Acquistare una casa comporta un bel po’ di soldi in più rispetto al solo acconto. Gli acquirenti devono anche avere soldi disponibili per i costi di chiusura, come le polizze sul titolo di proprietà, le spese di registrazione, le ispezioni, le spese di corriere, le riserve per impostare i conti di deposito a garanzia o di sequestro, e le varie commissioni che gli istituti di credito tipicamente addebitano.
Il costo totale può essere uno shock per molti acquirenti di case che stanno solo cercando di arrivare con l’importo del loro acconto. Potrebbero non avere i soldi in più, e la transazione potrebbe non chiudersi affatto senza di essi.
Le spese di finanziamento possono essere le più significative di tutti i costi di chiusura.
Quanto può aspettarsi di pagare un acquirente?
I costi di chiusura per comprare una casa vanno tipicamente dal 2% al 7% del prezzo d’acquisto, con una media di circa il 3%. Molto dipende dai punti e dalle spese di istruttoria che un prestatore addebita per fare il prestito.
Punti e spese di istruttoria di solito sono indicati nella Stima della buona fede dell’acquirente. Questo documento è chiamato una stima del prestito a partire dal 2020.
I costi totali di chiusura per acquistare una casa da 300.000 dollari potrebbero costare da circa 6.000 a 12.000 dollari o anche di più. I fondi non possono in genere essere presi in prestito perché ciò farebbe aumentare i rapporti di prestito dell’acquirente ad un punto in cui non potrebbero più qualificarsi.
Costi di chiusura “gratuiti”
I primi acquirenti di case possono a volte prendere una pausa e avere i loro costi di chiusura pagati da un ente governativo, quindi controllate i programmi di assistenza di pagamento della contea o dello stato a seconda di dove vivete.Non tutte le Housing Finance Agencies (HSA) statali forniscono acconti per comprare una casa, ma alcune lo fanno, e altre spesso prestano i costi di chiusura a condizioni favorevoli che non influiscono sui rapporti di prestito.
I programmi che prevedono l’assistenza ai costi di chiusura dell’acquirente spesso registrano uno strumento nei registri pubblici per fornire una garanzia per il prestito, ma il prestito in genere porta zero interessi e non ha una data di scadenza fissata. Deve essere pagato al momento della vendita se l’acquirente vende successivamente la proprietà, o al momento di un rifinanziamento, a seconda di quello che avviene prima.
Costi di chiusura non ricorrenti dell’acquirente
I costi di chiusura dell’acquirente che vengono pagati una volta e mai più sono “non ricorrenti”. Queste spese sono addebiti una tantum per voci come:
- Polizze di titolarità
- Oneri di quietanza o di chiusura
- Oneri notarili
- Oneri di cablaggio
- Oneri di corriere/consegna
- Oneri dell’avvocato
- Esami
- Oneri di registrazione
- Tasse statali, tasse di trasferimento della contea o della città
- Piani di protezione della casa
- Informazioni sui rischi naturali
- Ispezioni della casa
- Tasse pagate dal creditore in relazione al prestito sulla stima del prestito
Nulla vi impedisce di fare acquisti e confrontare i prezzi per alcune di queste tasse e servizi.
Costi ricorrenti di chiusura dell’acquirente
Le spese ricorrenti sono costi di chiusura dell’acquirente che pagherete ancora e ancora, mensilmente o annualmente col passare del tempo. Sono spesso tasse raccolte prima della chiusura per i premi prepagati e la creazione di conti di deposito cauzionale. Includono:
- Premio per l’assicurazione contro gli incendi
- Assicurazione contro le inondazioni (se richiesta nella tua zona)
- Tasse sulla proprietà
- Premio per l’assicurazione ipotecaria privata
- Interessi prepagati
Il periodo dell’anno in cui si chiude determinerà quanti mesi proporzionali di premi il prestatore raccoglierà per tenere contro dei futuri pagamenti di tasse e assicurazione.
Non tutti i prestiti richiedono un conto di deposito o di garanzia, ma i prestiti per un totale superiore all’80% del prezzo di acquisto li richiederanno.
Crediti del venditore
Un credito del venditore, a volte indicato come una concessione del venditore, è effettivamente denaro contribuito al compratore dal venditore per coprire alcuni costi di chiusura. I crediti del venditore non sono pagati direttamente agli acquirenti. Invece, l’importo è arrotolato nel prezzo di vendita della casa, abbassando il costo del prestito complessivo.
Sempre controllare con il vostro prestatore prima di negoziare un’offerta che comporta un credito venditore perché il prestatore potrebbe non permetterlo. Alcuni scenari comuni includono:
- Il prestatore potrebbe limitare il vostro credito al 3% del prezzo di acquisto se state finanziando il 100% del prezzo di acquisto.
- A seconda del vostro punteggio FICO e l’ammontare del vostro acconto, il prestatore potrebbe permettere al venditore di accreditarvi fino al 6% del prezzo di acquisto.
Inoltre, TRID – la regola TILA RESPA Integrated Disclosure che regola le dichiarazioni di informativa ipotecaria – potrebbe non permettere modifiche dell’ultimo minuto alla vostra dichiarazione di chiusura negli ultimi giorni prima della chiusura, e questi crediti saranno annotati sulla vostra dichiarazione di chiusura.
I prestatori a volte offrono anche crediti per alcuni dei vostri costi di chiusura, ma dovrete accettare di pagare un tasso di interesse più alto per tutta la durata del prestito. Questo può farvi risparmiare denaro ora ma costarvi di più in seguito.
Quando più costi potrebbero essere migliori
Gli istituti di credito spesso vi permetteranno di pagare “punti”, a volte chiamati “punti di sconto”, alla chiusura. Queste tasse sono pagate in cambio di un tasso di interesse più basso per tutta la durata del prestito, che potrebbe potenzialmente farvi risparmiare denaro nel lungo periodo. Un punto di solito si aggira intorno all’1% dell’importo che stai prendendo in prestito.
Pagarli farà salire i tuoi costi di chiusura, però.