Închirierea unui spațiu comercial este o mare responsabilitate – succesul sau eșecul afacerii dumneavoastră poate depinde de anumiți termeni ai contractului de închiriere. Înainte de a aborda un proprietar, ar trebui să înțelegeți în ce fel diferă contractele de leasing comercial de varietatea rezidențială mai comună și, înainte de a semna ceva, asigurați-vă că înțelegeți și sunteți de acord cu termenii de bază ai contractului de leasing, cum ar fi valoarea chiriei, durata contractului de leasing și configurația spațiului fizic.
Cum diferă contractele de leasing comercial de contractele de leasing rezidențial
Este esențial să înțelegeți de la bun început că, din punct de vedere practic și juridic, contractele de leasing comercial și contractele de leasing rezidențial sunt destul de diferite. Iată care sunt principalele distincții dintre ele:
- Mai puține legi de protecție a consumatorilor. Contractele de leasing comercial nu sunt supuse majorității legilor de protecție a consumatorilor care guvernează contractele de leasing rezidențial – de exemplu, nu există plafoane pentru depozitele de garanție sau reguli care să protejeze viața privată a chiriașului.
- Nu există formulare standard. Multe contracte de închiriere comercială nu se bazează pe un formular sau un acord standard; fiecare contract de închiriere comercială este personalizat în funcție de nevoile proprietarului. Ca urmare, trebuie să examinați cu atenție fiecare contract de închiriere comercială care vă este oferit.
- Pe termen lung și obligatoriu. Nu puteți rupe sau modifica cu ușurință un contract de leasing comercial. Este un contract obligatoriu din punct de vedere juridic și, de obicei, este în joc o sumă bună de bani.
- Negociabilitate și flexibilitate. În general, contractele de închiriere comercială fac obiectul mult mai multor negocieri între proprietarii afacerii și proprietar, deoarece afacerile au adesea nevoie de caracteristici speciale în spațiile lor, iar proprietarii sunt adesea dornici de chiriași și dispuși să extindă ofertele speciale. (Pentru informații privind negocierea termenilor contractului de închiriere, consultați Contracte de închiriere comercială: Negociați cei mai buni termeni.)
Asigurându-vă că contractul de închiriere se va potrivi afacerii dumneavoastră
Înainte de a semna un contract de închiriere, ar trebui să investigați cu atenție termenii acestuia pentru a vă asigura că închirierea corespunde nevoilor afacerii dumneavoastră.
În primul rând, luați în considerare valoarea chiriei – asigurați-vă că vă puteți permite – și durata contractului de închiriere. Probabil că nu doriți să vă legați de un contract de închiriere pe cinci sau zece ani, dacă puteți evita acest lucru; afacerea dvs. ar putea crește mai repede decât vă așteptați sau s-ar putea ca locația să nu vă convină. Un contract de închiriere pe termen scurt cu opțiuni de reînnoire este de obicei mai sigur.
Gândiți-vă, de asemenea, la spațiul fizic. Dacă afacerea dvs. necesită modificări ale spațiului existent – de exemplu, adăugarea de cabinete, ridicarea unei platforme de încărcare sau recablarea pentru o mai bună comunicare – asigurați-vă că dvs. (sau proprietarul) veți putea face modificările necesare.
Alte elemente mai puțin vizibile, menționate în contractul de închiriere, pot fi la fel de cruciale pentru succesul afacerii dvs. De exemplu, dacă vă așteptați ca afacerea dvs. de reparare a aparatelor foto să depindă în mare măsură de clienții care se prezintă la fața locului, asigurați-vă că contractul de închiriere vă dă dreptul de a amplasa o firmă care să fie vizibilă de pe stradă. Sau, dacă vă bazați pe faptul că veți fi singurul magazin de sandvișuri din interiorul unui nou complex comercial, asigurați-vă că contractul de închiriere îl împiedică pe proprietar să închirieze spațiu unui concurent.
Pentru informații mai detaliate despre negocierea termenilor de închiriere comercială, consultați secțiunea Nolo privind negocierea contractelor de închiriere comercială.
Termeni esențiali ai contractului de închiriere
Lista de mai jos include multe elemente care sunt adesea abordate în contractele de închiriere comercială. Acordați atenție termenilor privind:
- durata contractului de închiriere (numită și termen de închiriere), când începe și dacă există opțiuni de reînnoire
- chiria, inclusiv creșterile permise (numite și escaladări) și modul în care acestea vor fi calculate
- dacă chiria pe care o plătiți include asigurarea, impozitele pe proprietate și costurile de întreținere (numită închiriere brută); sau dacă veți fi taxat pentru aceste elemente separat (numit contract de închiriere net)
- depozitul de garanție și condițiile de returnare a acestuia
- exact ce spațiu închiriați (inclusiv zonele comune, cum ar fi holurile, camerele de odihnă și lifturile) și modul în care proprietarul măsoară spațiul (unele practici de măsurare includ grosimea pereților)
- dacă vor fi aduse îmbunătățiri, modificări (numite „build outs” atunci când noul spațiu este finisat conform specificațiilor dumneavoastră) sau dacă vor fi adăugate dotări în spațiu; cine va plăti pentru acestea și cine le va deține după încheierea contractului de închiriere (în general, proprietarul o face)
- specificații privind semnele, inclusiv unde le puteți pune
- cine va întreține și repara spațiile, inclusiv sistemele de încălzire și de aer condiționat
- dacă contractul de închiriere poate fi cedat sau subînchiriat unui alt chiriaș
- dacă există o opțiune de reînnoire a contractului de închiriere sau de extindere a spațiului pe care îl închiriați
- dacă și cum poate fi reziliat contractul de închiriere, inclusiv cerințele de notificare și dacă există penalități pentru rezilierea anticipată și
- dacă disputele trebuie să fie mediate sau arbitrate ca alternativă la instanță.
Legea privind americanii cu dizabilități. Legea privind americanii cu dizabilități (Americans with Disabilities Act – ADA) impune tuturor întreprinderilor deschise publicului sau care angajează mai mult de 15 persoane să aibă spații accesibile persoanelor cu dizabilități. Asigurați-vă că dvs. și proprietarul dvs. sunteți de acord cu privire la cine va plăti pentru orice modificări necesare, cum ar fi adăugarea unei rampe sau lărgirea ușilor pentru a acomoda scaunele cu rotile.
Pentru mai multe sfaturi privind alegerea unei locații pentru afacerea dvs., citiți Alegerea unei locații de succes pentru afacerea dvs.
Pentru informații esențiale pentru antreprenorii aflați în căutarea unui contract de închiriere echitabil și funcțional, obțineți Negotiate the Best Lease for Your Business, de Janet Portman și Fred S. Steingold (Nolo).