Il consiglio comunale di martedì ha avanzato una misura per richiedere agli operatori di affitti per le vacanze di dimostrare annualmente di possedere le case affittate a turisti e viaggiatori. La misura si dirigerà verso una terza lettura, poiché il consiglio ha abbassato la tassa di certificazione suggerita dal personale.
Come un quarto degli affitti a breve termine di Boulder può non essere conforme alle nuove regole, il personale stima, “a causa di domande incomplete, nessuna risposta agli avvisi di rinnovo, o non soddisfacendo i requisiti del programma,” compresa la condizione che tutti gli affitti a breve termine siano anche la residenza principale della persona (o delle persone) che li gestisce.
In base a un ciclo di licenze quadriennale, nessuno degli 864 affitti esistenti deve essere rinnovato fino al 2020; la certificazione della residenza sarà fatta su base rotativa a partire da aprile, con la scadenza di ogni titolare di licenza legata al giorno in cui la licenza è stata rilasciata.
La certificazione annuale aggiungerà tempo e spese considerevoli agli sforzi della città, a causa non solo del lavoro di elaborazione di 1.141 domande ogni anno – che di per sé richiederà 550 ore – ma anche a causa dei problemi di conformità che il personale si aspetta di scoprire.
La frode è stata dilagante dall’avvento delle case vacanza a Boulder. I vicini si lamentano spesso dei residenti che affittano case in cui non vivono, un requisito delle regole del 2015 stabilite dal consiglio. La città ha ridefinito ciò che è considerato una residenza principale nel 2016, ma ha ancora ricevuto un gran numero di denunce.
L’assunzione di un dipendente a tempo pieno ha contribuito a rendere l’applicazione più proattiva. Dal 2016, la città ha aperto 941 casi di conformità contro le case vacanza: 830 sono stati proattivi e il resto innescati da denunce. Ogni indagine richiede una media di 2,5 ore per essere completata. Il personale, nelle note al consiglio, ha spiegato perché:
“Ci sono più di 100 piattaforme pubblicitarie di affitto a breve termine a livello nazionale, ognuna con migliaia di annunci. La maggior parte delle piattaforme incoraggiano o richiedono agli host di essere vaghi sulla posizione della loro proprietà. Gli sforzi di applicazione non possono iniziare fino a quando la proprietà e il proprietario sono stati identificati, il che può spesso richiedere un’indagine approfondita e lunga. (Da un memo precedente): L’identificazione di una proprietà richiede al personale di confrontare le foto dell’annuncio con gli angoli della strada, di fare riferimenti incrociati con le piattaforme dei social media e di guidare fisicamente fino al quartiere per trovare la proprietà reale.
In ogni caso di applicazione, la città ha l’onere di provare che la proprietà viene utilizzata in violazione dei requisiti di affitto a breve termine. Questo è particolarmente difficile quando si affrontano casi che coinvolgono la questione se la proprietà è la residenza principale del proprietario. In tali casi, la città deve provare, di solito attraverso prove circostanziali, che una persona non sta vivendo in una particolare posizione.”
Si sta implementando un software che velocizzerà il processo, ma è anche probabile che identifichi ancora più violazioni di quanto il personale potrebbe manualmente, aumentando il carico di lavoro. Così, anche, la certificazione annuale: il personale valuta 713 ore supplementari di lavoro ogni anno appena sulle indagini.
L’alto tasso di non conformità è esattamente perché le certificazioni annuali sono necessarie, consigliere Bob Yates ha sostenuto quando ha suggerito l’interruttore in agosto. Martedì sera, ha ribadito quella posizione, dicendo che il software può fare solo così tanto.
“Non c’è modo che questo software possa sapere se qualcuno vive sulla proprietà 183 giorni all’anno”, ha detto. “Se facciamo questa domanda solo ogni quattro anni, è abbastanza facile per qualcuno che convenientemente non vive lì.”
Il personale, compreso il procuratore della città Tom Carr, era inizialmente contrario a un cambiamento, dicendo che potrebbe paradossalmente ridurre l’applicazione spostando le risorse alla certificazione dell’affidavit.
Ci sono 864 licenze attive; 250 nuove applicazioni sono previste ogni anno. A circa 30 minuti ciascuna, il personale ha stimato che ci vorranno più di 550 ore per completare ogni anno. Per coprire le spese del libro paga, una tassa di certificazione di $47, caricata ai candidati della licenza d’affitto a breve termine, è stata suggerita dal personale.
Alcuni membri del consiglio, compreso il sindaco Suzanne Jones, hanno ritenuto che fosse troppo alto. Potrebbe invitare “un contraccolpo” da parte del pubblico, ha detto, mentre una tassa più bassa potrebbe essere “più appetibile.”
Due membri del pubblico hanno parlato all’udienza, ma nessuno ha fatto riferimento alla tassa. Un rapido esame degli annunci di Boulder su Airbnb e VRBO, due dei più popolari siti di affitto per le vacanze, mostra che le camere o le proprietà in genere si affittano per più di $50 a notte, con diverse opzioni da $100-plus-per-notte.
Il consiglio ha stabilito una tassa di certificazione di $20. A causa del cambiamento, la misura andrà ad un’altra lettura rapida prima del consiglio, senza commento pubblico.
Il voto è stato unanime, 6-0 (i membri del consiglio Mirabai Nagle e Sam Weaver erano assenti) anche se la donna del consiglio Cindy Carlisle ha espresso in passato avversione per un maggiore controllo. In agosto, ha suggerito che tornare all’applicazione basata sui reclami potrebbe essere “più gentile e delicato”, e martedì sera ha di nuovo classificato l’approccio come “prepotente”
“Questo si sta avvicinando allo stato gulag”, ha detto in agosto. “Sembra esagerato. Non voglio che siamo noi i cattivi.”
In risposta, il sindaco Jones ha notato che centinaia di reclami ricevuti su questo particolare problema. “Abbiamo sentito molto dalla comunità che non facciamo rispettare le nostre leggi esistenti.”
I problemi di affitto per le vacanze non sono limitati a Boulder. Decine di città hanno promulgato norme severe e l’applicazione dopo le denunce dei vicini e dei lavoratori che lottano per trovare un alloggio come padroni di casa optare per la via più redditizia vacanza-affitto.
L’udienza pubblica di martedì il tempo programmato assegnato per il pubblico a testimoniare o condividere commenti / input su un particolare ordinan… sulla certificazione annuale noleggio a breve termine seguirà una discussione e decisione sull’esenzione non coltivazione imprese marijuana dai requisiti di compensazione energetica.
Nota dell’autore: Questo articolo è stato aggiornato per includere la discussione del consiglio e l’azione di martedì 5 febbraio, così come per chiarire perché il personale ritiene che un alto numero di case vacanza sono previste per essere illegale.
– Shay Castle, [email protected], @shayshinecastle
Vuoi più storie come questa, consegnato direttamente nella tua casella di posta? Clicca qui per iscriverti alla newsletter settimanale di Boulder Beat.
Crescita e sviluppo Housing Airbnb Bob Yates Boulder Cindy Carlisle consiglio comunale città di Boulder padroni di casa Mirabai Nagle proprietari di immobili licenza di affitto Sam Weaver affitti a breve termine Suzanne Jones Tom Carr affitti vacanze VRBO