Questo articolo discute le preoccupazioni etiche associate al “flipping” di una proprietà e i due modi in cui uno speculatore può strutturare il trasferimento dei suoi diritti di proprietà in un flip.
I lettori abituali del First Tuesday Journal Online sanno che la nostra posizione sugli speculatori di case unifamiliari è sfavorevole. Gli speculatori tirano fuori i soldi dalle mani sia dei venditori che degli acquirenti-occupanti delle case. Nel processo, gonfiano artificialmente i prezzi delle case, tipicamente in un accordo di doppio deposito.
gli scrittori di First Tuesday sono consapevoli, tuttavia, che gli speculatori esistono e continuano ad essere un fattore nel mercato immobiliare della California. Pertanto, gli speculatori e i loro agenti immobiliari dovrebbero sapere come strutturare correttamente le loro transazioni per evitare di causare stress eccessivo ai venditori, agli acquirenti e al mercato immobiliare nel suo complesso. In altre parole: se dovete farlo, fatelo bene.
Due metodi diversi per contrattare un flip
Uno speculatore sottocapitalizzato individua una residenza che vorrebbe acquistare con l’intento di sistemarla e di trovare immediatamente un acquirente e rivendere la proprietà. Tuttavia, lo speculatore non è finanziariamente in grado di acquistare, riabilitare e portare la proprietà fino alla chiusura della rivendita.
Se lo speculatore può stipulare un accordo di acquisto scritto per comprare la proprietà, venderà e trasferirà il suo diritto di proprietà a:
- un utente che pagherà in contanti per acquisire i diritti di proprietà dello speculatore – chiamato flipping – e diventare un acquirente sostitutivo; o
- un gruppo di capitalisti di ventura, ricchi di contanti, formati dallo speculatore come una società a responsabilità limitata (LLC) per finanziare il prezzo di acquisto e i costi di trasporto della proprietà in corso con l’intento di chiudere l’escrow e successivamente rivendere la proprietà – chiamata syndication.
Al momento della rivendita della proprietà ad un acquirente (diverso dall’assegnazione al suo gruppo sindacato), lo speculatore o:
- assegnerà il suo diritto contrattuale di acquisto dell’immobile all’acquirente sostitutivo, allora conosciuto anche come l’assegnatario, entrando in istruzioni supplementari di escrow, e l’escrow si chiuderà a nome dell’acquirente sostitutivo (come si fa nella sindacazione); o
- trasferire il suo interesse di proprietà usando un atto di concessione stipulando un accordo di acquisto separato e istruzioni di escrow con il suo acquirente e chiudere contemporaneamente o dopo aver chiuso l’escrow di acquisto dello speculatore con il proprietario, un processo chiamato doppio escrowing se lo speculatore evita di mettere più soldi del suo deposito in buona fede.
Disposizione di cessione e vesting
Tutti i diritti di acquisto che uno speculatore detiene come acquirente sotto un contratto di acquisto stipulato con il proprietario possono essere assegnati a meno che non siano limitati da una disposizione nel contratto di acquisto o dalle istruzioni di escrow. Inoltre, una cessione è vietata quando qualsiasi prestazione personale promessa dall’acquirente originale (lo speculatore) ai sensi del contratto di acquisto sarà diversa se deve essere eseguita dall’acquirente sostitutivo (l’assegnatario), come avviene con accordi di finanziamento di riporto che richiedono all’acquirente di soddisfare gli stessi standard di affidabilità creditizia e cura della proprietà.
Né un proprietario può rifiutarsi di cooperare con l’assegnazione da parte di un investitore dei suoi diritti di acquisto a un agente di deposito del titolo in modo che l’investitore possa completare una transazione inversa Internal Revenue Code §1031, chiamata una transazione di parcheggio dall’Internal Revenue Service (IRS). L’agente di deposito non è un acquirente sostitutivo, ma un intermediario o un uomo di paglia che si limiterà a detenere il titolo e a cedere la proprietà all’investitore in una data successiva.
Inoltre, quando il contratto d’acquisto stabilisce che i diritti d’acquisto dello speculatore sono cedibili, il proprietario non può richiedere all’acquirente originale – lo speculatore – di chiudere l’escrow e prendere il titolo a suo nome invece che a nome di un acquirente sostitutivo per cessione.
Per mettere il proprietario al corrente del diritto dello speculatore di assegnare i suoi diritti di acquisto a un acquirente sostitutivo che chiuderà l’escrow secondo il contratto di acquisto, le disposizioni di assegnazione nel contratto di acquisto richiedono che il trasferimento del titolo da parte del proprietario sia assicurato a nome dell’acquirente o dell’assegnatario.
Avendo concordato nel contratto di acquisto che il titolo può essere conferito tramite cessione a nome di un acquirente sostituto, il proprietario deve cooperare in buona fede firmando le istruzioni di chiusura e i documenti di trasferimento in modo che il titolo possa essere trasmesso e l’escrow chiuso a nome dell’acquirente sostituto.
Avendo stipulato un contratto d’acquisto con una clausola che impone al proprietario il dovere di cooperare in una cessione, lo speculatore allora:
- cerca e trova un acquirente sostitutivo;
- negozia l’importo che deve essere pagato per la vendita dei suoi diritti d’acquisto; e
- entra in un accordo per vendere e cedere il suo diritto di acquistare la proprietà secondo il contratto di acquisto e le istruzioni di deposito a garanzia che ha con il proprietario.
La rivendita per assegnazione
Documentazione dell’assegnazione da parte dello speculatore del suo diritto contrattuale di acquistare una proprietà è meglio gestita attraverso l’escrow come istruzioni escrow supplementari.
Lo speculatore, con una cessione, trasferisce tutti i suoi diritti di acquisto all’acquirente sostitutivo, chiamato cessionario, in cambio della promessa di pagare allo speculatore una somma di denaro dovuta al momento della stipula della cessione o alla chiusura dell’escrow.
Il sostituto acquirente che accetta la cessione si impegna ad eseguire completamente tutti gli obblighi dello speculatore sotto il contratto di acquisto e le istruzioni escrow. Con la cessione, l’acquirente sostituto si assume la responsabilità legale per gli obblighi contrattuali dello speculatore delegati all’acquirente sostituto, un’attività chiamata assunzione.
Con la cessione da parte dello speculatore dei suoi diritti di acquisto, l’acquirente sostituto “entra nei panni” dello speculatore come acquirente in escrow. Essendo stati assegnati tutti i diritti di acquisto dell’immobile, il sostituto acquirente può far valere il contratto di acquisto a suo nome e richiedere al proprietario di chiudere l’escrow trasferendo l’immobile al sostituto acquirente.
Inoltre, l’acquirente sostituto, accettando l’assegnazione in escrow, assume tutti gli obblighi dello speculatore sotto il contratto di acquisto e le istruzioni escrow. Con l’eliminazione di tutti gli imprevisti, l’approvazione delle informazioni e la rinuncia ad altri diritti di annullamento, il sostituto acquirente deve eseguire il pagamento del prezzo di acquisto e chiudere l’escrow della transazione. In caso contrario, egli è responsabile nei confronti del proprietario per aver erroneamente omesso di chiudere l’escrow.
Il sostituto acquirente che non riesce a chiudere l’escrow senza scuse legali o giustificazioni, chiamato una violazione, è anche responsabile nei confronti dello speculatore sotto le disposizioni di assunzione nella cessione per le perdite che lo speculatore può incorrere a causa della violazione. Questo speculatore può incorrere in perdite di denaro se il proprietario persegue lo speculatore per perdite di denaro o prestazioni specifiche sulla violazione, a meno che una liberazione di responsabilità, o novazione, sia stata stipulata dal proprietario e lo speculatore al momento della cessione. Questo accordo di liberazione e sostituzione richiede che il proprietario guardi esclusivamente all’acquirente sostitutivo per l’esecuzione del contratto di acquisto e del deposito a garanzia, un accordo chiamato novazione.
Per rispettare le istruzioni dell’escrow dopo l’assegnazione dei diritti di acquisto dello speculatore, l’escrow prepara tutti i documenti di chiusura a nome dell’acquirente sostituto. I documenti di chiusura includono:
- atti;
- note di riporto e atti fiduciari;
- istruzioni e dichiarazioni di chiusura;
- approvazioni e assunzioni di qualsiasi prestito esistente;
- assicurazione del titolo; e
- chiarimento di qualsiasi altra voce necessaria per la chiusura dell’escrow.
Una rivendita separata con atto di concessione
Uno speculatore che vende una proprietà potrebbe non voler rivelare ad un compratore sostitutivo il prezzo di acquisto che lo speculatore sta pagando per la proprietà e quindi i suoi guadagni sul flip. Inoltre, il proprietario potrebbe rifiutarsi (ingiustamente) di cooperare e permettere che il deposito a garanzia si chiuda a nome dell’acquirente sostitutivo quando gli viene chiesto di conformarsi alla cessione dei suoi diritti di acquisto da parte dello speculatore. Il proprietario potrebbe ritenere di avere diritto al rapido profitto dello speculatore.
Invece di assegnare i suoi diritti d’acquisto secondo il contratto d’acquisto e le istruzioni dell’escrow a un acquirente sostitutivo che lo speculatore ha trovato, lo speculatore può semplicemente rivendere l’immobile, sia che lo speculatore abbia acquisito o meno il titolo a suo nome. In alcune contee, la rivendita sarà ulteriormente tassata sulla registrazione del secondo atto di concessione, una tassa che l’assegnazione evita. Inoltre, c’è la questione del Franchise Tax Board (FTB) che trattiene il 3% del prezzo sulla rivendita, che induce gli speculatori a incorporare e segnalare come una società “S” per evitare la trattenuta FTB sulla rivendita.
Nella rivendita della proprietà da parte dello speculatore, lo speculatore e il suo potenziale acquirente stipulano un accordo di acquisto completamente nuovo e una serie di istruzioni di deposito a garanzia, separati dai contratti dello speculatore con il proprietario.
Nel contesto di una rivendita, lo speculatore si assume i doveri che un proprietario deve a un acquirente di fare tutte le informazioni richieste a un venditore di beni immobili. Lo speculatore può utilizzare le informazioni che ha ricevuto dal proprietario, annotando qualsiasi informazione aggiuntiva o contraria a lui nota.
Un deposito separato sarà aperto per la rivendita che sarà finanziato dall’acquirente della rivendita e da qualsiasi mutuante ipotecario per l’acquisto. La società di deposito a garanzia che gestisce l’acquisto dello speculatore è tipicamente usata per la rivendita per convenienza e spese di deposito a garanzia ridotte, e se una chiusura simultanea, il trasferimento di fondi.
Il deposito a garanzia dell’acquisto dello speculatore con il proprietario e il deposito a garanzia della rivendita separato aperto con l’acquirente sostitutivo possono chiudersi simultaneamente, o le chiusure possono essere separate nel tempo. La chiusura dell’escrow di rivendita dovrebbe essere condizionata dalla chiusura dell’escrow di acquisto dello speculatore con il proprietario. Il ricavato netto delle vendite dello speculatore dal suo deposito di rivendita sarà la fonte dei fondi che userà se chiude contemporaneamente al suo deposito di acquisto con il proprietario.
Attraverso questo legittimo processo di doppio deposito, saranno registrati due atti di concessione – uno dal proprietario allo speculatore che, a sua volta, trasmetterà ulteriormente la proprietà con atto di concessione all’acquirente di rivendita in questa varietà di un flip.
Sarà emessa solo una polizza di assicurazione sul titolo di proprietà se le chiusure sono concomitanti, e sarà completata una serie di assunzioni di prestito o documenti di origine del prestito – tutti a nome dell’acquirente sostitutivo. Se l’escrow di acquisto dello speculatore si chiude prima, sarà necessario acquistare una polizza sul titolo in forma di binder con un premio del 10%. Sotto un binder, una politica di assicurazione del titolo sarà emessa a nome del compratore sostituto quando il deposito di garanzia per la rivendita del flip è chiuso.
Nota del redattore – Normalmente, la proprietà assicurata dalla Federal Housing Administration (FHA) non può essere girata entro 90 giorni dalla vendita, tuttavia, il Dipartimento degli Stati Uniti di Housing and Urban Development (HUD) ha istituito una moratoria temporanea su quella regola anti-flipping nel tentativo di combattere la presunta illiquidità delle proprietà immobiliari di proprietà (REO) durante la crisi di preclusione. A partire dal 1° febbraio 2010, e con effetto per un anno, una proprietà può essere capovolta da uno speculatore entro il periodo di 90 giorni dopo la vendita, soggetto ai requisiti relativi al prezzo di vendita, alle specifiche del prestatore e allo status di lunghezza d’armi della transazione.
Dischi su una rivendita
Lo speculatore che offre di vendere una proprietà residenziale da una a quattro unità deve fare una divulgazione completa delle condizioni fisiche, operative e di titolo, nonché dei rischi naturali e ambientali che riguardano la proprietà. L’acquirente sostituto su un’assegnazione del diritto dello speculatore di acquistare la proprietà riceve copie del contratto di acquisto, istruzioni di deposito a garanzia e tutte le informazioni ricevute dallo speculatore dal proprietario.
Accettando l’assegnazione, l’acquirente sostituto riconosce di aver ricevuto i documenti consegnatigli dallo speculatore.
Considerazioni sull’agenzia
Quando lo speculatore coinvolto è un licenziatario immobiliare che agisce per conto del proprietario della proprietà che cerca di vendere (di solito agisce sotto un accordo di quotazione o di gestione della proprietà), la situazione è complicata dai doveri fiduciari dovuti al proprietario/venditore dallo speculatore.
Considera un broker che, mentre lavora per trovare un acquirente per la proprietà elencata, prepara un contratto di acquisto nominandosi come acquirente e lo presenta al venditore. Il contratto di acquisto prevede che al broker venga pagato un compenso per aver agito come agente del venditore.
Prima della chiusura dell’escrow aperto per l’acquisto, il broker trova un acquirente sostitutivo che accetta di acquisire i diritti del broker di acquistare la proprietà secondo il contratto di acquisto attraverso un incarico e di sostituirsi nel deposito a garanzia come acquirente sostitutivo. L’acquirente sostituto paga al broker una tassa di trasferimento per l’assegnazione.
Il venditore accetta l’assegnazione dei diritti del broker all’acquirente sostituto dopo che il broker ribadisce che il valore della proprietà non supera il prezzo fissato nel suo contratto di acquisto con il venditore.
Alla chiusura, il broker dice al venditore che deve ricevere una tassa di assegnazione per il trasferimento del suo diritto di acquisto, ma non rivela l’importo in dollari della tassa. Dopo la chiusura dell’escrow, il venditore scopre che, oltre alla commissione che ha pagato al broker, l’acquirente sostitutivo ha pagato al broker il 10% del prezzo di acquisto per la cessione.
Il venditore fa una richiesta al broker per la tassa di assegnazione e la restituzione della tassa di intermediazione che ha pagato, sostenendo che il broker ha violato il suo dovere fiduciario dovuto al venditore e lo ha fatto in modo ingannevole in quanto il broker non è riuscito a rivelare l’importo dei benefici che ha ricevuto mentre agiva come agente di lista, e privato il venditore della sua capacità di vendere la sua proprietà per il suo valore più alto possibile.
Il broker sosteneva di non avere il dovere di rivelare il prezzo pagato dall’acquirente sostitutivo per l’incarico, poiché lo status del broker, ai sensi del contratto di acquisto come acquirente, era quello di un principale con un interesse nella proprietà che poteva vendere.
Il broker ha violato il suo dovere fiduciario dovuto al venditore come agente di lista (o gestore della proprietà) non rivelando l’importo in dollari dei benefici che ha ricevuto sul suo lancio della proprietà all’acquirente sostitutivo?
Sì! Il dovere fiduciario di un broker creato dal contratto di quotazione non è mai cessato, richiedendo al broker di rivelare tutti i guadagni. Il broker non ha estinto i suoi doveri di agenzia prima di stipulare il contratto di acquisto per comprare la proprietà elencata come principale.
Un broker deve rivelare l’intera portata di tutti i benefici ricevuti che derivano dal coinvolgimento del suo agente in una transazione che stavano negoziando o organizzando per conto di un cliente.
Regole speciali per gli speculatori EP
Quando si acquista una proprietà residenziale da un venditore in preclusione, lo speculatore è ulteriormente regolato dalle leggi sull’acquisto di capitale (EP) progettate per proteggere i venditori vulnerabili. Un venditore in preclusione ha un diritto di rescissione di due anni quando esiste una cattiva condotta dello speculatore secondo gli statuti di EP. In caso di cessione dei diritti di acquisto dello speculatore, il venditore conserva i suoi diritti di rescissione contro l’acquirente sostitutivo, poiché il diritto di rescissione è sorto sotto il contratto rilevato dall’acquirente sostitutivo.
Tuttavia, se lo speculatore trasferisce l’immobile a un acquirente terzo che lo rivende in una vendita separata a condizioni di mercato, l’acquirente è un acquirente in buona fede (BFP) esente dal diritto di rescissione biennale del venditore secondo la legge del PE – anche se l’acquirente della rivendita sa che la proprietà è in pignoramento.
Parole chiave: Assegnazione, flipping, speculatori
