Evaluatorii folosesc trei metode diferite pentru a estima valoarea unei proprietăți. Abordarea prin venit consideră valoarea ca fiind valoarea actualizată a fluxurilor de numerar viitoare preconizate generate de proprietate. Este cea mai precisă atunci când se evaluează proprietăți comerciale cu venituri din chirii pe piețe active. Metoda comparației vânzărilor raportează valoarea estimată a proprietății în cauză la proprietăți similare care au fost vândute recent pe aceeași piață. Această metodă este deosebit de utilă atunci când proprietățile comparabile și proprietatea în cauză sunt foarte asemănătoare și au fost vândute în ultimele câteva luni. Aceasta înseamnă că metoda comparației vânzărilor se bazează, de asemenea, pe o piață activă pentru proprietăți similare.
Pe de altă parte, abordarea bazată pe costuri a evaluării este singura metodă care nu depinde de o piață activă pentru proprietăți similare. În schimb, abordarea bazată pe costuri estimează valoarea proprietății ca valoare a componentelor sale, a terenului de bază și a valorii amortizate a îmbunătățirilor. În acest articol vom analiza în profunzime modul în care funcționează abordarea bazată pe costuri a evaluărilor.
Formula abordării bazate pe costuri
Deși detaliile sunt mai complicate, formula de bază pentru evaluarea unei proprietăți folosind abordarea bazată pe costuri este:
Valoarea proprietății = Valoarea terenului + (Cost nou – Depreciere acumulată).
Abordarea prin prisma costurilor se bazează pe convingerea economică potrivit căreia cumpărătorii informați nu vor plăti pentru un produs mai mult decât ar plăti pentru costul de producție a unui produs similar care are același nivel de utilitate. Abordarea bazată pe costuri pentru evaluare este ușor de utilizat atunci când proprietatea este nouă și reprezintă cea mai bună și cea mai înaltă utilizare a proprietății. În acest caz, costul nou este cunoscut, deoarece îmbunătățirile tocmai au fost construite. În plus, ar trebui să existe o cantitate neglijabilă de depreciere acumulată. Deoarece abordarea bazată pe costuri nu se bazează pe elemente comparabile, aceasta este utilă și atunci când se evaluează o proprietate cu utilizare specială sau o proprietate cu componente unice.
Abordarea bazată pe costuri: Costul nou
Costul nou poate fi definit în două moduri diferite. Costul de înlocuire nou este costul actual pentru a construi o clădire cu aceeași utilitate folosind materialele de construcție actuale, respectând standardele, proiectele și amenajările actuale. Costul de reproducere nou este costul actual pentru a construi un duplicat exact al proprietății cu aceleași materiale și practici de construcție în conformitate cu proiectarea, dispunerea și standardele în vigoare la momentul în care proprietatea a fost construită inițial. În cazul proprietăților relativ noi, nu există practic nicio diferență între costul de înlocuire și costul de reproducere. Cu cât o proprietate este mai unică sau mai istorică, cu atât mai mare este diferența de cost între costul de reproducere și costul de înlocuire. Construirea unei replici exacte a unei case istorice este mult mai scumpă decât construirea unei case noi.
Când se analizează costurile de construcție, este important să se ia în considerare atât costurile directe, cât și costurile indirecte. Costurile directe includ materialele și costurile forței de muncă asociate cu construcția. Costurile indirecte includ costuri precum impozitele, taxele administrative, costurile de finanțare, onorariile profesionale și asigurările. Există patru metode principale de estimare a costurilor noi atunci când se calculează fie costul de înlocuire, fie costul de reproducere.
- Metoda unitară comparativă- Costurile se bazează pe o estimare forfetară pe picior pătrat sau pe picior cubic. Costurile se împart în cinci categorii principale, în funcție de materialele de construcție: cadre grele din oțel cu pereți cortină exteriori, cadre din beton armat cu pereți cortină exteriori, pereți exteriori portanți din beton armat sau zidărie, pereți exteriori portanți din construcții cu cadre și cadre metalice prefabricate. Costurile pot fi defalcate în continuare în funcție de calitate.
- Metoda costurilor segregate – În loc să ia în considerare costurile componentelor într-o singură sumă forfetară, metoda costurilor segregate utilizează costurile medii ale componentelor în funcție de materialul de construcție și de calitate. De exemplu, metoda costurilor segregate ar lua în considerare separat costul unor componente cum ar fi acoperișul, cadrul, acoperirea podelei, instalațiile sanitare și unitatea HVAC. Aceste costuri individuale estimează împreună costul nou.
- Metoda „unit-in-place” – Metoda „unit-in-place” este similară cu metoda costurilor segregate, dar descompune fiecare dintre componentele majore în bucăți mai detaliate. De exemplu, structura acoperișului ar fi un cost al unei singure componente cu metoda costurilor segregate. Cu toate acestea, în cadrul acestei metode, structura acoperișului ar fi calculată prin examinarea pieselor structurii acoperișului, cum ar fi grinzile acoperișului și plăcile de terasă. În plus, costurile estimate ale cheltuielilor generale și ale profitului antreprenorului sunt incluse în fiecare dintre estimările de costuri pentru metoda „unitate în loc”.
- Metoda studiului cantitativ – Aceasta este cea mai precisă metodă de estimare a costurilor noi, dar este, de asemenea, cea mai dificilă și mai consumatoare de timp. Metoda studiului cantitativ estimează costul fiecărui element individual implicat în construcția îmbunătățirilor. Este similară cu modul în care antreprenorii calculează costul pe care îl oferă ca o estimare a ofertei. La costul total al componentelor de bază se adaugă o ajustare pentru cheltuieli generale și profit.
Abordarea costurilor: Amortizarea
Amortizarea determină diferența de valoare între costul nou al îmbunătățirilor și valoarea contributivă actuală a îmbunătățirilor. Cele trei forme de depreciere sunt deprecierea fizică, funcțională și externă. Deprecierea fizică rezultă din uzura normală a proprietății care apare odată cu vârsta. Deprecierea funcțională este rezultatul modificării nevoilor sau preferințelor în timp, care determină o reducere a utilității proprietății. Deprecierea externă este rezultatul unor tendințe economice sau de vecinătate nefavorabile. Există trei metode pe care evaluatorii le pot folosi pentru a estima deprecierea.
- Metoda vârstei-viață – Această metodă este cea mai simplă și cea mai comună metodă de estimare a deprecierii. Evaluatorul estimează vârsta totală, vârsta efectivă și durata de viață rămasă a îmbunătățirilor. Vechimea efectivă este o funcție de starea actuală a proprietății, precum și de utilitatea și amplasarea acesteia pe piața actuală.
- Metoda descompunerii- Aceasta este cea mai precisă și mai cuprinzătoare modalitate de a estima toate formele de depreciere. Este, însă, extrem de complicată și consumatoare de timp. Metoda defalcării identifică fiecare formă individuală de depreciere fizică, funcțională și externă. Apoi, deprecierea din fiecare factor individual este cuantificată și adunată pentru a calcula amortizarea cumulată a proprietății.
- Metoda extragerii de pe piață – Metoda extragerii de pe piață utilizează date din vânzări comparabile pentru a estima procentul de depreciere adecvat care trebuie aplicat proprietății în cauză. Evaluatorii găsesc valoarea depreciată a îmbunătățirilor de pe proprietatea comparabilă prin scăderea din prețul de vânzare a valorii terenului și a valorii contributive a îmbunătățirilor. Procentul de depreciere a valorii proprietății comparabile este reprezentat de valoarea depreciată a îmbunătățirilor împărțită la noul cost al acestor îmbunătățiri. Acest procent se aplică apoi proprietății în cauză.
Abordarea costului: Valoarea terenurilor
Există multe tehnici pe care evaluatorii le pot folosi pentru a estima valoarea terenurilor, dar toate sunt, în esență, o formă oarecare a abordării prin venit sau a abordării prin comparație a vânzărilor. Comparația directă este cea mai frecventă metodă de estimare a valorii terenurilor. Prețul terenului este pur și simplu derivat din parcelele de teren vândute recent. Acesta poate fi calculat, de asemenea, ca valoare reziduală folosind ecuația abordării costului pentru o proprietate nou construită, în cazul în care atât costul nou cât și prețul de vânzare sunt cunoscute.
Exemplu de evaluare prin abordarea costului
Să presupunem că un evaluator folosește abordarea costului pentru a estima valoarea unei proprietăți pe 1 acru de teren. Terenurile de dimensiuni și locație similare se vând cu aproximativ 40.000 de dolari. Utilizând metoda unității comparative, un evaluator constată că noul cost pentru o clădire cu materiale de construcție și calitate similare este de 40 $/mp pentru o clădire de 24.000 mp. Așadar, costul nou al îmbunătățirilor este de 960.000 de dolari. Îmbunătățirile au o durată de viață economică totală estimată la 40 de ani și o durată de viață economică rămasă de 30 de ani. Metoda de amortizare bazată pe durata de viață sugerează că îmbunătățirile ar trebui amortizate cu 25%, deoarece au îmbătrânit echivalentul a 10 ani din 40. Deducerea adecvată a amortizării este de 25% din suma de 960.000 USD, adică 240.000 USD. Folosind abordarea bazată pe costuri, evaluatorul estimează că valoarea finală a proprietății este de 760.000 de dolari.
Concluzie
În acest articol am discutat despre abordarea bazată pe costuri a evaluării, care este folosită în mod obișnuit de către evaluatorii de imobile comerciale. Am comparat abordarea bazată pe costuri cu cea bazată pe vânzări comparabile și, de asemenea, abordarea bazată pe costuri cu cea bazată pe venituri. Principala diferență față de abordarea bazată pe costuri este că aceasta nu necesită o piață activă. Abordarea bazată pe costuri determină valoarea prin adăugarea valorii terenului la costul unei clădiri noi echivalente, după care se scade orice depreciere. Am trecut în revistă modul în care evaluatorii calculează costul nou, deprecierea și, de asemenea, modul în care se determină valoarea terenului. În cele din urmă, am parcurs pas cu pas un exemplu de abordare bazată pe costuri pentru a arăta cum poate fi utilizată abordarea bazată pe costuri pentru a determina valoarea proprietății.
.