne divideret med den nye pris for disse forbedringer. Denne procentdel anvendes derefter på den pågældende ejendom.
Cost Approach: Der er mange teknikker, som vurderingsmænd kan anvende til at anslå jordværdien, men de er alle grundlæggende en eller anden form for indkomstmetoden eller salgssammenligningsmetoden. Direkte sammenligning er den mest almindelige metode til at estimere jordværdien. Prisen på jord er simpelthen afledt af nyligt solgte jordstykker. Den kan også beregnes som en restværdi ved hjælp af ligningen for omkostningsmetoden for en nyopført ejendom, hvor både nypris og salgspris er kendt.
Eksempel på vurdering efter omkostningsmetoden
Sæt, at en vurderingsmand anvender omkostningsmetoden til at anslå værdien af en ejendom på 1 acre jord. Grunde af samme størrelse og beliggenhed sælges for omkring 40.000 USD. Ved hjælp af den sammenlignende enhedsmetode finder en vurderingsmand, at nyprisen for en bygning af lignende byggematerialer og kvalitet er $40 pr. kvadratmeter for en bygning på 24.000 kvadratmeter. Så nyprisen for forbedringerne er 960 000 USD. Forbedringerne har en anslået samlet økonomisk levetid på 40 år og en resterende økonomisk levetid på 30 år. Ifølge alderslevetidsmetoden bør forbedringerne afskrives med 25 %, da de er blevet ældet svarende til 10 ud af 40 år. Det passende afskrivningsfradrag er 25% af $960.000, hvilket er $240.000. Ved hjælp af omkostningsmetoden anslår vurderingsmanden, at den endelige ejendomsværdi er 760.000 dollars.
Konklusion
I denne artikel har vi diskuteret omkostningsmetoden til værdiansættelse, som almindeligvis anvendes af vurderingsmænd af erhvervsejendomme. Vi sammenlignede omkostningsmetoden med den sammenlignelige salgsmetode og også omkostningsmetoden med indkomstmetoden. Den primære forskel ved omkostningsmetoden er, at den ikke kræver et aktivt marked. Ved omkostningsmetoden bestemmes værdien ved at lægge værdien af grunden til prisen på en ny tilsvarende bygning og derefter fratrække eventuelle afskrivninger. Vi gennemgik, hvordan vurderingsmænd beregner nypris, afskrivninger og også hvordan jordværdien bestemmes. Endelig gennemgik vi et eksempel på en omkostningsmetode trin for trin for at vise, hvordan omkostningsmetoden kan bruges til at bestemme ejendomsværdien.