Menu, Utility, and Connect

Met eenvoudige kleren en een storm van grijs haar ziet de tengere Stephanie Eisenberg er niet uit als een succesvolle ontwikkelaar en fabrikant. Maar in feite is ze dat wel, en toevallig bezit ze ook een van de grootste gebouwen in Williamsburg, een gebied in noordwest Brooklyn dat internationaal bekend staat om zijn bohemienachtige attracties.

Eisenberg spreekt over de buurt alsof het een decor is voor een maffiafilm. In de jaren 1970 waren schietpartijen en bendegevechten een deel van het dagelijks leven. “Dit was geen plek waar je wilde zijn,” zegt de 60-jarige vrouw terwijl ze nipt van een kopje koffie van 3 dollar in een van de vele chique cafés aan Bedford Avenue.

Nu het bruisende centrum van het gebied, is het onvoorstelbaar dat winkels aan Bedford Avenue vroeger om 17:00 uur sloten. “Het was een landschap vol verlaten fabrieken en instortende industriële gebouwen,” zegt Stephanie. Maar voor haar was Williamsburg noch een mislukking, noch een doorn in het oog tegenover de skyline van Manhattan. Afkomstig uit een fabrikantenfamilie was ze verrukt over de postindustriële charme en ze zag het ook als een kans voor toekomstige ontwikkeling. In 1982 investeerde Stephanie 25.000 dollar in een bouwvallig pakhuis. In die tijd wilde geen enkele bank haar aankoop financieren omdat ze het te riskant vonden. Maar ze was ervan overtuigd dat ze de juiste keuze maakte. Ze kocht het gebouw en liet het staan tot ze een paar jaar geleden een radicale restauratie kon financieren. Het hele pakhuis werd omgebouwd tot een woongebouw, dat betaalbare appartementen bood aan architecten en andere kunstenaars die al in de buurt woonden. Vandaag telt het gebouw meer dan 70 eenheden – één ervan werd onlangs verkocht voor 750.000 dollar. Maar het was niet de winst die haar engagement dreef. Stephanie probeert de rol te spelen van een verantwoordelijke zakenvrouw. Jarenlang heeft zij zich ingezet voor duurzame ontwikkeling aan de waterkant van Brooklyn. Haar andere aanpak komt ook tot uiting in de manier waarop ze haar gebouw heeft gepland. Er is geen portier en geen ingewikkeld inkomsysteem en op de benedenverdieping zijn een verpleegschool en een muziekwinkel ondergebracht. “We hebben 75 gezinnen en 35 kinderen. Iedereen zorgt voor elkaar.” Dit was haar poging om een gemeenschap op te bouwen. Maar ze is er niet van overtuigd dat andere ontwikkelaars haar regel volgen: “Ik zeg niet dat je niet mag ontwikkelen, of winst maken, maar je moet gewoon gevoelig zijn, en beseffen dat je deel uitmaakt van een groter geheel.”

De neergang en vernieuwing van de stad

Dertig jaar geleden was New York een stervende stad. Het verval van de industriesector, de hoge misdaadcijfers, de vervuiling en de raciale spanningen dwongen de middenklasse en de arbeidersklasse ertoe de stad te verlaten en naar de buitenwijken te vluchten. New York was het perfecte voorbeeld van het proces dat sociologen en stedenbouwkundigen nu omschrijven als “witte vlucht”, een massale uittocht van overwegend blanke mensen met een middeninkomen die een enorme invloed had op de vastgoedmarkt. De markt was zo laag dat het voor veel huiseigenaren winstgevender was hun gebouwen af te branden en het geld van de verzekering te krijgen dan ze te verhuren. Deze eenvoudige marktobservatie leidde tot rampzalige uitkomsten. In 1979 werd Bushwick, een wijk in Brooklyn, getroffen door een golf van branden die grote delen van de wijk platbrandden en de economische ineenstorting voltooiden.

Op een bepaald moment in de jaren ’90 begonnen er dingen te veranderen. Ten eerste was New York City niet langer een plek waar je midden op de dag kon worden neergeschoten. Dankzij Rudolph Giuliani’s strenge “zero tolerance”-beleid tegen criminaliteit was de criminaliteit relatief onder controle. Ten tweede greep New York City de kans om een toonaangevend financieel en bankcentrum voor de wereld te worden, een centrum dat diensten verleent voor de snelle geglobaliseerde economie. Ten derde begonnen mensen uit de hogere middenklasse terug te keren naar de stad. In het begin begonnen zij eigendommen te kopen die dicht bij het hart van Manhattan lagen, alsook in de buurt van het financiële district. Greenwich Village, ooit bewoond door kunstenaars, was een van de eerste gebieden die werden getroffen door dit proces dat nu bekend staat als gentrificatie. Vanuit Manhattan, waar de kosten van levensonderhoud te hoog werden, begonnen de goedbetaalde jonge professionals, ook bekend als yuppies, hun ogen te richten op de andere kant van de East River: op Brooklyn.

Brooklyn is de dichtstbevolkte borough van New York waar zich nu de snelst veranderende buurten van de stad bevinden. Bushwick is een van hen. Gelegen in het noordoostelijk deel van de borough, en grenzend aan Williamsburg, is het een perfecte locatie om de wortels van gentrificatie te bestuderen. Het gebied wordt gedomineerd door flatgebouwen van drie verdiepingen, die nog steeds worden bewoond door veel huurders met een laag inkomen. Maar het vliegtuig van gentrificatie staat op het punt op te stijgen. En de “ontheemden” uit Williamsburg hebben al plaatsgenomen in de cockpit.

De pioniers van de gentrificatie

Ingebed tussen kleurrijke borden die reclame maken voor “Chicken Patties” en tweedehands koelkastenwinkels, is de ingang van “Good bye Blue Monday,” op 1087 Broadway in South Bushwick, discreet. Binnen zal men juist het tegenovergestelde aantreffen. De ruimte is bedekt met antiek afval (meestal van dode mensen), met poppen die aan het plafond hangen, en lampen en lampjes waar je maar kijkt. “Ik wilde een plek voor culturele activiteit creëren. Dus veranderde ik mijn winkel in een koffiehuis, bar en muziekpodium,” legt eigenaar Steve Trimboli uit, een korte, relaxte vent van in de vijftig.

Trimboli was een van de eerste bannelingen uit het door huur geplaagde Williamsburg die verder naar het oosten verhuisde op de metro-kaart. “Het was een nachtmerrie. Toen ik hier 9 jaar geleden kwam, waren de straten overvol met prostituees en drugsdealers. Sommige bordelen en crackhuizen werkten samen.” Vandaag trekt het vrij toegankelijke podium in de bar muzikanten van over de hele wereld aan. Samen met hen komen kunstenaars, homo’s, hipsters, en de meest angstaanjagende menigte van eerste-golf “gentrifiers”, yuppies. “Toen een crackhuis werd gesloten, maakten ze er een ondergrondse feestruimte van,” zegt Steve terwijl hij wijst naar de “Bodega,” een winkel op de hoek van de straat die bekend staat om zijn illegale electrofeesten. “Er is meer creativiteit in Bushwick dan waar ook in New York,” zegt de ervaren winkelier, die meegaat met de trend en zijn eigen bar-blog begon. “Vorige week heb ik een interview gegeven voor een Japanse krant.” Deze recente media-aandacht is echter niet de enige reden waarom het gebied een hotspot is geworden voor nieuwkomers van overal.

“Ik ben hier omdat het goedkoop is en dicht bij de metro,” zegt Jenny Mulitano, een jonge modeontwerpster uit Baltimore. Ze opende haar t-shirt showroom in juni, slechts twee blokken verwijderd van Goodbye Blue Monday op Broadway. Een eigen winkelpand was haar kinderdroom. “Ik kon me nooit een plek als deze in Williamsburg veroorloven”, zegt de 26-jarige. Maar in tegenstelling tot de naam van de winkel, “Yours truly,” is er een nogal klantonvriendelijk deurbeleid ingesteld: Ze sluit ze buiten. “Ik wil niet dat willekeurige mensen binnenkomen, er hangen hier zoveel vette mensen rond”, zegt Mulitano.

Veiligheid is nog steeds een probleem in de buurt, en speculatie hoort er ook bij. “Ik wil het een keer proberen. En als het binnen een jaar niet beter wordt, ga ik ergens anders wonen.” Voorlopig zijn nieuwkomers als Jenny voorzichtig, vooral als ze het gevoel hebben niet welkom te zijn.

“Je moet hier op je hoede zijn,” zegt Adriano Moraes, een cartoonist en barman. Zijn vriend werd in elkaar geslagen, maar wilde er niet over praten. Hij zag te vaak dat het woord “gentrificatie” werd gebruikt als excuus voor geweld. Adriano zelf staat kritisch tegenover de geplande ontwikkeling van het gebied. Gentrification betekent voor hem “versimpeling”: “Op een gegeven moment gaat alles er hetzelfde uitzien. Het verandert de persoonlijkheid van een buurt. Grote ketens komen binnen, doden de concurrentie, en vernietigen het verschil. De mensen hier hebben niet de kracht om daar tegen te vechten.” Zijn angsten zijn enigszins reëel, want het noorden van Bushwick is begonnen te worden bestempeld als “East Williamsburg,” en er beginnen appartementen te verrijzen. “We zijn hier allemaal blut en willen niet weer verdrongen worden,” zegt de 33-jarige striptekenaar, die nog niet door de markt is erkend. Het is moeilijk voor hem om te beseffen dat de plek waar hij werkt zich in de voorhoede van al deze veranderingen bevindt. Makelaars zijn begonnen de bar aan potentiële kopers te laten zien, wetende dat een blanke buitenpost in een overwegend zwarte buurt de geest opent voor speculatie.

Pionier-ontwikkelaar Steve geeft de voorkeur aan het woord “herontwikkeling,” en voelt zich niet verantwoordelijk voor de neveneffecten van zijn engagement. “Je begint iets anders te verkopen dan gefrituurde kip en pizza en je wordt een `gentrifier´ genoemd. Dat is net zoiets als de uitvinder van het wiel de schuld geven van de klimaatverandering.” Door zijn muziekpodium uit te breiden naar de kelder, probeert Steve zich aan te passen aan wat hij een “natuurlijk proces” noemt. “Een tijdje is het geweldig, dan wordt het gentrificeerd, rijke mensen trekken erin, anderen trekken eruit, zo is New York.” En in feite zou de concurrentie binnenkort wel eens harder kunnen worden voor de eerste en enige bareigenaar in de straat, nu sommige van de “ondergrondse” gelegenheden alcoholvergunningen beginnen aan te vragen. Steve probeert cool te blijven: “Ik zeg ‘veranderen of sterven’ en ik ben bereid te blijven.” Nadat hij de nieuw gebouwde lounge in de kelder heeft laten zien, neemt hij een laatste slok van zijn koffie en springt op zijn fiets om naar de metro te gaan.

What a Developer Has To Say

“Yuppies realiseerden zich net dat steden cool zijn,” zegt Brian Ezra, een energieke 28-jarige ontwikkelaar uit Brooklyn, “en ze houden van kunstenaars.” Men kan niet volledig begrijpen wat gentrificatie inhoudt zonder de rol van kunstenaars en creatieve individuen zoals Steve en Jenny te begrijpen. Hun situatie is werkelijk schizofreen. Aan de ene kant zijn ze slachtoffer van de hoge vastgoedprijzen, aan de andere kant zijn ze er een oorzaak van. “Als je een ontwikkelaar bent, wil je dat er al een soort investering gedaan is. Voordat er luxe appartementen worden gebouwd, zie je dat er huizen worden gerenoveerd en dat er tweedehands meubelzaken zijn. Ontwikkelaars zijn op zoek naar tekenen van leven.” En kunstenaars zorgen voor deze tekenen. Ze zijn op zoek naar goedkope woningen en een grotere ruimte en staan vaak ambivalenter tegenover criminaliteit en onderontwikkeling dan yuppies. “Zij zijn de pioniers van gentrificatie,” zegt Ezra terwijl hij glimlacht terwijl hij in zijn kantoor op 6th avenue zit. Hij ziet er een beetje uit als het opperhoofd van de West-Indian Trading Company, en alsof hij op het punt staat zijn eerste schip met kolonisten naar de Nieuwe Wereld te sturen.

Artiesten dragen het risico dat veel projectontwikkelaars niet willen nemen. Bovendien zijn ze meestal blank, waardoor het imago van een wijk letterlijk verandert. Deze verandering van imago lijkt een voorwaarde voor verdere ontwikkeling. Al snel na de komst van de pionier worden de eerste winkels geopend. “Detailhandel volgt op wonen,” zegt Ezra, terwijl hij van plan is kappers en goudsmeden naar zijn naar dienstverlening snakkende nederzetting te sturen. Maar deze keer zijn ze dorstig naar lattes en biologisch voedsel. “Het wordt uiteindelijk een cyclus. Mensen uit het hogere segment worden aangetrokken, meer restaurants en coffeeshops worden geopend en zo verder…” Er is niet veel tijd nodig om te zien dat er appartementen worden gebouwd en dat gezinnen uit de hogere middenklasse er komen wonen. Dit is dan een motief voor verhuurders om de huren te verhogen, wat uiteindelijk leidt tot de verdrijving van oude bewoners. Het proces van gentrificatie kent geen einde, en de lijst van wijken die door dit proces worden getroffen, wordt elk jaar langer. Ezra concludeert: “Ik kan geen enkele buurt in de stad bedenken die achteruit is gegaan. New York City in het algemeen wordt gentrified”.

Het Mekka van Gentrification

Volg de L-trein, of “de gentrifiers trein,” zoals sommige New Yorkers hem noemen, slechts één halte van Manhattan en je belandt in het hart van dit alles – Bedford Avenue in het noorden van Williamsburg. Fietsen staan langs de straat, vastgeketend aan elk mogelijk niet-verwijderbaar oppervlak – stopborden, hekken, bomen, en parkeermeters. Kijk om je heen, en borden met ‘Williamsburg Walks’ blokkeren de hoofdsleep van de Avenue, waarbij de normale drukte van het autoverkeer wordt vervangen door jonge fashionista’s gekleed in zonnebrillen en afgeknipte jeans, die gitaar spelen of tweedehands boeken verkopen. En de klanten zien er hetzelfde uit: goed uitziende, sigaretten rokende, espresso drinkende twintigers. Loop door Bedford naar South 2nd, naar Stephanie Eisenbergs omgebouwde schoenpoetsfabriek die nu onderdak biedt aan de makers van Limewire, een site voor het gratis downloaden van muziek; Videom, een ruimte waar onafhankelijke videokunstenaars hun werk kunnen delen; en Threadless, een kledingbedrijf waar kopers hun eigen t-shirts kunnen maken. Lofts met hoge plafonds, 10-voet ramen, kleurrijke muren en muziek opname apparatuur verspreid door de ruimte, dit is het beeld van bohemien leven dat zoveel aandacht heeft getrokken naar Williamsburg in de afgelopen jaren. De wijk is getransformeerd van een historisch Poolse, Dominicaanse, Puerto Ricaanse en Hasidische buurt tot wat nu internationaal bekend staat als de meest gentrified plek in New York City.

Wanneer men iets verder kijkt, voorbij de fietsen, voorbij de coffeeshops en voorbij de omgebouwde woon/werk industriële lofts, ziet men de waterkant, met in de verte de glimmende skyline van Manhattan die aan de overkant van de East River uitsteekt. Deze waterkant is nu de echte attractie in Williamsburg. Ontwikkelaars hebben het gevonden, en in de woorden van Stephanie Eisenberg, ze zeggen: “Oh kijk! Waterkant! En de buurt is al gestabiliseerd door kunstenaars… laten we er intrekken!” Met naar schatting 4000 nieuwe wooneenheden gepland voor de bouw, en met velen die het afgelopen jaar al met de grond gelijk zijn gemaakt, kan men niet anders dan zich afvragen wat de toekomst van deze buurt zal inhouden.

“De stad probeert een tweede skyline te creëren, en ze proberen het te doen met flatgebouwen,” zegt Neil DeMause, een journalist van City Limits magazine. Wat bijzonder interessant is aan dergelijke ontwikkelingen is het feit dat de rug-aan-rug kavels allemaal de schijn wekken klaar te zijn voor de bouw, maar dat er nog maar heel weinig daadwerkelijke gebouwen in aanbouw zijn. Tot nu toe is er slechts één luxe flatgebouw opgetrokken in het midden van Kent Avenue, met meerdere verdiepingen hoge glazen ramen die als een reusachtige vinger in de ruimte uitsteken. “Waarom doen ontwikkelaars de moeite om zoveel grond op te eisen en er vervolgens zo weinig te bouwen?” vraagt Neil deMause, die precies weet wat het antwoord is.

“Betaalbare” woningen

Een beleid dat bekend staat als 421a en oorspronkelijk in de jaren zeventig werd ingevoerd, gaf belastingvoordelen aan ontwikkelaars in een poging om de sterke toename van suburbanisatie te keren. “Ontwikkelaars zouden moeten helpen bij de wederopbouw van de stad,” legt DeMause uit met een verraderlijke glimlach op zijn gezicht, “maar wat ze in feite deden was flatgebouwen bouwen voor de hogere middenklasse, gesubsidieerd met miljoenen belastinggeld.” Dit beleid veranderde pas twee jaar geleden, toen het stadsbestuur zich de negatieve effecten van ontwikkeling, zoals de verplaatsing van mensen, begon te realiseren.

“De Republikeinen hebben een nieuw vangwoord gevonden, ‘Betaalbare huisvesting’. En ze herhalen het keer op keer,” zegt Stephanie Eisenberg terwijl ze zichtbaar boos wordt als ze het heeft over het nieuwe engagement van burgemeester Bloomberg in de strijd tegen verdringing. Om in aanmerking te komen voor het belastingvoordeel moeten projectontwikkelaars 20 procent van hun woningen “betaalbaar” maken voor mensen met een laag of gemiddeld inkomen. Maar ontwikkelaars hebben een manier gevonden om dit te omzeilen: door met de bouw te beginnen voordat de nieuwe wetgeving van kracht werd, in juni 2008. Dit betekent dat ze deden alsof ze een heel bouwproject begonnen door alleen maar grond op te graven. Dit is precies wat er is gebeurd met de verschillende kavels langs Kent Ave aan de East River.

Naast de falende pogingen om gemeenschappen tegen gentrificatie te beschermen, zijn de eisen van de zogenaamde “80/20-wet” niet zo streng als men zou denken. De berekening is ingewikkeld. Een woning wordt als betaalbaar beschouwd als de huur niet hoger is dan een bepaald deel van het gemiddelde mediane inkomen voor heel New York City. Voor een gezin van vier betekent dit een huur van 2300 dollar per maand. Dit is zeker niet betaalbaar voor een gezin dat 28.000 dollar per jaar verdient – het gemiddelde mediane inkomen in Williamsburg. Eisenberg noemt dit, “Betaalbaar voor de weinigen, ellende voor de velen.” Ze merkt ook op dat de stad Williamsburg herdefinieert “zodat rijke mensen naar elkaar kunnen kijken aan de overkant van het water.” En de luxe appartementen doen de waarde van onroerend goed in de hele buurt stijgen, waardoor niet alleen de bewoners worden verdreven, maar ook veel lokale productiebedrijven die het grootste deel van de economie van Williamsburg vormden gedurende de 20e eeuw. In tegenstelling tot de ontheemde bewoners van Williamsburg, van wie velen onderdak vonden in het nabijgelegen Bushwick, hebben de fabrikanten geen alternatief omdat ze in de buurt van hun afzetmarkt moeten zijn. “Mijn broer doet staalwerk voor de metro. Sinds hij verhuisd is, moet hij zijn werkgevers betalen om de vrachtwagens terug de stad in te rijden. Ze maken de economie kapot en beseffen het niet eens,” zegt Eisenberg.

Ondertussen hebben de mensen in de straten van Williamsburg soortgelijke problemen. Elijah Wolfson, een 22-jarige fotograaf en filmmaker, moet werken als juridisch verslaggever voor een financieel bedrijf om zijn huur van $1000 per maand te kunnen betalen. Hij uitte zijn bezorgdheid dat de infrastructuur van Williamsburg de grote bevolkingsgroei niet aan zal kunnen. “Er zijn nu al twee keer zoveel mensen aan het wachten op de L-trein naar Manhattan om 8:45 ’s ochtends. Ik moet 3 treinen wachten voor er genoeg plaats is om in te stappen. Het wordt alleen maar gekker. Ze hebben meer bussen nodig, meer treinen, of een veerboot die over de rivier gaat of zoiets.” Andere bewoners spotten met het “lelijke en goedkope” uiterlijk van de nieuw gebouwde appartementen. Voor Brian Jacobs, een webontwikkelaar en gitarist, was smaak in design een van de redenen dat hij naar Williamsburg kwam. “Het lijkt erop dat Williamsburg zijn aard aan het verliezen is.” Bovendien, zo stelt de 28-jarige, zijn er geen gewone banken in de buurt, of kruidenierswinkels.

Activist Eisenberg stelde ook de schrijnende vragen van scholen, ziekenhuizen, en riolering aan de orde. “Preventie is een vies woord in New York City. We geloven er niet in,” stelt ze. Met geen ontwikkelingsplannen voor iets anders dan flatgebouwen, huurwoningen, winkels, parken en eetgelegenheden, kan men niet anders dan denken dat ze wel eens gelijk zou kunnen hebben.

Een bijzonder interessant voorbeeld van de prioriteiten van de stad is hun plan om al het nieuwe rioolwater op te vangen dat samen met de dichtbebouwde huizen langs de rivier zal worden gebouwd. De stad, die al bekend staat om haar overstromingsproblemen, vooral tijdens het regenseizoen in de winter, is van plan een rubberen “blaas” te bouwen, die onder de East River zal uitzetten om het extra afval op te vangen. De rubberen blaas zal vervolgens samentrekken wanneer het regenwater is gezakt, en het afval kan dan normaal naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie lopen, aldus Eisenberg. In plaats van ontwikkelaars te laten meebetalen aan de aanleg van een tweede riolering door Williamsburg in ruil voor grond, bouwt de stad dus een gigantische uitzetbare rubberen blaas.

In de tussentijd worden lokale fabrikanten, etnische gemeenschappen en aspirant-kunstenaars gedwongen om te verhuizen. De positieve kanten van de ontwikkeling, zoals de toename van de veiligheid, de aanleg van meer groen en de toevloed van handel en culturele activiteiten, zijn alleen toegankelijk voor degenen die kunnen concurreren met appartementen van 3 miljoen dollar. “Toerisme en Wall Street zijn de enige dingen die nog over zijn in deze stad,” zegt Eisenberg, zich onbewust van haar dubbelrol in het spel dat gentrificatie heet. “Ontwikkelaars vermoorden juist de reden waarom toeristen hier komen. Ze komen om diverse etnische buurten te zien, kunstenaars, geen flatgebouwen. En we weten allemaal wat er met Wall Street is gebeurd.”