This article discuss the ethical concerns associated with “flipping” a property and the two ways a speculator can structure the transfer of his ownership rights in a flip.
First tuesday Journal Online の頻繁な読者は、一戸建て住宅 (SFR) 投機家に対する当社のスタンスが好ましくないことを知っていることでしょう。 このような場合、「震災復興」「復興支援」「地域活性化」の3つを柱とする「震災復興計画」を策定する必要があります。 その過程で、彼らは住宅価格を人為的につり上げ、通常は二重エスクローの取り決めをしているのです。
first tuesdayのライターは、しかし、投機家が存在し、カリフォルニアの不動産市場の要因であり続けていることを認識しています。 したがって、投機家とその不動産業者は、売り手、買い手、そして不動産市場全体に過度のストレスを与えないよう、取引を適切に構成する方法を知っておく必要があります。 言い換えれば、「やらなければならないなら、正しくやれ」ということです。
Two different methods to contract a flip
A under capitalized speculator locates a residence he would like to buy with intent to fix it up and immediately locate a buyer and resell the property.Of Americaは、資金力のない投機家が、買いたい住宅を見つけては、すぐに買い手を見つけて物件を転売しています。 しかし、この投機家は、その不動産を購入し、修復し、転売を完了するまで持ち続ける資金的余裕がない。
投機家が不動産を購入するための書面による売買契約を結ぶことができれば、彼はその不動産を所有する権利を売却して譲渡することになります。
- 現金を支払って投機家の所有権を取得し、代理購入者となるユーザー（フリッピングと呼ばれる）、または
- 現金を多く持つベンチャー投資家のグループで、投機家が有限会社（LLC）として設立し、購入価格と継続所有の維持費に出資し、エスクローを閉じて後に不動産を再販する意図のあるグループ（シンジケーションと呼ばれる）です。
買い手への不動産の再販（彼のシンジケートグループへの譲渡による以外）、投機家はどちらかでしょう。
- 不動産を購入する彼の契約上の権利を、補足的なエスクローの指示を入力することにより、代理の買い手（当時は譲受人としても知られていた）に割り当て、エスクローは代理の買い手の名前で閉じられます（シンジケーションで達成されるように）。 または
- 彼の買い手と別の購入契約とエスクローの指示を締結し、所有者と投機家の購入エスクローを閉じると同時または後に閉じて、付与証書を使用して彼の所有権を転送し、投機家は彼の誠実な預金以上のお金を入れないようにすればプロセスは、ダブルスクローイングと呼ばれます。
譲渡規定と権利確定
所有者と締結した購入契約に基づいて投機家が買い手として持つすべての購入権は、購入契約またはエスクロー指示書の規定によって制限されていない限り、譲渡することができる。 さらに、購入者が信用度や財産の管理について同じ基準を満たすことを要求するキャリーバック・ファイナンスの取り決めなどで発生するように、購入契約に基づいて元の購入者（投機家）が約束した個人的履行が、代理購入者（譲受人）が履行する場合、譲渡が禁止される。
また、所有者は、投資家が内国歳入庁（IRS）によりパーキング取引と呼ばれる逆内国歳入庁§1031取引を完了できるように、投資家が購入権をタイトルウェアハウスエージェントに譲渡することへの協力を拒否することもできません。 ウェアハウジング・エージェントは、代理購入者ではなく、単に所有権を保持し、後日、投資家に不動産を譲渡する中間業者またはストローマンである。
さらに、売買契約書に投機家の購入権は譲渡可能であると記載されている場合、所有者は、最初の買い手である投機家にエスクローを終了し、譲渡による代理購入者の名前ではなく、自分の名前で所有権を取得するように要求することはできません。
購入契約に基づいてエスクローを終了する代理購入者に購入権を譲渡する投機家の権利を所有者に通知するために、購入契約の権利確定条項では、所有者による所有権の譲渡は購入者または譲受人の名前で保険に加入するよう求めている。
代理の買主の名義で譲渡により所有権を確定できることを売買契約で合意した場合、所有者は、代理の買主の名義で所有権が譲渡されエスクローが終了できるように、クロージング指示書および譲渡文書に署名して誠実に協力しなければならない。
譲渡に協力する義務を所有者に課す条項のある売買契約を締結した場合、投機家は次に、
- 代理購入者を探して探し、
- 購入権の売却について支払われる金額を交渉し、
- 所有者と結んだ売買契約および預託指示書の下で不動産を売却してその購入権を譲渡する合意を締結したことになる。
譲渡による転売
投機家の不動産購入契約権の譲渡の文書化は、補足的なエスクロー指示としてエスクローを通じて処理するのが最善である。
投機家は譲渡により、譲渡の締結時またはエスクロー終了時に支払うべき金額を投機家に支払う約束と引き換えに、自分の購入権のすべてを譲受人と呼ばれる代理購入者に移譲する。
譲渡を受けた代理購入者は、購入契約とエスクローの指示の下で投機家のすべての義務を完全に遂行することに同意します。 譲渡によって、代理購入者は、代理購入者に委任された投機家の契約上の義務について法的責任を負うことになり、この活動を仮定と呼びます。
投機家の購入権利の譲渡により、代理購入者はエスクローの買い手として投機家の「靴の中に入る」ことになる。 不動産を購入するすべての権利を譲渡された代理購入者は、自分の名前で売買契約を執行し、所有者に代理購入者に不動産を譲渡することによってエスクローを終了するよう要求することができる。
また、代理購入者はエスクローでの譲渡を受け入れることで、購入契約書とエスクローの指示書に基づく投機家の義務をすべて引き受けることになります。 すべての偶発事象の排除、情報開示の承認、その他のキャンセル権の放棄の上で、代理購入者は購入価格を支払い、取引のエスクローを終了させることにより履行しなければならない。 そうでない場合は、不当にエスクローを閉じることができなかったとして所有者に責任を負う。
違反と呼ばれる法的な弁解や正当化なしにエスクローを閉じなかった代理購入者は、譲渡における仮定規定に基づいて、違反によって投機家が被るかもしれない損失についても投機家に対して責任を負う。 この投機家は、譲渡時に所有者と投機家の間で責任解除（novation）が締結されていなければ、所有者が投機家に金銭的損失や違反に関する特定履行を追及した場合、金銭的損失を被る可能性があります。 この解除と代理契約により、所有者は売買契約とエスクローの履行を代理購入者のみに求めることになり、これをnovationという。
投機家の購入権譲渡後のエスクローの指示に従うため、エスクローはすべての決算書類を代理購入者の名義で作成します。
- deeds;
- carryback notes and trust deeds;
- closing instructions and statements;
- approvals and assumptions of any existing loans;
- title insurance; and
- clearance of any other items necessary for escrow to close.などの決算文書が含まれます。
A separate resale by grant deed
物件を裏返す投機家は、代理購入者に、投機家が物件に支払った購入価格、つまり裏返しによる彼の収益を開示したくないかもしれません。 また、所有者は、投機家の購入権の譲渡に従うよう求められたときに、（不当に）協力を拒否し、代理購入者の名前でエスクローが完了するのを許可するかもしれません。 所有者は、投機家の迅速な利益を得る権利があると感じるかもしれない。
投機家が見つけた代理購入者に売買契約とエスクローの指示の下で購入権を譲渡する代わりに、投機家が自分の名前で所有権を取得したかどうかにかかわらず、単に不動産を再販売することができます。 郡によっては、転売には第二付与証書の記録時に追加で課税されるが、譲渡によってこの課税は回避できる。 また、フランチャイジー・タックス・ボード（FTB）が転売時に価格の3％を源泉徴収するという問題があり、投機家は転売時のFTB源泉徴収を避けるために法人化して「S」コーポレーションとして報告することがあります。
投機家が不動産を転売する場合、投機家とその買い手は、所有者との投機家の契約とは別に、まったく新しい購入契約とエスクロー指示書を締結します。 投機家は所有者から受け取った開示情報を使用し、追加情報または反対情報を知ることがあればそれを記載することができる。
転売のために別のエスクローが開設され、転売の買い手と購入支援住宅ローンの貸し手によって資金が提供されます。 投機家の購入を扱うエスクロー会社は通常、利便性とエスクロー費用の削減、および同時決算の場合は資金移動のために転売に使用されます。
所有者との投機家の購入エスクローと代理購入者とともに開設された別の転売エスクローは、同時に決算することも、決算が時間的に離れていることも可能です。 再販エスクローの閉鎖は、投機家の所有者との購入エスクローの閉鎖を条件とすべきである。
この合法的なダブルエスクローのプロセスを通じて、2つのグラント証書が記録されます – 1つは所有者から投機家に、順番に、さらにグラント証書によってこの種のフリップで転売バイヤーに不動産を譲渡します。
クロージングが同時に行われる場合、権原保険は 1 つだけ発行され、ローン前提条件またはローン組成文書が 1 セット作成されます – すべて代理購入者の名義で。 投機家の購入エスクローが先に終了する場合は、バインダー形式のタイトルポリシーを10％の保険料で購入する必要があります。 バインダーの下では、フリップの再販エスクローが閉じられたときに、タイトル保険のポリシーが代理購入者の名前で発行されます。
編集者注 – 通常、連邦住宅局（FHA）によって保険がかけられている不動産は、販売から 90 日以内にフリップしてはなりませんが、米国住宅都市開発省（HUD）は、競売危機における所有不動産（REO）の非流動性と言われるものに対抗しようと、そのアンチフリップ規則の一時モラトリアムを制定しました。 2010年2月1日から1年間は、販売価格、貸し手の指定、取引の独立性に関する要件に基づき、販売後90日以内であれば、投機家が物件を反転させることができるようになりました。
Disclosure on a resale
1～4ユニットの住宅用不動産の売却を提案する投機家は、物理的、運営的、権原の状況、およびその物件に影響を及ぼす自然や環境の危険性についての完全な開示を行う必要がある。 物件を購入する投機家の権利の譲渡に伴う代理購入者は、購入契約書、エスクロー指示書、および投機家が所有者から受け取ったすべての開示のコピーを受け取る。
譲渡に同意すると、代理購入者は投機家から届けられた文書の受領を認める。
Agency considerations
関与する投機家が、売却しようとしている不動産の所有者に代わって行動する不動産ライセンス保持者（通常はリスティングまたは不動産管理契約に基づいて行動）である場合、状況は投機家が所有者や販売者に負う受託者義務によって複雑になる。
リストされた不動産の買い手を探すために雇用されている間、自分を買い手に指名した売買契約を作成し、それを販売者に送信した仲介者を考えてみてください。
購入のために開いたエスクローが終了する前に、ブローカーは代理購入者を探し、譲渡によって購入契約に基づいて不動産を購入するブローカーの権利を取得し、代理購入者としてエスクローに入ることに同意する。
売主は、ブローカーが、物件の価値は売主との売買契約に定められた価格を超えないことを再度説明し、ブローカーの権利を代理購入者に譲渡することに同意する。
クロージングで、ブローカーは売主に購入権の譲渡のための手数料を受け取ることを告げるが、手数料の金額は明らかにしない。 エスクロー終了後、売主はブローカーに支払った手数料に加え、代理購入者が購入価格の10％を譲渡料としてブローカーに支払ったことが判明した。
売主は、ブローカーが売主に対する受託者責任に違反し、リスティング・エージェントを務める間に受け取った利益の額を開示しなかったため欺瞞的にこれを行い、売主が不動産を最高の価値で売却する能力を奪ったと主張して、譲渡手数料と支払った仲介手数料の返還をブローカーに要求する。
ブローカーは、買い手としての売買契約におけるブローカーの地位は、売却可能な不動産に利害関係を持つ本人であるため、代理購入者が譲渡のために支払った価格を開示する義務はないと主張した。
代理購入者への不動産譲渡で受けた利益の金額を開示しなかったことにより、ブローカーはリスティング・エージェント（またはプロパティ・マネジャー）として売り手に負うべき受託者責任を違反しなかったか。 リスティング契約によって生じたブローカーの受託者義務は、ブローカーがすべての収益を開示することを要求し、終了したことはありません。 ブローカーは、本人として掲載物件を購入する売買契約を締結する前に、代理人としての義務を消滅させたわけではありません。
ブローカーは、顧客のために交渉または手配していた取引に彼または彼のエージェントが関与した結果、受け取ったすべての利益の全容を開示する必要がある。
Special rules for EP speculators
差し押さえ中の売り手から住宅用不動産を購入する場合、投機家は、弱い立場の売り手を保護するために設計された持分購入 (EP) 法によってさらに規制されています。 差し押さえ中の売り手は、EP法のもとで投機家の不正行為があった場合、2年間の取消権を持っています。 投機家の購入権利の譲渡に際しては、代理購入者が引き継いだ契約に基づいて取消権が発生するため、売主は代理購入者に対する取消権を保持する。
しかし、投機家が第三者である買主に不動産を売却する場合、買主は EP 法に基づく売主の 2 年間の取消権から免除される善意の買主 (BFP) であり、たとえ転売買主がその不動産が差押えにあることを知っていても、である。 アサインメント、フリッピング、投機家
（敬称略