Di tanto in tanto ricevo una chiamata da un proprietario che è infelice che un capannone è nel cortile del suo vicino in violazione delle regole comunali di setback. O forse un vicino ha messo una recinzione o un edificio oltre un confine di proprietà, e vogliono sapere cosa possono fare al riguardo.
A volte questi problemi sorgono quando una persona vuole vendere la sua proprietà, o un acquirente vuole acquistare una proprietà interessata da questi problemi. Questi possono essere problemi complicati, ma a volte sono facilmente risolvibili. Se il proprietario di una proprietà non riesce ad agire per proteggere il suo interesse nella sua proprietà, può effettivamente perdere il titolo e altri diritti a favore di un’altra persona.
In base al concetto di possesso avverso, si ha la possibilità di acquisire il titolo di proprietà immobiliare di un’altra persona se si mantiene un possesso aperto, visibile ed esclusivo della terra per un periodo ininterrotto di 15 anni. Si può anche acquisire un diritto di passaggio o altra servitù attraverso l’uso continuo e ininterrotto della proprietà di un altro per 15 anni.
Quando ho avuto per la prima volta un caso come questo, ricordavo dalla scuola di legge in Oregon che una persona che cercava di acquisire un titolo di proprietà per possesso avverso doveva essere consapevole di non possedere la terra, quindi il possesso era “ostile”. Tuttavia, sono rimasto sorpreso nell’apprendere che secondo la legge del Connecticut, “ostile” significa semplicemente una semplice occupazione della terra e una persona potrebbe possedere in modo avverso anche se pensa di possedere di fatto la terra. Questo è indicato da alcuni come la “regola del Connecticut”, che è più favorevole ad un intruso innocente che pensa di possedere il terreno.
Così se avete una situazione in cui un’altra persona ha messo un recinto e ha preso possesso di una parte della vostra proprietà o si comporta come se possedesse una parte del vostro terreno, quella persona potrebbe essere in grado di acquisirne la proprietà. La legge del Connecticut fornisce un rimedio a coloro che sono preoccupati per un vicino che possiede la loro terra, e questo è stabilito nel Connecticut General Statute 52-575.
Molto generalmente, lo statuto dice che la persona la cui terra è stata posseduta in modo avverso può notificare un avviso scritto alla controparte, dando così notizia dell’intenzione di contestare il tentativo di possedere in modo avverso. Si prega di non tentare di dare questo avviso senza il consiglio di un avvocato. Questo processo di notifica è considerato un’interruzione del periodo di 15 anni se una causa viene intentata dal proprietario registrato entro un anno dalla notifica, il che sarebbe costoso.
Tutti i proprietari di immobili dovrebbero ispezionare regolarmente le loro proprietà per vedere se qualche altra persona sta agendo in modo tale da sostenere una richiesta di possesso avverso. È stato suggerito che un modo possibile per contrastare un reclamo per possesso avverso è quello di stipulare un accordo scritto con l’altra parte, in base al quale voi date loro il permesso scritto di usare il vostro terreno, e l’altra parte riconosce per iscritto che voi possedete il terreno e che lo stanno usando con il vostro consenso. Questa può essere una soluzione efficace e semplice, a seconda di quanto bene si va d’accordo con il vicino.
Che dire di quel vicino che mette un capannone su una linea di proprietà, in violazione di un setback comunale? In generale, se non si interviene per far rimuovere il capannone entro tre anni, si può ritenere che si sia persa la possibilità di far rispettare l’arretramento.
Se il vostro terreno è soggetto a un reclamo di possesso avverso o a un’invasione e state pensando di vendere la vostra proprietà, dovreste discutere la situazione con il vostro agente immobiliare e il vostro avvocato il più presto possibile. Questi professionisti possono consigliarvi sui passi da intraprendere per affrontare il problema.
Questi problemi non devono sempre diventare un peso eccessivo. Per esempio, se credete che il capannone di un vicino stia invadendo la vostra proprietà ma è fatto in modo tale che non vi ha mai dato fastidio, forse non darà fastidio nemmeno alla persona che comprerà la vostra proprietà. In questo caso, quando vi viene chiesto di firmare la “dichiarazione giurata del proprietario” come venditore della proprietà, dovete rivelare che potrebbe esserci uno sconfinamento o una rivendicazione di possesso avverso.
L’acquirente dovrebbe essere ancora in grado di acquistare un’assicurazione sul titolo di proprietà, poiché l’assicuratore probabilmente farà un’eccezione per i diritti nella proprietà acquistata che derivano dallo sconfinamento. Come per qualsiasi altra questione di rilievo, si vuole rivedere questo con il vostro agente immobiliare e avvocato all’inizio del processo.
Potreste anche voler parlare con il vostro avvocato su cosa significa se non si ottiene un sondaggio, e cosa significa l’eccezione del sondaggio tipicamente trovato in una politica di titolo. Le perizie sono costose, ma sono particolarmente utili se avete in programma di costruire, espandere o trasferire qualsiasi struttura sulla proprietà che state acquistando.
In un’altra nota, l’altro giorno stavo guidando la mia cyclette e guardavo il telegiornale quando una voce mi ha ricordato il vecchio detto: “Quando il tuo tempo è finito, il tuo tempo è finito”. Un signore di 65 anni era fuori per la sua passeggiata mattutina in Germania quando è stato ucciso da un elefante che era scappato da uno zoo locale. Non posso dire di essere un credente nel destino, ma mi ha fatto chiedere se quella persona sarebbe morta quella mattina, indipendentemente da dove fosse andato o da cosa avesse fatto.
Secondo queste linee, se non avete un testamento, una procura e una direttiva anticipata di assistenza sanitaria, cosa state aspettando? L’assenza di uno qualsiasi di questi documenti probabilmente causerà ai vostri cari spese considerevoli, mal di testa e burocrazia se diventate incapaci o morite. Fatelo per loro.
Jim Young è un socio di Andrews & Young P.C., che ha uffici a Waterford e Groton, e serve l’area sud-est del Connecticut dal 1987. Le dichiarazioni fatte in questa particolare colonna non devono essere prese come consigli legali per qualsiasi particolare situazione di fatto. Consultate un avvocato.