Cumpărarea unei case implică mai mulți bani din buzunar decât doar plata inițială. Cumpărătorii trebuie, de asemenea, să aibă bani disponibili pentru costurile de închidere, cum ar fi polițele de titlu, taxele de înregistrare, inspecțiile, taxele de curierat, rezervele pentru înființarea conturilor escrow sau de sechestru și diversele comisioane pe care le percep de obicei creditorii.
Costul total poate fi un șoc pentru mulți cumpărători de case care se gândesc doar să vină cu suma de plată a avansului. S-ar putea să nu dispună de acești bani în plus, iar tranzacția s-ar putea să nu se încheie deloc fără ei.
Comisioanele creditorului pot fi cele mai semnificative dintre toate costurile de încheiere.
Cât se poate aștepta un cumpărător să plătească?
Costurile de închidere pentru cumpărarea unei case variază de obicei între aproximativ 2% și 7% din prețul de achiziție, cu o medie de aproximativ 3%. Mult depinde de punctele și comisioanele de inițiere pe care un creditor le percepe pentru a face împrumutul.
Puncturile și comisioanele de inițiere obișnuiau să fie dezvăluite în Estimarea de bună credință a cumpărătorului. Acest document se numește estimare a împrumutului începând din 2020.
Costurile totale de închidere pentru achiziționarea unei case de 300.000 de dolari ar putea costa de la aproximativ 6.000 de dolari până la 12.000 de dolari sau chiar mai mult. Fondurile nu pot fi împrumutate de obicei, deoarece acest lucru ar crește ratele de împrumut ale cumpărătorului până la un punct în care ar putea să nu se mai califice.
Costuri de închidere „gratuite”
Cumpărătorii de locuințe pentru prima dată pot uneori să prindă o pauză și să aibă costurile de închidere plătite de o agenție guvernamentală, așa că verificați programele de asistență pentru avans din județ sau din stat, în funcție de locul în care locuiți.Nu toate agențiile de stat de finanțare a locuințelor (HSA) oferă avansuri pentru a cumpăra o casă, dar unele o fac, iar altele vor împrumuta adesea costurile de închidere în condiții favorabile care nu vor afecta ratele de împrumut.
Programele care oferă asistență pentru costurile de închidere ale cumpărătorului înregistrează adesea un instrument în registrele publice pentru a oferi garanție pentru împrumut, dar împrumutul are de obicei o dobândă zero și nu are o dată de scadență stabilită. Acesta trebuie achitat în momentul vânzării, dacă cumpărătorul vinde ulterior proprietatea sau la o refinanțare, în funcție de ce se întâmplă mai întâi.
Costuri de închidere ale cumpărătorului care nu sunt recurente
Costurile de închidere ale cumpărătorului care sunt plătite o singură dată și niciodată din nou sunt „nerecurente”. Aceste taxe sunt taxe unice pentru astfel de elemente cum ar fi:
- Polițe de titlu
- Taxele de escrow sau de închidere
- Taxele notariale
- Taxele de telegraf
- Taxele de curierat/livrare
- Taxele de avocat
- Endatoriile
- Taxele de înregistrare
- Statul, taxe de transfer din județ sau oraș
- Planuri de protecție a locuinței
- Dezvăluiri privind riscurile naturale
- Inspecții ale locuinței
- Cheltuieli ale creditorului plătite în legătură cu împrumutul pe devizul de credit
Nimic nu vă împiedică să faceți cumpărături și să comparați prețurile pentru unele dintre aceste taxe și servicii.
Costuri recurente de închidere a cumpărătorului
Costurile recurente sunt costurile de închidere a cumpărătorului pe care le veți plăti din nou și din nou, fie lunar, fie anual, pe măsură ce trece timpul. Acestea sunt adesea taxe percepute înainte de încheierea tranzacției pentru primele plătite în avans și pentru stabilirea conturilor de sechestru/încredințare. Acestea includ:
- Prima de asigurare împotriva incendiilor
- Asigurarea împotriva inundațiilor (dacă este necesară în zona dvs.)
- Impozitele pe proprietate
- Prima de asigurare ipotecară mutuală sau privată
- Primă de asigurare ipotecară preplătită
Primul moment al anului în care încheiați va dicta câte luni pro rata de prime va colecta creditorul pentru a le reține pentru plățile viitoare de impozite și asigurări.
Nu toate împrumuturile necesită un cont de sechestru sau un cont escrow, dar împrumuturile care totalizează mai mult de 80% din prețul dvs. de achiziție le vor solicita.
Credite ale vânzătorului
Un credit al vânzătorului, denumit uneori concesie a vânzătorului, este efectiv o sumă de bani contribuită cumpărătorului de către vânzător pentru a acoperi unele costuri de încheiere. Creditele vânzătorului nu sunt plătite direct cumpărătorilor. În schimb, suma este inclusă în prețul de vânzare al locuinței, scăzând costul împrumutului global.
Verificați întotdeauna cu creditorul dumneavoastră înainte de a negocia o ofertă care implică un credit al vânzătorului, deoarece este posibil ca acesta să nu o permită. Unele scenarii comune includ:
- Creditorul ar putea să vă limiteze creditul la 3% din prețul de achiziție dacă finanțați 100% din prețul de achiziție.
- În funcție de scorul dumneavoastră FICO și de valoarea avansului, creditorul ar putea permite vânzătorului să vă crediteze până la 6% din prețul de achiziție.
În plus, TRID – regula TILA RESPA Integrated Disclosure care guvernează declarațiile de informare ipotecară – ar putea să nu permită modificări de ultim moment ale declarației de închidere în ultimele zile înainte de închidere, iar aceste credite vor fi notate pe declarația de închidere.
De asemenea, creditorii oferă uneori credite pentru unele dintre costurile de închidere, dar va trebui să fiți de acord să plătiți o rată a dobânzii mai mare pe durata de viață a împrumutului. Acest lucru vă poate economisi bani acum, dar vă poate costa mai mult mai târziu.
Când mai multe costuri ar putea fi mai bune
Creditorii vă vor permite adesea să plătiți „puncte”, uneori numite „puncte de reducere”, la închidere. Aceste comisioane sunt plătite în schimbul primirii unei rate a dobânzii mai mici pe durata împrumutului, ceea ce ar putea să vă economisească bani pe termen lung. Un punct se ridică, de obicei, la aproximativ 1% din suma pe care o împrumutați.
Plătirea lor va crește însă costurile de închidere.