Home ” Practical Information ” Housing Forum
This page is generous sponsored by Villas of Bali.
長年インドネシアは、インドネシア国民だけが所有できる土地としています。
90年代後半、新しい法律が制定され、外国人がインドネシアのアパートメントやオフィススペースを購入することが許可されるようになりました。 7709>
2020年には、外国人は20年の延長を伴う30年のリース契約を通じてアパートを所有することができ、リースを通じて土地の家を得ることができるが、所有はできない。 外国人が保有する長期リースには、インドネシア国民のような保証/保護がなく、銀行の住宅ローンを通して融資することが難しくなっています。
インドネシアの農地法、1960年の法律第5号は、インドネシアの土地所有権を規定しています。 その中に「ハク・パカイ」と呼ばれる土地所有のカテゴリーがあり、これは土地に建物を建てたり使用したりする権利を意味します。
Paperwork for Real Estate Transactions in Indonesia
Real Estate transactions in Indonesia is pretty straightforward, but yet tricky, as interesting business practices with several aspects blended in one deal.This law as stated in foreigners are only permitted to purchase land or homes under the “Right to Use” (Hak Pakai) title.The foreign country is only allowed. 不動産取引には、財産法、税法、相続法、そして一般的な家族法といった様々な法律分野が関わってきます。 不動産取引において、最もよく知られている事務処理は、売買取引です。 これらはいずれもごく一般的な法律取引です。
インドネシアの農業基本法では、売買取引は売主から買主への所有権移転を証明する証拠となると規定されています。 この法律は、不動産取引は実施され、透明性があり、全額支払われるという2つの基準を満たさなければならないと課しています。 法的な取引は、権限のある役員の面前で、その監督のもとに行われなければならない。 法律はまた、それが全額で支払われなければならないことを課した。 つまり、支払いに不足がある場合は、取引を実行することができないのです。
以上が、インドネシアでの不動産取引において、物件の売買を進める前に必要なことです。
不動産タイトルのバックグラウンドチェック
これは必須です。 以前のタイトル/所有権文書の合法性についての正式なバックグラウンドチェックがなければ、いかなる取引も行うことができません。 そのためには、所有権証明書の原本を弊社にご提供いただく必要があります。 原本がなければ、物件の法的地位は確認できません。
不動産物件の売り手とさらに取引を行う前に、バックグラウンドチェックを行うことが非常に重要です。 これにより、不動産の現在の状況、およびその所有権に関する十分な情報を得ることができます。 この情報に基づいて、あなたは売買取引を進めるかどうかを決定することができます。
バックグラウンドチェックでは、その物件に未払い抵当権があるかどうかを確認します。 はい、あなたは所有者が買い手としてあなたとそれ以上の取引を開始する前に、最初に、タイトルから抵当を削除することを確認する必要があります。 また、その不動産が潜在的な係争中であるかどうかも調べることになります。 バックグラウンドチェックは非常に重要であり、バックグラウンドチェックが完了する前に取引を進めることはお勧めしません。
売主の情報
以下の書類のコピーで売主から情報を入手する必要があります。
- Copy of Kartu Tanda Penduduk (いわゆる「KTP」). 不動産の所有者が結婚している場合、あなたはあまりにも配偶者のKTPのコピーを取得する必要があります。 チャンスは、配偶者はまた、あなたと売買契約書に署名する必要があります。 婚前契約書がない場合は、購入する不動産が夫婦の資産であることを意味しますので、配偶者の同意が法令上必要です。 そうでなければ、あなたが試みている取引は潜在的に違法です。
- Family card (so called Kartu Keluarga/KK). この文書は、売り手の家族を示しています;
- Marriage certificate, if applicable. 配偶者が亡くなっている場合は、死亡診断書が必要です。 売主が離婚している場合は、財産分与を伴う離婚判決、つまり売却する不動産が売主のものか売主のものかを証明するものが必要。
- 土地所有権証明書の原本
- PBB税支払い、SPPT PBBと呼ばれる。 これは、建物と土地税の電流の支払いを表しています。 この文書は、取引に適用される税金を識別するために重要です。 あなたは売り手が支払うべきであり、買い手として支払うべき税額がわかります。
- 売り手の納税者番号、いわゆる「NPWP」
買い手の情報
あなたが不動産を購入する場合、あなたは取引に利用できる次のドキュメントを持っていることを確認する必要があります。
- Copy of KTP. 結婚している場合は、配偶者のKTPも用意する必要があります。 ただし、有効な婚前契約や婚後契約のような夫婦間の合意に署名している場合は、この限りではありません。 これらの書類について詳しくは、アセップ・ウィジャヤにお問い合わせください。 もしあなたが国際結婚のカップルであれば、この契約書がなければ、どんな取引もできないでしょう。 これはまた、あなたの法的近親者を識別するために必要とされるであろう。 この書類には、あなたのNomor Induk Kependudukan/NIK（居住者登録番号）の情報があり、あなたの税金情報を参照することができます。 これは、この取引に適用される税金を確認する際に非常に重要です。
- 婚姻証明書。 私たちはあなたのステータスと、現在のステータスの下での財産の扱い、つまり、別財産か共有財産かを知る必要があります。 この証明書は、該当する場合、夫婦間の同意書と一緒に提出する必要があります。
- NPWP. この取引に適用される税金を検証するために、納税者番号のコピーが必要だそうです。
Sale and Purchase Agreement
売買取引を行う意思は、契約書という形で書かなければなりません。 これはSales and Purchase Agreement (SPA)と呼ばれる。 SPAに署名するためには、売り手と買い手の両方が立ち会う必要があります。 結婚している場合は配偶者と一緒に来なければなりません。
婚姻中の財産分与がある場合は、夫婦間の契約書のような有効な書類も提示する必要があります。 婚前契約や婚後契約は、配偶者からの援助がなくても、必要な書類として機能することができます。 この文書があれば、配偶者はSPAに署名するためにあなたと一緒に来る必要はありません。
有効なSPAは、売り手から買い手にタイトルを転送するために、土地のレジストリ事務所でロッジされる必要があります。 注意しなければならないのは、所有権が移転される前に、当年度の課税の支払いが済んでいなければならないということです。 所有権移転が行われる前に、課税の確認が行われます。
不動産の所有権
インドネシアで土地や家を購入しているとき、あなたは売り手または売り手の代理人と取引しています。 あなたの将来の投資を保護するために、不動産の所有者と取引する必要があります。 所有者は、あなたが購入を希望している不動産を所有する法的権利を持っている必要があります。 所有者は、あなたが買おうとしている不動産の法的権利を有していなければなりません。
彼は自分の所有権を証明するために、所有権の証明書を提示できなければなりません。 この証明書はインドネシア共和国政府によって発行されます。 権利証の発行に責任を負う公認政府機関は、BPNとも呼ばれるBadan Pertanahan Nasional（国有地登録所）です。 インドネシアの各主要都市に事務所があります。
あなたが購入しようとしている家の場合は、タイトルの証明書は、プロパティが位置する土地の登記所によって発行されます。 土地、家、アパートなどの財産は、不動財産のカテゴリに分類されます。 不動資産の法的所有者は、タイトル証明書に名前が印刷されている人です。
不動財産の所有権は、自動車などの動産の所有権とは異なる。 この種の不動産の法的所有者は、所有権証明書に名前が印刷されている人です。 所有者が亡くなっている場合は、その近親者が法的な所有者となる。 これは通常、生存している配偶者とその子供で構成されています。 ですから、不動産の所有者が亡くなっている場合、その所有者が正しいかどうかを確認してください。
自動車などの動産については、その財産を管理している人が所有者と考えられますが、証明書の所有権も確認したほうがよいでしょう。 ご相談されたい方はご連絡ください。
不動産物件の権利証は、地元の土地台帳からの登記証明と同様に、所有権の証明となる強い証拠です。 農業基本法第19条は、インドネシア政府が、権利証に名前が印刷されている所有者に法的特権を与えるために、土地登記を行っていることを証明する。 所有者は自動的に土地登記簿のデータベースに登録されるため、インドネシアの一般的な法律や規制の対象となります。
外国人/インドネシア人カップルによる不動産の購入
不動産を購入するための重要な準備は、インドネシア人配偶者と外国人配偶者が財産分離のための婚前契約を持っているかどうかということです。 もしこの契約があれば、夫婦で合法的に不動産を購入できることになります。 この契約は結婚する前に結ばれなければなりません。
インドネシアの法律では、婚前契約がない限り、結婚後の財産は共同所有となり、これはインドネシア人配偶者が所有する財産も外国人配偶者の財産となることを意味し、農業法では違法とされています。 したがって、その財産は結婚後1年以内に外国人に売却するか、「hak milik」（所有権）から「hak pakai」（使用権）に変換して、財産の価値を下げなければなりません。 (Pasal 26 ayat 2）＜7709＞＜5753＞Transfer of Title＜2057＞＜9673＞ 不動産を購入した際には、所有権の移転を行う必要がある。 売買契約を締結し、売主に代金を送金した後、自分の名前を最新の所有者として登録する必要があります。 不動産の売主と締結した契約の内容や、契約を締結した日付なども記載されます。
権利証には、あなたの名前が現在の所有者として記載されます。 この手続きは、不動産物件が所在する地域の土地登記簿に関わるものです。 手続き完了後、あなたが法的所有者として認められます。 この件に関して、さらにご相談がある場合は、私にご連絡ください。
抵当権者の保護
あなたが不動産の購入に100％出資し、不動産所有者としてあなたのインドネシア人配偶者を含めたい場合、潜在的に抵当権者の保護が必要です。 法的には、資産の所有者は、不動産証明書に名前が印刷されている人です。 もし証明書に自分の名前がなく、婚前契約を交わしたのであれば、その財産は配偶者に帰属します。 これは、いかなる当事者、特にあなたからの請求からも解放されます。 夫婦の国籍が異なる場合は、このようなことが普通です。
当初の投資を保護する必要があるとお考えなら、抵当権者保護が適しています。 所有権者は、まずあなたの全出資額を払い戻さなければ、その不動産を売却することができなくなり、その後、キャピタルゲインを均等に分配します。 抵当権者としてのあなたの名前は、不動産所有者としてのインドネシア人配偶者の名前と一緒にタイトル証明書に印刷されます。 これは、資産に対するあなたの経済的利益を保護し、何も持たずに結婚生活から立ち去ることを避けるために十分な強さを持っています。
Purchasing an Apartment or Office under Strata Title
Office and apartments are possible through strata title deeds, but you need to deal with the laws and regulations to ensure your ownership of an apartment in a high rise building is secure.
1996年の規則（No.41/1996）は、インドネシアに居住する、またはビジネス目的で定期的に訪問する外国人は、それが政府補助の住宅開発の一部でない限り、家、アパート、コンドミニアムを購入することができると述べています。 しかし、外国人は土地使用（hak pakai）証書しか保持できず、開発は「hak Pakai」（建てる権利）証書を保持する。 建設権証書のサブユニットの土地使用権証書を誰かが持つことは不可能である。 また、これらの権利書の長さもさまざまです。
つまり、外国人はアパートを最長70年間、事実上リースできる（真の所有権ではない）が、独立した住宅はリースできない。 この70年の間に、外国人はまた定期的に使用する権利を更新しなければならない。
Convertible Lease Agreement
これらの法的あいまいさにもかかわらず、外国人が不動産を購入する1つの方法は、アパートの不動産管理事務所とConvertible Lease Agreementにサインして、アパートを購入する方法です。 基本的にこの一致が伴なうものは外国人がアパートを購入するかもしれないことであるが、タイトルはまだ開発者か特性の管理会社、またはインドネシアのノミニーの名で握られる。 この賃貸契約は、明確な期間のためのものです。
コンバーチブル・リース契約では、現行の法律や規制によって賃借人がアパート/地層のタイトルユニットの法的所有者になることが可能になった場合、賃貸人と賃借人の両方が売買証書に署名する義務を負い、所有権は外国の所有者に譲渡されるとします。
この種の契約を通じてマンションを購入したい場合、不動産管理会社を十分に調査してください。 多くの不動産開発会社が深刻な経済的圧力を受けており、多くの物件の建設が延期または中止されています。 7709>
Further Note: Convertible Lease Agreementsの合法性について尋ねられたとき、私たちが相談した弁護士は、これは非常に悪い考えであり、その弁護士はConvertible Lease Agreementに署名することを決して助言してはならないとはっきりと述べました。 外国人であるあなたにはHak Pakaiの権利があり、アパートやデベロッパーから法的な財産状況を主張し、タイトルがあなたの名前になるようにする必要があります。 コンバーチブルリース契約では…あなたは完全に「任命された当事者」のなすがままであり、彼らが彼らの心を変更することを決定した場合、外国人が彼ら自身とインドネシアの「任命された当事者」の間で持っている契約は実際に法的文書ではないので、それらに対して多くの法的ケースを持っていないことです。 開発者があなたの名前でHak Pakaiドキュメントを提供できない場合、それは彼らがHak Bangunanのタイトルを持っていないためかもしれません。
Using an Indonesian Nominee/Friend to hold your Title
Another way that you can purchase a condo is by paying for the property but putting the title in an Indonesian citizen.This is not buy it.If the case, do NOT BUY IT.
Using an Indonesian Nominee/Friend to hold your TitleAndother way to be a individual name. 言うまでもなく、これはあなたが暗黙のうちに信頼する人でなければなりません。法律によれば、この人は、あなたたち二人の間にどんな口頭または書面による合意があっても、法的な所有者になります。 あなたは本当に脆弱な立場に自分を置いています。 私たちは、購入した不動産のタイトルを保持するために、インドネシアの「友人」を信頼することによって、大きな投資を失った人々の話をたくさん聞いてきました。
不動産の外国人所有権を保護するためにノミニーを使用することは、インドネシアでは実際に違法です。
Single Family Dwellings – Houses
外国人がインドネシアで土地を所有することは許可されていないので、一戸建て住宅の所有はさらに大きな法的問題に直面する。 購入したい住宅が住宅開発の一部である場合、開発者はしばしば、長期リース契約を通じて住宅を「購入」するために何かをすることができます。
ある読者は、この問題における彼のポジティブ（そして成功）経験を書いています。 私の妻がインドネシア人であることは考慮されませんでした（実際、妻は全く考慮されませんでした）。 彼女も不動産を所有しており、私の所有権と権利に違いはないと判断されました。 家が建っている土地は開発業者が所有しており、私はその土地に30年間の全額借地権を所有しています。法律では、開発業者は要求に応じてさらに30年間延長しなければならないことになっています。 その際、開発会社は私にわずかな賃料を請求することができるが、私は今、年間35米ドルを支払うことを選択できる。 私は、家の所有権とともに、借地権を売却したり遺贈したりすることができる（ただし、転貸はできない）。 開発者は土地を売ることができるが、すでに存在するのと同じ特約のもとにのみである。 これらの条項はインドネシア人にも適用されるが、開発業者が売却に同意すれば、インドネシア人は土地を直接購入することができ、インドネシア人は希望すれば土地を転貸することができる。
私の妻がインドネシア人ではなく、私が暦年中インドネシアに居住していなかった場合、理論的には、売却のための合理的な努力が失敗したことを証明できない限り、国は私の家を奪うことができるが、1日インドネシアのどこかにいただけで時間が再セットされることになる。
私は融資を受けずに家を購入しましたが、ローンや住宅ローンを組んで購入した場合、権利にどのような影響があるかはわかりません。 外国人にとって住宅ローンを組むのは一番難しいことだと思いますし、金融会社はデフォルトの場合、間違いなく抵当権を保持することになるでしょう。 このようなことは、本国では非常に厳しく規制されていますが、日本ではおそらくもっと合法的に私腹を肥やす余地があるのでしょう。 手付金の支払いについては、デベロッパーが希望したのでルピアの現金で支払ったが、残金についてはドルを希望したので、お互いに納得できるレートでドルを支払った。 個人的な取引では、支払い方法に制限はありません。合意すれば、グロート（ヤギでも可！）で支払うことも可能です。”
外国企業による土地の購入
外国企業が法人としてインドネシア政府に認められた場合、外国人投資家は2種類の土地所有権のいずれかを購入することができます、建築権（Hak Guna Bangunan）は30年間有効でさらに20年間延長することができ、および/または使用権（Hak Guna Usaha）は35年間有効で20年間延長することができるのです。
土地の購入
インドネシアの農地法では、外国人はインドネシアで合法的に土地を所有することはできない。 もし誰かが、あなたができると言っているのなら、買い手は気をつけなければなりません。 1960年の農地法では、インドネシアの土地はインドネシア人への「神からの贈り物」であり、この関係は永遠であるとされています。 土地は国民の最大限の繁栄のために国家が管理すべき「国宝」である」
外国人が望めば、彼/彼女は「間接的に」土地を所有することができる。 これを行うには、外国人とインドネシア人の間で、公証人の立会いのもとで署名された契約が必要である。 この契約では、インドネシア人が「法的所有者」である一方、外国人がその土地の「正当な所有者」であることを認め、したがってインドネシアの所有者は、外国人からの土地に関するあらゆる指示を実行することになります。
このような種類の契約はインドネシアの法律では全く強制力がなく、外国人は自分の投資の真の所有権についてリスクを負っていることは明らかです。 この種の契約を結ぶことはお勧めしません！
グレータージャカルタ（DKI）内のすべての土地タイトルは、大統領令または知事令の条件に従っています。 基本的に、これはジャカルタDKI区域のHak Milikのタイトルのための規定に影響を与える。
Batamのための特別な規定
Batamの外国国民による財産所有のための規則は法令第068/KPTS/KA/III/1999に下る。 この規則は外国国民か会社がBarelang区域(Batam、RempangおよびGalang)の住宅か商業財産を100%所有するために許可されることを示す。
バタム島とカリマンタンの経済特区に「特別規定」があるとはいえ、土地法は「Hukum National」（インドネシアの国内法）の下にあり、あなたが国のどこにいても、同じ全体的な法律と原則がまだ適用されるのである。
Hak Guna Bangunan vs Hak Milik
Hak Guna Bangunanは、ある期間だけ建物を使用する権利で、その後は延長しなければならない。 HGBの土地の所有者は、インドネシア政府です。 HGBは、条件付法人所有権とも訳されます。
Hak Milikでのみ、土地や建物を実際に所有することができます。 Hak Milikは拡張する必要はありません。
Hak Pakaiは、施設の使用は許可しますが、所有権は許可しません。 Hak Pakaiはまた-条件付所有権とも訳されます。
Obtaining a Loan from an Indonesian Bank to Purchase Property
The Indonesian banks will not lend money to property owners that only have Hak Pakai status for their property.インドネシアの銀行は、不動産所有者にお金を貸すことはありません。 銀行が担保としてタイトルを使用するためには、土地のタイトルはHak Milikでなければなりません。 したがって、外国人はHak Milikのタイトルを持つことができないので、伝統的にインドネシアで不動産を購入するためのローンを得ることができません。 これは誰にでも…インドネシア人にさえも適用されます。
マネーロンダリング監視機関への購入の報告
2012年3月から、インドネシアのすべての不動産開発業者は、55000米ドル以上の住宅用不動産の購入を金融取引報告および分析センター（PPATK）に報告しなければならなくなりました。 この機関は、政府のマネーロンダリングの監視機関です。 この新しい規制の目的は、高級住宅やコンドミニアムの購入を通じて行われていた公的汚職によるマネーロンダリングを抑止することです。
Indonesian Agrarian Law Undang Undang No.5 Tahun 1960 Tentang: Peraturan Dasar Pokok Agraria.
Pasal 21:
(1) Hanya warga-negara Indonesia dapat mempunyai hak milik.
(インドネシア国民だけが hak milik – free hold land title を持つことができる)
(2) 国民は hak milik と共有地を取得することができるbadan-hukumを取得することができる。
（政府は、どの法人がhak milikを持つことができるか、またその条件を決定することである。)
(3) 政府が決定した法人は、その法人が持つことができる権利とその条件について決定する。 インドネシアのネガティヴ兵士の多くは、そのような兵士とそのような兵士の間の距離を縮めるために、そのような兵士の数を減らすか、またはそのような兵士の数を減らすために、数日間、そのような兵士の数を減らさなければならないことを発見している。 このような場合、そのような時間は、そのような場所にあるカードとカードがネガールに存在する可能性があり、そのようなカードは、そのようなカードが使用される可能性があることを確認する必要があります。
（本法施行後、遺言のない相続または婚姻による財産の共同所有によってhak milikを取得した外国人およびhak milikを有するインドネシア国民が本法施行後、インドネシア国籍を喪失した場合、前者についてはhak milikを取得した日、後者についてはインドネシア国籍を喪失した日から1年以内にこの権利を放棄しなければならないとされています。 この期間の満了後、権利を放棄しない場合、当該権利は法律上無効となり、土地は国に帰属するが、土地を抵当に入れる他の当事者の権利は存続するとの但し書きがある。)
(4) Selama seseorang disamping kewarga-negaraan Indonesianya mempunyai kewarga-negaraan asing, midak dapunyai tanah dengan hak milik and baginya berlaku ketentuan dalam ayat (3) pasal ini.
（インドネシア国籍を有する者が外国籍を併せ持つ限り、hak milikの地位を有する土地を持つことはできず、本条第3項の意味する規定が適用されるはずである。)
Pasal 26:
(2)外国人である者のためにハクミリクの地位を有するかまたはハクミリクの地位を有しないかのいずれかに該当する個人、法人、団体およびペンバイヤンの数。 インドネシアの統治を放棄したネガティヴ戦争指導者、または21条(2)項によって統治当局が決定した国家の政治的悪事に対して、アッシング・ネガティヴを行使する。 これは、国民と国民が共にあることを意味するものであり、また、そのような国民がいるにもかかわら ず、そのような国民がいない場合や、そのような国民がいるにもかかわらず、そのような国民がいない場 合に、そのような国民がいないことに起因する。
また。 1960年農業法全文を読む
1996年法律（インドネシア語）を読む – Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal at Hunian Oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia
夫婦-外国人やインドネシア人のインドネシアの土地を所有する権利に関するフローチャートのプレゼンテーション
インドネシアの土地に関する外国の所有権
…