Affittare uno spazio commerciale è una grande responsabilità – il successo o il fallimento della vostra attività può dipendere da alcuni termini del contratto di locazione. Prima di rivolgersi a un locatore, è necessario capire come le locazioni commerciali differiscono dalla più comune varietà residenziale, e prima di firmare qualsiasi cosa, assicurarsi di aver compreso e accettato i termini di base del contratto, come l’importo dell’affitto, la durata del contratto e la configurazione dello spazio fisico.
Come le locazioni commerciali differiscono da quelle residenziali
È fondamentale capire fin dall’inizio che, praticamente e legalmente parlando, le locazioni commerciali e quelle residenziali sono molto diverse. Ecco le principali distinzioni tra loro:
- Meno leggi di protezione del consumatore. Le locazioni commerciali non sono soggette alla maggior parte delle leggi di protezione dei consumatori che governano le locazioni residenziali – per esempio, non ci sono limiti ai depositi di sicurezza o regole che proteggono la privacy dell’inquilino.
- Nessun modulo standard. Molte locazioni commerciali non sono basate su un modulo o un accordo standard; ogni locazione commerciale è personalizzata in base alle esigenze del proprietario. Di conseguenza, è necessario esaminare attentamente ogni contratto di locazione commerciale che vi viene offerto.
- A lungo termine e vincolante. Non è facile rompere o cambiare un contratto di locazione commerciale. Si tratta di un contratto legalmente vincolante, e una buona quantità di denaro è di solito in gioco.
- Negoziabilità e flessibilità. Le locazioni commerciali sono generalmente soggette a molte più negoziazioni tra i proprietari delle imprese e il padrone di casa, poiché le imprese hanno spesso bisogno di caratteristiche speciali nei loro spazi, e i padroni di casa sono spesso desiderosi di inquilini e disposti a estendere le offerte speciali. (Per informazioni sulla negoziazione dei termini del tuo contratto di locazione, vedi Locazioni commerciali: Negoziare le condizioni migliori.)
Assicurarsi che il contratto di locazione si adatti alla tua attività
Prima di firmare un contratto di locazione, dovresti indagare attentamente i suoi termini per assicurarti che il contratto soddisfi le esigenze della tua attività.
Prima di tutto, considera l’importo dell’affitto – assicurati di potertelo permettere – e la durata del contratto di locazione. Probabilmente non vuoi legarti a un contratto di cinque o dieci anni se puoi evitarlo; la tua attività potrebbe crescere più velocemente di quanto ti aspetti o la posizione potrebbe non essere adatta a te. Un contratto di locazione a breve termine con opzioni di rinnovo è di solito più sicuro.
Pensa anche allo spazio fisico. Se la vostra attività richiede modifiche allo spazio esistente – per esempio, l’aggiunta di cubicoli, l’innalzamento di una banchina di carico, o il ricablaggio per una migliore comunicazione – assicuratevi che voi (o il padrone di casa) sarete in grado di fare i cambiamenti necessari.
Altri elementi meno appariscenti indicati nel contratto di locazione possono essere altrettanto cruciali per il successo della vostra attività. Per esempio, se vi aspettate che la vostra attività di riparazione di macchine fotografiche dipenda in gran parte dai clienti che arrivano a piedi, assicuratevi che il vostro contratto d’affitto vi dia il diritto di mettere un’insegna visibile dalla strada. Oppure, se contate di essere l’unica paninoteca all’interno di un nuovo complesso commerciale, assicuratevi che il vostro contratto impedisca al padrone di casa di affittare lo spazio a un concorrente.
Per informazioni più approfondite sulla negoziazione dei termini del contratto di locazione commerciale, consultate la sezione di Nolo sulla negoziazione dei contratti di locazione commerciale.
Termini critici del contratto di locazione
La seguente lista include molti elementi che sono spesso trattati nei contratti di locazione commerciale. Prestare attenzione ai termini riguardanti:
- la lunghezza del contratto di locazione (chiamato anche termine di locazione), quando inizia e se ci sono opzioni di rinnovo
- l’affitto, inclusi gli aumenti consentiti (chiamati anche escalation) e come saranno calcolati
- se l’affitto che paghi include assicurazione, tasse sulla proprietà e costi di manutenzione (chiamato affitto lordo); o se queste voci ti saranno addebitate separatamente (chiamata locazione netta)
- il deposito cauzionale e le condizioni per la sua restituzione
- esattamente quale spazio stai affittando (incluse le aree comuni come corridoi, bagni e ascensori) e come il padrone di casa misura lo spazio (alcune pratiche di misurazione includono lo spessore dei muri)
- se ci saranno miglioramenti, modifiche (chiamate build out quando il nuovo spazio viene finito secondo le tue specifiche), o infissi aggiunti allo spazio; chi pagherà per essi, e chi ne sarà il proprietario dopo la fine della locazione (generalmente, il padrone di casa)
- specifiche per le insegne, incluso dove potete metterle
- chi manterrà e riparerà i locali, compresi i sistemi di riscaldamento e aria condizionata
- se il contratto di locazione può essere assegnato o subaffittato ad un altro inquilino
- se c’è un’opzione per rinnovare il contratto di locazione o espandere lo spazio che stai affittando
- se e come il contratto di locazione può essere terminato, compresi i requisiti di preavviso, e se ci sono penali per la risoluzione anticipata, e
- se le controversie devono essere mediate o arbitrate come alternativa al tribunale.
L’Americans with Disabilities Act. L’Americans with Disabilities Act (ADA) richiede che tutte le imprese aperte al pubblico o che impiegano più di 15 persone abbiano locali accessibili ai disabili. Assicurati che tu e il tuo padrone di casa siate d’accordo su chi pagherà per qualsiasi modifica necessaria, come l’aggiunta di una rampa o l’allargamento delle porte per accogliere le sedie a rotelle.
Per ulteriori consigli sulla scelta di una sede per la tua attività, leggi Scegliere una sede di successo per la tua attività.
Per informazioni essenziali per gli imprenditori a caccia di un contratto d’affitto equo e praticabile, procuratevi Negotiate the Best Lease for Your Business, di Janet Portman e Fred S. Steingold (Nolo).