5 things learned covering California’s housing crisis

File photo by the Orange County Register/SCNG

Lessons from three years covering the politics, policy and absurdity of trying to fix one’s most vexing problem…(州内の最も厄介な問題を解決しようとする政治や政策、不条理について取材した。

時代遅れのジャーナリズムの用語で言えば、この法案は、本当にそれを必要としないカリフォルニアの富裕層から怪しげな税制上の恩恵を取り上げ、それを必要とするカリフォルニアの貧困層のための住宅資金とするもので、「おしゃべり」なのです。 この比較的小さな利害関係のある住宅に関する記事には、その年に私が発表した他の記事の 3 倍の読者が集まりました。 この州には、それだけの人目を引くほどの別荘所有者はいません。

あるレベルでは、これは私にとって理にかなっていました。 カリフォルニアの誰もが、少なくとも 1997 年に家を買わなかった人たちは、ここに住むのがいかに高いかについて話しているように見えました。 サンフランシスコの家賃は、ニューヨークを抜いて全米一高くなり、ロサンゼルス、オークランド、サンノゼ、サンディエゴもその後に続くほどだった。 大不況で暴落した後、2017年には一戸建て住宅の州内価格の中央値が50万ドルを超え、2020年には70万ドルという驚異的な数字を割ることになる。 カリフォルニアの平均的な住宅 1 軒の価格で、フェニックスでは 2 軒が買えるのです。

特に若いカリフォルニア人の間では、上の世代が言う「カリフォルニアは昔から高い、みんなここに住みたがる」や、Twitter で投稿される「ハイテク野郎がすべてを台無しにする」という美談では不十分だという歯がゆい感覚がありました（ハイテク野郎は多くのものを台無しにしていますが)。 カリフォルニアの住宅はもっと深く壊れていると感じ、州の広い範囲では、なぜこんなにめちゃくちゃなのか、どうしたらそのねじを外せるのかを知りたがっていました。

休暇住宅法案がサクラメントで多くの住宅関連法案と同じように、著名な利益団体の反対で葬られてから、私はもっと住宅関連のニュースを報道し始めました。 その結果、1 年以内に CalMatters が奇妙な住宅ポッドキャストを立ち上げ、その存在を正当化できるほど多くのオタクが耳を傾けるようになりました。 2 年以内に、私は住宅担当記者になりました。

同時に、住宅危機は州の政治課題のトップに躍り出ました。 パンデミック以前、カリフォルニア州の有権者は、最も関心のある問題は何かという質問に対して、経済、教育、環境といった長年の優先事項よりも、ホームレスと住宅価格の安さを不安材料のトップに挙げていました。 2018 年の選挙戦では、当時の候補者ギャビン・ニューサムが、州の住宅難を解決するために「マーシャル プラン」を呼びかけ、その解決策は、19 世紀に爆撃された戦後のヨーロッパを復興させる規模であることを暗に示していました。

現在 2021 年ですが、コロナウイルスのパンデミックが日常生活の多くを消費していても、州の住宅危機は続いています。 ウイルスによって歪み、変異した住宅は、ワクチンが配布され、生活が再び擬似的に正常になれば、そこで私たちを待っていることでしょう。

3年以上にわたってカリフォルニア州の住宅危機と、それを解決しようとする州の試みのほとんどを取材してきた私は、NPR の Marketplace で公共ラジオの仕事をするため、この職を離れることにしました。 しかし、退職する前に、自己重要感が肥大している他のジャーナリストの伝統に従って、私が学んだ、平均的なカリフォルニアの人々が住宅政治と政策について知っておくべきと思ういくつかの教訓を共有したいと思います。 しかし、この問題がなぜ解決困難なのか、そして、解決するための最も現実的な方法について、私が導き出した結論なのです。 心配しないでください、GIF があるので、あまり退屈はしません。

Lesson 1: 住宅危機は 1 つではない。 本当は3つの住宅危機がある。 どれについて話しているのか、具体的に述べよ。

ある時点で、「住宅危機」というフレーズは、カリフォルニア州の政治において非常によく見られるようになり、プレス リリースや演説でのそのあいまいな使い方は、その緊急性を損ない始めました。 ある議員はこのフレーズに熱中し、その重要性を示すために専用のナンバープレートを作りたいと考えていました。 カリフォルニア州には、実に 3 つの異なる住宅危機が横たわっています。 多くの場合、同じ根本的な問題に起因していますが、それらは人口の異なるセグメントに影響を与え、異なる（そして時には競合する）解決策を保証します。

最初の、最も緊急な危機は、シェルターや路上で眠っている 15 万人のホームレスのカリフォルニア州民です。 ニューサム州知事は、住宅危機のこの側面に、他のどの項目よりも注意を払っています。 これは、物事がここでいかにうまくいかなかったかを示す最も恥ずべき症状であり、間違った方向に進んでいます。

2 番目の住宅危機は、住宅費を考慮すると、貧困状態にある 710 万人のカリフォルニア州民が関係しています。 ホームレスではないものの、これらの低所得のカリフォルニア州民の 56% は、家賃の上昇によって給料の半分以上が食いつぶされている状態です。 黒人と褐色人種で構成されるこれらの人々は、過去 20 年間に、激しい移転と高級化の圧力に直面し、過密で安全でない住宅環境に住み、都市の中心部から安価な郊外へと逃亡した。 1960 年代後半、カリフォルニアの平均的な住宅の価格は、平均的な世帯の収入の約 3 倍だった。 現在では、平均的な世帯の収入の7倍以上の費用がかかっている。 家賃が高ければ高いほど、頭金を貯めるのは難しくなる。 カリフォルニア州の低所得者は、何十年もの間、この州を購入するのに苦労してきましたが、「住宅危機」という言葉やそれに伴う宣伝は、カリフォルニア州の富裕層がオースティンやポートランド、ラスベガスへの移住を真剣に検討し始めてから、ようやく流行りだしました。 手頃な価格の住宅の不足が、ホームレスの人口が全米最大である理由の核心である一方、精神衛生や中毒の問題は、その解決を複雑にしています。 新しい初回住宅所有者税額控除は、高所得者には恩恵があるかもしれませんが、政府補助住宅のセクション 8 の待機者には助けになりません。

政府のリソースが限られており、政治的な関心が薄い世界において、あなたの選出した議員が住宅危機を解決したいと言ったとき、「どれが？」と聞いてみてください。 (と思う）。

パンデミックに伴うリモートワークの増加が大都市に死をもたらすかどうかについて、非常に馬鹿げた議論が今起こっています。

ワクチン接種後のサンフランシスコは、最後のソイレントが腐った後、元Twitter社員が放浪し、フィッシャーマンワーフのアシカに栄養を求めに行くようなことにはならないでしょう。

本当の議論は、週に 2、3 日だけ通勤することが保証されたら、相当数の世帯が、州内の最も高価で密集した地域を避け、より安価で広いスペースを求めるかどうかということです。 その結果、世界のサンフランシスコ、ロサンゼルス、サンディエゴの家賃は、パンデミック前よりも安くなると思うのです。 一方、中規模都市、郊外、郊外の一戸建て住宅や大型賃貸住宅の価格は上昇するでしょう。

私の予測のほとんどは、ミレニアル世代が、安い住宅ローン金利とリモートワークによって支えられ、持ち家とより広いスペースに対する欲求と能力を持つようになることにかかっています。 これは、パンデミックの前に起こっていたことであり、私はこれが加速すると考えています。

賢明な人々は、反対することができます。

そうならなかった場合、住宅危機の中心はわずかに東へ、外へ移動します。パンデミック中に家賃と住宅価格が高騰したサクラメント、フレズノ、ベーカーズフィールドを考えてみてください。 在宅勤務は排気ガスの削減につながるだろうが、議員たちは、BARTやメトロから離れると増える傾向にある自動車での移動を減らすための政策を打ち出さなければならないだろう。 低所得労働者にとっての手頃な価格の最後の砦である郊外やセントラルバレーでは、移転の圧力が高まるでしょう。

Lesson 3: 住宅政策における大きな分かれ道は、市場価格住宅の戸数が 1 つ増えることを良いことと考えるか悪いことと考えるか、です。 ほとんどの場合、良いことだと思いますが、場合によってはそうではないかもしれません。

カリフォルニアでは、住宅は伝統的な左右の政治的断層に沿ったものではありません。 昨年最も議論を呼んだ住宅生産法案は、一戸建てのみの地域に二世帯住宅や敷地分割を許可するよう強制するものであったが、ハイシエラの共和党員とカルバーシティの民主党員が反対した。 サンフランシスコの民主党議員とベーカーズフィールドの共和党議員は賛成した。

その核心は、多くのカリフォルニア州民にとって、自分のコミュニティのどこかに建設される新しいアパートが、自分の役に立つと思うか損をすると思うかという根本的な分かれ道である。 それはまさに、哲学的に、需要と供給を信じるかどうかということです。

市場原理に対する進歩的な懐疑論が、新しい住宅に反対するマリン郡とコンプトンの住民を表向きは結びつけているのです。 低所得のコミュニティにとって、新しいアパートメント・ビルは、彼らが払えないような家賃の上昇につながるという懸念がある。 郊外の裕福な地域にとっては、マンションが増えることは、交通量を増やし、コミュニティの「個性」を台無しにすることを意味するという懸念である。

住宅市場は、Econ 1 の教科書にある需要と供給のグラフのように単純ではない。 しかし、基本的には、住宅研究者の大多数は、市場価格帯の住宅ユニットを増やすと、一般的に地域の住宅価格の低下につながるということに同意しています

都市ブロックレベルまたは近隣レベルでは、物事はもう少し茨の道となります。 低所得地域に建設される最初のピカピカの新築マンションが、近隣の賃貸価格を上昇させるのか、それとも賃貸ストックを増やすことで下落させるのか、研究内でも正当な論争があります。

しかし、どこにも何も建設しない – 過去半世紀にわたるカリフォルニア州の戦略のほとんど – 結果、あまりにも多くの人々にとって住宅数が少なすぎ、住宅コストが天文学的に高くなるのです。

カリフォルニア州の住宅政治は、強力な利益団体の蜂の巣になっている。 開発業者、不動産業者、大手ハイテク企業、市、郡、環境団体、地主、反急速化支持者、住宅所有者団体などが、議員や知事に一方的に働きかけを行う。

しかし、圧倒的に効果的で強力なオオスズメバチがいる：州建築・建設業組合である。 民主党の議員がメディアに対して建設業を批判するのを耳にすることはほとんどありませんが、彼らは裏では彼らに逆らうのは愚かなことだとよく言います。

私はこれまで、建設業が反対する主要法案が実際に法律となったのを見たことがありません。 教会や大学が時間のかかる環境調査なしに、空き地を低所得者向け住宅に転換できるようにする法案? 商社が反対し、葬り去られました。 高所得者層が住む地域に、より高密度な低所得者向け住宅を迅速な審査で許可させる法案？ 業界関係者が反対し、廃案となった。 ある例では、モーテルのアパートへの転換を合理化する法案に反対する組合員からの予期せぬ証言が殺到し、ある下院議員は泣きそうになった

あなたは、建設労働者の組合が住宅建設を容易にしたいと思うだろう。 住宅建設が増えれば、仕事も増える。 しかし、現状はほとんど建設業者にとって有利に働いている。

近年、業界はさらに積極的で、低所得者向け住宅に追加の労働保護を要求しており、手頃な価格の住宅擁護者が補助金付き住宅の建設をより高価にしていると言っています。 しかし、マンハッタン博士でさえ、彼の住宅目標を達成することはできなかったと思う。

グラフィック小説「ウォッチメン」を読んだり、HBOシリーズを見たりしたことがなければ、マンハッタン博士は、自分の思うままに物質を破壊、創造、操作できる神のような存在である。

選挙期間中、ニューサム氏のマーシャル・プランでは、住宅コストを下げるために年間 50 万戸の住宅を建設することを要求していた。 そのレベルの建設は、現代のカリフォルニアの歴史において前例のないものであっただろう。

350 万戸という数字は、マッキンゼーの研究によるものだが、ニューサム チームがどれほどの時間をかけて検討したのか疑問である。 他の住宅専門家や開発業者は、大規模で政治的に不人気な改革をしない限り、そんなに早く開発を拡大するのはかなり不可能だと言ったはずだ。 そして、それさえも疑わしい。

350 万という数字に気を取られてはいけない。2022 年の知事の座を狙う Newsom の挑戦者たちは、機会があればいつでもこの数字を彼にぶつけるだろう。 しかし、知事は1期目で住宅を大幅に建てやすくしたと主張するのは難しいだろう。

ホームレスとテナント保護について、Newsom は、彼が約束したこと、あるいは少なくとも彼の前任者がほとんど無視したことを実行したことについては、十分な称賛に値します。 このプロジェクトは、パンデミック時に空きモーテルを取得して恒久的なホームレス住宅にするというNewsomの野心的な計画で、わずか6ヶ月という信じられないほど短い期間で6,000ユニットを取得する予定です。 昨年、Newsom は、家主と賃借人の間にある種のテナント保護パッケージを仲介するという選挙後の公約を実行し、国内初の反家賃高騰法を主導することに成功しました。 十分な住宅を承認しない都市から交通費を取り上げると脅した後、Newsom は、地方自治体や議員からの反発を受けて退却しました。

Newsom のポストパンデミックな正常さが、建設を容易にするための新たな推進力を意味するかどうかを確認することになります。