Az értékbecslők három különböző módszert alkalmaznak egy ingatlan értékének becslésére. A jövedelemalapú megközelítés az értéket az ingatlan által generált jövőbeli várható pénzáramlások jelenértékének tekinti. Ez a módszer a legpontosabb az aktív piacokon lévő, bérleti díjbevétellel rendelkező kereskedelmi ingatlanok értékelésekor. Az értékesítési összehasonlító módszer a vizsgált ingatlan becsült értékét az ugyanazon a piacon a közelmúltban eladott hasonló ingatlanokhoz viszonyítja. Ez a módszer különösen akkor hasznos, ha az összehasonlítható ingatlanok és a vizsgált ingatlan nagyon hasonlóak, és az elmúlt néhány hónapban kerültek értékesítésre. Ez azt jelenti, hogy az eladási összehasonlítási módszer a hasonló ingatlanok aktív piacára is támaszkodik.
Másrészt a költségalapú értékelési módszer az egyetlen olyan módszer, amely nem függ a hasonló ingatlanok aktív piacától. Ehelyett a költségalapú megközelítés az ingatlan értékét annak összetevőinek, a mögöttes földterületnek és a fejlesztések amortizált értékének értékeként becsüli meg. Ebben a cikkben mélyen belemerülünk abba, hogyan működik az értékbecslés költségalapú megközelítése.
A költségalapú megközelítés képlete
Bár a részletek bonyolultabbak, az ingatlan költségalapú megközelítéssel történő értékelésének alapvető képlete a következő:
Az ingatlan értéke = telekérték + (új bekerülési érték – felhalmozott értékcsökkenés).
A költségalapú megközelítés azon a közgazdasági meggyőződésen alapul, hogy a tájékozott vevők nem fizetnek többet egy termékért, mint amennyit egy hasonló, azonos hasznossági szintű termék előállítási költségeiért fizetnének. A költségalapú értékelési megközelítés könnyen alkalmazható, ha az ingatlan új, és az ingatlan legmagasabb és legjobb hasznosítását képviseli. Ebben az esetben az új költség ismert, mivel a fejlesztéseket most építették. Ezen túlmenően a felhalmozott értékcsökkenésnek elhanyagolható mértékűnek kell lennie. Mivel a költségalapú megközelítés nem támaszkodik összehasonlító adatokra, akkor is hasznos, ha különleges használatú vagy egyedi elemeket tartalmazó ingatlant értékelünk.
Költségalapú megközelítés: Új bekerülési érték
Az új bekerülési érték kétféleképpen határozható meg. A pótlási költség új az a jelenlegi költség, amely egy azonos hasznosságú épület megépítéséhez szükséges, a jelenlegi építőanyagok felhasználásával, a jelenlegi szabványok, tervek és alaprajzok betartása mellett. A reprodukciós költség új az az aktuális költség, amely az ingatlan pontos másolatát építené meg ugyanazokkal az anyagokkal és építési gyakorlatokkal, az ingatlan eredeti építésének idején érvényben lévő terveknek, elrendezéseknek és szabványoknak megfelelően. Viszonylag új ingatlanok esetében gyakorlatilag nincs különbség a pótlási költség és a reprodukciós költség között. Minél egyedibb vagy történelmi jelentőségű azonban egy ingatlan, annál nagyobb a költségkülönbség a reprodukciós és a pótlási költség között. Egy történelmi ház pontos másolatának megépítése sokkal drágább, mint egy új ház építése.
Az építési költségek mérlegelésekor fontos figyelembe venni mind a közvetlen, mind a közvetett költségeket. A közvetlen költségek közé tartoznak az építéssel kapcsolatos anyag- és munkadíjak. A közvetett költségek közé tartoznak az olyan költségek, mint az adók, az adminisztrációs díjak, a finanszírozási költségek, a szakértői díjak és a biztosítások. Az új költségek becslésére négy fő módszer létezik a pótlási vagy reprodukciós költségek kiszámításakor:
- Összehasonlító egységmódszer – A költségeket egy négyzetlábra vagy köbméterre vetített átalányösszegű becslés alapján állapítják meg. A költségek öt fő kategóriába sorolhatók az építőanyagok szerint: nehéz acélváz külső függönyfalakkal, vasbetonváz külső függönyfalakkal, vasbeton vagy falazott külső teherhordó falak, keretszerkezetes külső teherhordó falak és előregyártott fémváz. A költségek tovább bonthatók minőség szerint.
- Elkülönített költségmódszer – Ahelyett, hogy a komponensek költségeit egy összegben venné figyelembe, az elkülönített költségmódszer az építőanyag és a minőség alapján az átlagos komponensköltségeket használja. Az elkülönített költségmódszer például az olyan összetevők költségeit, mint a tető, a váz, a padlóburkolatok, a vízvezeték és a HVAC-egység külön-külön veszi figyelembe. Ezek az egyedi költségek együttesen becsülik meg az új költséget.
- Unit-in-place módszer- Az unit-in-place módszer hasonló az elkülönített költségmódszerhez, de az egyes fő komponenseket részletesebb darabokra bontja. Például a tetőszerkezet az elkülönített költségmódszerrel egy komponens költsége lenne. Ennél a módszernél azonban a tetőszerkezetet a tetőszerkezet darabjainak, például a tetőgerendáknak és a deszkázatlemezeknek a vizsgálatával számítják ki. Ezen túlmenően az egységenkénti módszer esetében az általános költségek és a vállalkozói nyereség becsült költségei beépülnek az egyes költségbecslésekbe.
- Mennyiségi felmérés módszere – Ez a legpontosabb módszer az új költségek becslésére, de egyben a legnehezebb és legidőigényesebb módszer is. A mennyiségi felmérés módszere a fejlesztések építésében részt vevő minden egyes tétel költségét megbecsüli. Hasonló ahhoz a módszerhez, ahogyan a vállalkozók kiszámítják az ajánlati becslésként megadott költségeket. A teljes alapköltséghez hozzáadják a rezsiköltséget és a nyereséget.
Költségmegközelítés: Értékcsökkenés
Az értékcsökkenés a fejlesztések új bekerülési értéke és a fejlesztések jelenlegi hozzájárulási értéke közötti értékkülönbséget okozza. Az értékcsökkenés három formája a fizikai, a funkcionális és a külső értékcsökkenés. A fizikai értékcsökkenés az ingatlan szokásos, az életkorral bekövetkező elhasználódásából adódik. A funkcionális értékcsökkenés az igények vagy preferenciák idővel bekövetkező változásának eredménye, amely az ingatlan hasznosságának csökkenését okozza. A külső értékcsökkenés a kedvezőtlen szomszédsági vagy gazdasági tendenciák eredménye. Az értékbecslők három módszert alkalmazhatnak az értékcsökkenés becslésére.
- Az életkor-életkor módszer – Ez a módszer a legegyszerűbb és leggyakoribb módszer az értékcsökkenés becslésére. Az értékbecslő megbecsüli a fejlesztések teljes életkorát, tényleges életkorát és hátralévő élettartamát. A tényleges életkor az ingatlan jelenlegi állapotától, valamint az ingatlan hasznosságától és elhelyezkedésétől függ a jelenlegi piacon.
- A bontási módszer – Ez a legpontosabb és legátfogóbb módja az értékcsökkenés valamennyi formájának becslésére. Ez azonban rendkívül bonyolult és időigényes. A bontási módszer a fizikai, funkcionális és külső értékcsökkenés minden egyes formáját azonosítja. Ezután az egyes tényezőkből származó értékcsökkenést számszerűsítik és összeadják, hogy kiszámítsák az ingatlan halmozott értékcsökkenését.
- A piaci kivonás módszere – A piaci kivonás módszere összehasonlítható értékesítések adatait használja fel a tárgyi ingatlanra alkalmazandó megfelelő értékcsökkenési százalék becsléséhez. Az értékbecslők úgy találják meg az összehasonlítható ingatlanon lévő fejlesztések amortizált értékét, hogy az eladási árból levonják a földterület értékét és a fejlesztések járulékos értékét. Az összehasonlítható ingatlan értékcsökkenésének százalékos mértéke a fejlesztések értékcsökkenési értékének és a fejlesztések új bekerülési értékének hányadosa. Ezt a százalékot kell alkalmazni a vizsgált ingatlanra.
Költségalapú megközelítés: Földterület értéke
A földterület értékének becslésére az értékbecslők számos technikát alkalmazhatnak, de lényegében mindegyik a jövedelemalapú megközelítés vagy az értékesítési összehasonlító megközelítés valamilyen formája. A közvetlen összehasonlítás a leggyakoribb módszer a földterület értékének becslésére. A föld árát egyszerűen a közelmúltban eladott földterületekből vezetik le. Egy újonnan épített ingatlan esetében, ahol az új bekerülési költség és az eladási ár egyaránt ismert, a költségalapú megközelítés egyenletének segítségével maradványértékként is kiszámítható.
Költségalapú megközelítésű értékbecslési példa
Tegyük fel, hogy egy értékbecslő a költségalapú megközelítést alkalmazza egy 1 hektárnyi földterületre vonatkozó ingatlan értékének becslésére. A hasonló méretű és elhelyezkedésű telkeket 40 000 dollár körüli áron adják el. Az összehasonlító egységmódszert alkalmazva az értékbecslő megállapítja, hogy egy hasonló építőanyagú és minőségű épület új költsége 40 $/négyzetméter egy 24 000 négyzetméteres épület esetében. Tehát a fejlesztések új költsége 960 000 dollár. A fejlesztések becsült teljes gazdasági élettartama 40 év, a fennmaradó gazdasági élettartam pedig 30 év. Az életkor szerinti értékcsökkenési módszer szerint a fejlesztéseket 25%-kal kellene értékcsökkenteni, mivel a 40 évből 10 évnek megfelelő időt öregedtek. A megfelelő értékcsökkenési leírás a 960 000 USD 25%-a, azaz 240 000 USD. A költségalapú megközelítés alkalmazásával az értékbecslő az ingatlan végső értékét 760 000 dollárra becsüli.
Következtetés
Ebben a cikkben a kereskedelmi ingatlanok értékbecslői által gyakran alkalmazott költségalapú megközelítést tárgyaltuk. Összehasonlítottuk a költségalapú megközelítést az értékesítési összehasonlító megközelítéssel, valamint a költségalapú megközelítést a jövedelemalapú megközelítéssel. Az elsődleges különbség a költségalapú megközelítéssel szemben az, hogy nem igényel aktív piacot. A költségalapú megközelítés úgy határozza meg az értéket, hogy a földterület értékét hozzáadja egy új, egyenértékű épület költségéhez, majd levonja az értékcsökkenést. Végigvettük, hogyan számítják ki az értékbecslők az új bekerülési értéket, az értékcsökkenést, és azt is, hogyan határozzák meg a földterület értékét. Végül lépésről lépésre végigmentünk egy költségszemléletű példán, hogy bemutassuk, hogyan használható a költségszemlélet az ingatlan értékének meghatározására.