Lecții din trei ani în care am acoperit politica, politica și absurditatea încercării de a rezolva una dintre cele mai supărătoare probleme ale statului.
Înapoi în 2017, am scris un articol destul de banal despre propunerea unui deputat de stat de a elimina o scutire de impozit pentru casele de vacanță din California pentru a finanța mai multe locuințe pentru persoanele cu venituri mici. Mai exact – credeți-mă, printre tocilarii de locuințe este esențial să fii precis – proiectul de lege ar fi eliminat deducerea dobânzilor ipotecare pentru casele secundare, generând o sumă estimată la 300 de milioane de dolari pe an pentru a construi apartamente subvenționate din fonduri publice.
În termenii învechiți ai jurnalismului, proiectul de lege – care ar fi eliminat un beneficiu fiscal dubios de la californienii mai bogați care nu au cu adevărat nevoie de el pentru a finanța locuințe pentru californienii mai săraci care au nevoie – a fost un „talker.”
Dar cele mai bune „talkers” ale mele din trecut nu au primit atenția pe care a primit-o această poveste. Au fost de trei ori mai mulți cititori pentru acest articol despre locuințe cu miză relativ mică decât pentru orice altceva pe care l-am publicat în acel an. Nu sunt suficienți proprietari de case de vacanță în stat pentru a justifica atâtea priviri.
La un anumit nivel, acest lucru avea sens pentru mine. Toată lumea din California părea să vorbească – sau cel puțin toți cei care nu și-au cumpărat casele în 1997 păreau să vorbească – despre cât de scump era să trăiești aici. Chiriile din San Francisco depășiseră New York-ul ca fiind cele mai scumpe din țară, iar Los Angeles, Oakland, San Jose și San Diego nu erau departe în urmă. După ce s-a prăbușit în timpul Marii Recesiuni, în 2017, prețul mediu la nivel de stat al unei locuințe unifamiliale era de peste jumătate de milion de dolari și urma să atingă cifra uluitoare de 700.000 de dolari până în 2020. Pentru prețul unei case medii din California, puteți cumpăra acum două în Phoenix.
În special în rândul californienilor mai tineri, a existat un sentiment chinuitor că „California a fost întotdeauna scumpă, toată lumea vrea să locuiască aici” oferit de generațiile mai în vârstă, sau bromurile „sunt frații din tehnologie care distrug totul” prezentate pe Twitter, erau inadecvate (deși frații din tehnologie distrug multe lucruri). Ceva se simțea mai profund stricat în locuințele din California, iar o mare parte a statului dorea doar să știe de ce lucrurile erau atât de încurcate și cum am putea începe să le deșurubăm.
După ce proiectul de lege privind casele de vacanță a ajuns acolo unde o mulțime de legi privind locuințele ajung în Sacramento – îngropat de opoziția unui grup de interese proeminent – am început să raportez mai multe povești despre locuințe. Acea audiență surprinzător de mare a apărut în mod fiabil pentru a le citi, atât de mult încât, în decurs de un an, CalMatters a lansat un podcast ciudat despre locuințe cu destui tocilari care ascultau pentru a-i justifica existența. În decurs de doi ani, am devenit reporterul nostru pentru locuințe.
În același timp, criza locuințelor a sărit în vârful agendei politice a statului. Înainte de pandemie, atunci când au fost întrebați care sunt problemele care îi preocupă cel mai mult, alegătorii californieni au plasat problema persoanelor fără adăpost și a accesibilității locuințelor în fruntea listei lor de anxietate, peste prioritățile perene precum economia, educația și mediul înconjurător. În campania electorală din 2018, candidatul de atunci, Gavin Newsom, a cerut în mod memorabil un „Plan Marshall” pentru a rezolva problemele de locuințe ale statului, lăsând să se înțeleagă că soluțiile erau la scara reabilitării unei Europe postbelice bombardate înapoi în secolul al XIX-lea.
Acum suntem în 2021 și, chiar dacă pandemia de coronavirus consumă o mare parte din viața noastră de zi cu zi, criza locuințelor din stat persistă. Strânsă și mutată de virus, ea va fi acolo așteptându-ne după ce vaccinurile vor fi distribuite și viața va fi din nou pseudo-normală. Doar că va arăta diferit.
După mai bine de trei ani în care am acoperit criza locuințelor din California și încercările, în mare parte eșuate, ale statului de a o rezolva, îmi părăsesc postul de aici pentru a urma o slujbă în radioul public la NPR’s Marketplace. Dar înainte de a pleca, în tradiția altor jurnaliști cu un sentiment umflat de auto-importanță, am vrut să împărtășesc câteva lecții pe care le-am învățat și pe care cred că californianul mediu ar trebui să le știe despre politica și politica de locuințe.
Aceste observații sunt ale mele și nu toată lumea este de acord cu ele. Dar ele sunt concluziile pe care le-am tras cu privire la motivul pentru care această problemă este atât de dificil de rezolvat și la cele mai realiste modalități de rezolvare a ei. Nu vă faceți griji, există gif-uri, așa că nu va fi prea plictisitor.
Lecția 1: Nu există O SINGURĂ criză a locuințelor. Există, de fapt, TREI crize imobiliare. Fiți specific despre care dintre ele vorbiți.
La un moment dat, expresia „criza imobiliară” a devenit atât de omniprezentă în politica californiană încât utilizarea sa ambiguă în comunicatele de presă și în discursurile de campanie a început să-i diminueze urgența. Un deputat a fost atât de îndrăgostit de această expresie încât a vrut să creeze o plăcuță de înmatriculare specializată pentru a conota importanța ei.
Voi rezolva asta chiar acum. Există de fapt trei crize imobiliare distincte care zguduie California. Deși derivă adesea din aceleași probleme de bază, ele afectează diferite segmente ale populației și justifică soluții diferite (și uneori concurente).
Prima și cea mai urgentă criză este cea a celor 150.000 de californieni fără adăpost care dorm în adăposturi sau pe străzi. Guvernatorul Newsom a acordat mai multă atenție acestei dimensiuni a crizei locuințelor decât oricărei alte dimensiuni. Este cel mai rușinos simptom al modului în care lucrurile au mers atât de prost aici și tinde să meargă în direcția greșită.
Cea de-a doua criză a locuințelor îi implică pe cei 7,1 milioane de californieni care trăiesc în sărăcie atunci când sunt luate în considerare costurile locuințelor. Deși nu sunt fără adăpost, 56% dintre acești californieni cu venituri mici văd mai mult de jumătate din salariul lor devorat de creșterea chiriilor. Cu preponderență de culoare neagră și maro, aceștia sunt chiriașii care se confruntă cu presiuni intense de strămutare și gentrificare, trăiesc în condiții de locuire supraaglomerate și nesigure și au fugit din nucleele urbane pentru exurbii mai ieftine în ultimele două decenii.
Cea de-a treia criză a locuințelor din California afectează o generație mai tânără de californieni din clasa de mijloc și cu venituri mai mari. La sfârșitul anilor 1960, locuința medie din California costa de aproximativ trei ori venitul mediu al unei gospodării. Acum costă de peste șapte ori mai mult decât câștigul mediu al unei gospodării. Chiriile ridicate fac ca economisirea pentru un avans să fie mult mai dificilă. În timp ce californienii cu venituri mici se luptă de zeci de ani pentru a-și permite să locuiască în acest stat, termenul de „criză a locuințelor” și publicitatea care îl însoțește au intrat în vogă doar după ce californienii mai bogați au început să se gândească serios să se mute în Austin, Portland sau Las Vegas.
Toate aceste trei crize sunt în mod evident legate și provin din aceeași problemă de bază: lipsa de locuințe.
Dar este important să nu le confundăm. În timp ce lipsa de locuințe la prețuri accesibile se află în centrul motivului pentru care populația noastră de persoane fără adăpost este cea mai mare din țară, problemele de sănătate mintală și de dependență complică soluționarea acesteia. Un nou credit fiscal pentru primul proprietar de locuință poate fi un beneficiu pentru cei cu venituri mai mari, dar nu îi va ajuta pe cei aflați pe lista de așteptare pentru locuințe subvenționate de guvern din Secțiunea 8.
Într-o lume a resurselor guvernamentale limitate și a timpului scurt de atenție politică, atunci când reprezentanții voștri aleși spun că vor să rezolve criza locuințelor, întrebați-i: „Care dintre ele?”
Lecția 2: Creșterea muncii la distanță va dilua cererea de a locui în medii urbane dense. (cred eu).
Există o dezbatere foarte proastă care are loc chiar acum cu privire la faptul dacă creșterea necesară a muncii la distanță, cauzată de pandemie, va însemna moartea marilor orașe.
San Francisco post-vaccinal nu se va reduce la bande rătăcitoare de foști angajați ai Twitter care se vor uita la leii de mare de la Fisherman Wharf pentru a se hrăni după ce ultimele sticle de Soylent se vor strica. Orașele californiene dezirabile vor exista în continuare și vor fi în continuare locuri scumpe pentru a trăi.
Dezbaterea reală este dacă un număr semnificativ de gospodării vor evita cele mai scumpe și mai dense părți ale statului pentru spații mai ieftine și mai mari, odată ce li se va garanta că vor trebui să facă naveta doar două sau trei zile pe săptămână. Cred că un număr suficient de mare se va muta, astfel încât chiriile vor fi, în general, mai ieftine în San Francisco, Los Angeles și San Diego decât erau înainte de pandemie. Între timp, prețul locuințelor unifamiliale și al chiriilor mai mari în orașele de dimensiuni medii, suburbii și exurbii va crește.
Predicția mea se bazează în principal pe faptul că milenialii îmbătrânesc în dorința și capacitatea de a deveni proprietari de case și de a avea mai mult spațiu, susținute de ratele ipotecare ieftine și de munca la distanță. Acest lucru se întâmpla înainte de pandemie și cred că se va accelera.
Oamenii deștepți pot să nu fie de acord – este foarte posibil să ajungem exact acolo unde eram în februarie 2020, înainte ca chiriile din San Francisco să se prăbușească cu25% și să nu existe niciun bar cool după colț care să justifice înghesuirea a patru persoane într-un apartament cu două camere.
Dacă acest lucru nu se întâmplă, localizarea crizei imobiliare se deplasează ușor spre est și spre exterior – gândiți-vă la Sacramento, Fresno și Bakersfield, unde chiriile și prețurile locuințelor au crescut vertiginos în timpul pandemiei. În timp ce munca la distanță înseamnă probabil mai puține emisii de gaze de eșapament, legiuitorii vor trebui să elaboreze politici care să reducă celelalte deplasări cu mașina care tind să crească odată ce te îndepărtezi de BART sau de metrou. Presiunile de strămutare vor crește asupra ultimelor bastioane de accesibilitate pentru muncitorii cu venituri mici: exurbiile și Central Valley.
Lecția 3: Marea linie de demarcație în politica imobiliară este dacă credeți că o unitate în plus de locuințe la prețul pieței este un lucru bun sau rău. În cea mai mare parte este un lucru bun, dar depinde.
Locuințele nu urmează liniile de falie politice tradiționale stânga-dreapta în California. Cel mai controversat proiect de lege privind producția de locuințe de anul trecut, care ar fi obligat cartierele cu o singură familie să permită duplexurile și divizarea loturilor, a fost contestat de un republican din High Sierras și de un democrat din Culver City. Democrații din San Francisco și un republican din Bakersfield au votat pentru.
În esență, linia de demarcație fundamentală pentru mulți californieni este dacă credeți că o nouă clădire de apartamente care va fi ridicată undeva în comunitatea dumneavoastră vă va ajuta sau vă va face rău. Este într-adevăr, din punct de vedere filozofic, dacă crezi în cerere și ofertă.
Un scepticism progresist față de forțele pieței este ceea ce îi unește aparent pe locuitorii din Marin County și Compton în a se opune noilor locuințe. Pentru comunitățile cu venituri mai mici, teama este că noua clădire de apartamente va duce la creșterea chiriilor pe care nu și le pot permite. Pentru zonele suburbane mai bogate, teama este că mai multe apartamente înseamnă mai mulți oameni care vor adăuga trafic și vor ruina „caracterul” comunităților lor.
Piața imobiliară nu este la fel de simplă ca un grafic de cerere și ofertă dintr-un manual de economie 1. Dar, în mod fundamental, marea majoritate a cercetătorilor în domeniul locuințelor sunt de acord că adăugarea mai multor unități de locuințe la prețul pieței va duce, în general, la o reducere a prețurilor regionale ale locuințelor.
La nivelul blocului de locuințe sau al cartierului, lucrurile devin puțin mai spinoase. Există dispute legitime în cadrul cercetărilor cu privire la faptul dacă acea primă clădire nouă și strălucitoare de apartamente care se ridică într-o zonă cu venituri mai mici umflă prețurile de închiriere din apropiere sau le dezumflă prin adăugarea unui stoc mai mare de locuințe de închiriat.
Dar faptul că nu se construiește nimic nicăieri – în mare parte strategia Californiei din ultima jumătate de secol – are ca rezultat prea puține unități pentru prea mulți oameni și costuri astronomice ale locuințelor.
Lecția 4: Sindicatul lucrătorilor din construcții de stat are mult mai multă influență decât credeți că are.
Politica locuințelor din California este un cuib de viespi de grupuri de interese puternice. Dezvoltatorii, agenții imobiliari, marile companii de tehnologie, orașele, comitatele, grupurile de mediu, proprietarii de locuințe, avocații anti-gentrificare și grupurile de proprietari de locuințe, toți fac lobby pe lângă legislatori și guvernator într-un fel sau altul. Este o parte din motivul pentru care inerția este starea implicită a lucrurilor.
Dar există un rege viespe care este de departe cel mai eficient și mai puternic: Consiliul de Stat al Meseriilor din Construcții și Construcții.
Un donator major al democraților din California, sindicatul muncitorilor din construcții joacă dur politic atât în public, cât și în spatele scenei. Foarte, foarte rar auziți un deputat democrat criticând sindicatele în fața presei, deși aceștia vă vor spune frecvent pe fundal că este o misiune nebunească să îi contraziceți.
Nu am văzut încă o legislație majoră la care să se opună sindicatele să devină lege. Un proiect de lege care să permită bisericilor și universităților să convertească terenurile libere în locuințe pentru persoanele cu venituri mici fără revizuiri de mediu consumatoare de timp? Opusă de meserii și îngropată. Un proiect de lege care să forțeze cartierele cu venituri mai mari să permită locuințe mai dense, cu venituri mici, cu o revizuire accelerată? Opoziție a comercianților și îngropată. Într-un caz, un torent neașteptat de mărturii de audiere din partea lucrătorilor sindicali care se opuneau unui proiect de lege pentru a simplifica conversia motelurilor în clădiri de apartamente l-a lăsat pe un membru al Adunării în pragul lacrimilor.
Ai crede că sindicatul lucrătorilor din construcții ar vrea să faciliteze construirea de locuințe: Mai multe construcții de case înseamnă mai multe locuri de muncă. Dar status quo-ul funcționează mai ales pentru meseriași. Aceștia pot influența procesele lungi de revizuire a autorităților locale în negocierile cu dezvoltatorii de locuințe de piață pentru a garanta salarii la nivel de sindicat și alte protecții.
În ultimii ani, sindicatele au fost și mai agresive, solicitând ca la locuințele pentru persoanele cu venituri mici să fie atașate protecții suplimentare ale forței de muncă, despre care susținătorii locuințelor accesibile spun că fac mai scumpă construirea de locuințe subvenționate.
Lecția 5: Newsom nu este Dr. Manhattan. Dar nu cred că nici măcar Dr. Manhattan nu și-ar fi putut atinge obiectivele sale în materie de locuințe.
Dacă nu ați citit romanul grafic „Watchmen” sau nu ați vizionat serialul HBO, Dr. Manhattan este o ființă dumnezeiască care poate distruge, crea și manipula materia în orice mod crede de cuviință.
Dar mă îndoiesc că până și dr. Manhattan ar fi putut îndeplini un „obiectiv” de campanie de a construi 3,5 milioane de locuințe în California în șapte ani.
În campania electorală, Planul Marshall al lui Newsom prevedea construirea a 500.000 de locuințe pe an pentru a reduce costurile locuințelor. Acest nivel de construcție ar fi fost fără precedent în istoria modernă a Californiei. În cei doi ani de mandat, nu s-a apropiat nici pe departe de atingerea acestui obiectiv.
Numărul de 3,5 milioane de locuințe provine dintr-un studiu McKinsey, pe care mă întreb cât timp a petrecut echipa lui Newsom pentru a-l analiza. Alți experți în locuințe și dezvoltatori ar fi putut să vă spună că este destul de imposibil să se accelereze dezvoltarea atât de rapid fără reforme masive și nepopulare din punct de vedere politic. Și chiar și atunci este dubios.
Nu ar trebui să vă distrageți atenția de cifra de 3,5 milioane, pe care contestatarii lui Newsom pentru scaunul de guvernator în 2022 o vor agăța de el ori de câte ori vor avea ocazia. Dar guvernatorului îi va fi greu să pretindă că a făcut locuințele semnificativ mai ușor de construit în primul său mandat.
În ceea ce privește protecția persoanelor fără adăpost și a chiriașilor, Newsom merită o bună parte din credit pentru că a făcut lucruri pe care s-a angajat să le facă, sau cel puțin lucruri pe care predecesorii săi le-au ignorat în mare parte. Proiectul Homekey, planul ambițios al lui Newsom de a achiziționa moteluri vacante pentru locuințe permanente pentru persoanele fără adăpost în timpul pandemiei, stă să achiziționeze 6.000 de unități în doar șase luni, o perioadă de timp incredibil de scurtă. Anul trecut, Newsom și-a respectat promisiunea post-electorală de a intermedia un anumit tip de pachet de protecție a chiriașilor între proprietari și chiriași, conducând cu succes demersul pentru prima lege anti-închiriere din țară.
Dar, în ceea ce privește producția de locuințe, politica a rămas în urma retoricii. După ce a amenințat că va lua banii pentru transport de la orașele care nu aprobă suficiente locuințe, Newsom s-a retras după ce guvernele locale și legislatorii au ripostat.
Vom vedea dacă normalitatea post-pandemică a lui Newsom înseamnă un nou impuls pentru a face mai ușor de construit.
.