Appraiser は、不動産の価値を推定するために3つの異なる方法を使用します。 インカム・アプローチは、不動産が生み出す将来の予想キャッシュフローの現在価値として価値を考えるものである。 この方法は、活発な市場で賃貸収入のある商業用不動産を評価する場合に最も正確である。 売上高比較法は、対象不動産の見積価格を、同じ市場で最近販売された類似の不動産に関連付けるものです。 この方法は、類似不動産と対象不動産の類似性が高く、過去数ヶ月以内に売却された場合に特に有効です。 つまり、売上高比較法も、類似物件の市場が活発であることに依存しているのです。
他方、評価に対するコスト・アプローチは、類似不動産の活発な市場に依存しない方法である。 その代わり、コスト・アプローチでは、不動産の価値を、その構成要素である基礎となる土地と、改良物の減価償却費の価値として見積もります。
コスト・アプローチの計算式
詳細はより複雑ですが、コスト・アプローチによる不動産の評価の基本式は次のとおりです。
コスト アプローチは、十分な情報を得た買い手は、同じレベルの効用を持つ類似製品の生産コストよりも高い金額を製品に支払うことはないという経済学的信念に基づいている。 評価に対するコスト・アプローチは、不動産が新しく、その不動産の最高かつ最善の利用を意味する場合に使いやすい。 この場合、改良工事が行われたばかりであるため、新しい原価が判明しています。 また、減価償却累計額もごくわずかであるはずです。 原価法は比較対象物件に依存しないため、特殊用途の不動産や独自の構成要素を持つ不動産を評価する場合にも有用である
Cost Approach（原価法）。 コスト・ニュー
コスト・ニューは2つの異なる方法で定義することができる。 代替コストとは、現在の基準、設計、およびレイアウトに準拠し、現在の建設資材を使用して、同じ効用を持つ建物を建設するための現在のコストである。 再調達原価とは、その物件が最初に建設された時の設計、レイアウト、基準に従って、同じ材料と建設手法でその物件の完全な複製を建設するためにかかる現在の原価のことです。 比較的新しい物件では、再調達原価と再現原価にほとんど差はない。 しかし、歴史的な建造物であればあるほど、再調達価格と再調達価格の差は大きくなる。 歴史的な住宅の正確なレプリカを建設することは、新しい住宅を建設するよりもはるかに高価です。
建設のコストを考えるとき、直接コストと間接コストの両方を考慮することが重要です。 直接費には、建設に関連する材料費と人件費が含まれます。 間接コストには、税金、管理費、融資コスト、専門家報酬、保険などのコストが含まれます。 9012>
- 比較単位法-コストは、平方フィートまたは立方フィートあたりの一括見積に基づいて計算されます。 このような場合、「躯体外部カーテンウォール付重量鉄骨」「躯体外部カーテンウォール付鉄筋コンクリート」「躯体外部耐力壁鉄筋コンクリートまたは石造」「躯体外部耐力壁」「プレハブ鉄骨」の5つに大別され、躯体の材質によって費用が異なります。 コストはさらに品質別に分類されることもある。
- 分離原価法-部材費を一括して考えるのではなく、建築材料や品質に応じて平均的な部材費を用いる方法です。 例えば、分離原価法では、屋根、フレーム、床材、配管、空調ユニットなどのコンポーネントのコストを個別に検討する。 これらの個別原価を合わせて新しい原価を見積もる。
- ユニット・イン・プレース方式-ユニット・イン・プレース方式は、分離原価方式に似ていますが、主要コンポーネントをより詳細な部分に分解して考えます。 例えば、屋根構造は分離原価法では1つの部品コストになります。 しかし、この方法では、屋根の根太や下地板など、屋根の構造を構成する部品に着目して計算することになる。 また、ユニットインプレイス法のコスト見積もりには、諸経費や請負業者の利益などの見積もりコストがそれぞれ組み込まれています。
- Quantity Survey Method- これは新しいコストを見積もるのに最も正確な方法であるが、最も困難で時間のかかる方法でもある。 数量調査法では、改良の建設に関わる個々の項目のコストを見積もる。 これは、請負業者が入札見積りとして提供するコストを計算する方法に似ている。 基本構成費用の合計に、間接費と利益の調整が加えられます。
コスト・アプローチ。 減価償却
減価償却は、改良の新しいコストと改良の現在の貢献価値との間に価値の差を生じさせるものである。 減価償却には、物理的減価償却、機能的減価償却、外部減価償却の3つの形態があります。 物理的減価は、経年変化による財産の通常の損耗から生じるものです。 機能的減価は、時間の経過とともにニーズや嗜好が変化し、不動産の有用性が低下した結果生じるものです。 外部減価は、地域や経済の不利な傾向の結果です。
- Age-life Method- この方法は、減価償却費を見積もるための最も簡単で一般的な方法です。 この方法は、最も単純で一般的な減価償却費の見積り方法です。評価者は、改良物の総経年数、有効経過年数、および残存期間を見積ります。 有効年数は、不動産の現在の状態、および現在の市場における効用と立地条件によって決まります。
- ブレークダウン法 – これは、すべての減価償却費を見積もるための最も正確で包括的な方法です。 しかし、非常に複雑で時間のかかる方法です。 内訳法では、物理的減価、機能的減価、外部減価の各個別形態を識別します。 次に、個々の要因による減価償却費を定量化し、それを合計して、不動産の減価償却累計額を計算します。
- 市場抽出法- 市場抽出法は、対象不動産に適用する適切な減価償却率を推定するために、類似の販売データからデータを使用します。 評価者は、販売価格から土地価格と改良の寄与分を差し引くことで、類似不動産の改良の減価償却費を求めます。 類似不動産の減価償却率は、改良物の減価償却費をそれらの改良物の新しいコストで割ったものです。 このパーセントを対象不動産に適用します。
Cost Approachの略。 土地価格
鑑定士が土地価格を推定するために使用できる多くのテクニックがありますが、それらのすべては基本的に収入アプローチまたは売上比較アプローチのいくつかのフォームです。 直接比較法は、地価を推定するための最も一般的な方法である。 土地の価格は、最近販売された土地の区画から単純に導き出される。
原価法の鑑定例
ある鑑定士が原価法を用いて1エーカーの土地にある不動産の価値を推定しているとする。 同じような広さと立地の敷地が4万ドル前後で売られている。 比較単位法を用いて、評価人は、同様の建築材料と品質の建物の新しいコストが、24,000平方フィートの建物で40ドル/平方フィートであることを発見した。 従って、この改良の新規費用は$960,000です。 この改良物の経済的耐用年数は40年、経済的残存年数は30年と見積もられています。 耐用年数法では、40年のうち10年相当が経過しているため、25%減価償却する必要があるとされています。 適切な減価償却費の控除額は、$960,000 の 25% であり、$240,000 である。
Conclusion
この記事では、商業用不動産鑑定士がよく使う評価へのコストアプローチについて述べました。 コストアプローチと売上比較アプローチ、またコストアプローチとインカムアプローチを比較しました。 コストアプローチの主な相違点は、活発な市場を必要としないことです。 コスト・アプローチでは、土地の価格と同等の建物の新築価格を足し、減価償却費を差し引くことによって価値を決定します。 ここでは、鑑定士がどのように新築原価、減価償却費を計算するのか、また、どのように土地価格を決定するのかを説明した。 最後に、コスト・アプローチの事例を順を追って説明し、コスト・アプローチがどのように不動産価値を決定するのに使用できるかを示しました。