Acasă ” Informații practice ” Forumul locuințelor
Această pagină este sponsorizată cu generozitate de Villas of Bali.
De mai mulți ani, Indonezia a decretat că terenurile din Indonezia pot fi deținute doar de cetățeni indonezieni. Astfel, dacă doriți să cumpărați o casă (ca străin), acest lucru ar fi fost imposibil din punct de vedere legal.
La sfârșitul anilor ’90, au fost adoptate noi legi, astfel încât străinilor li se permite să cumpere apartamente și spații de birouri în Indonezia, DACĂ clădirea are un statut de titlu de proprietate stratificat. Acest lucru îi permite străinului să dețină apartamentul sau spațiul de birouri, dar nu și terenul pe care se află.
În 2010 & 2015 au fost adoptate alte legi care ar putea face mai ușor pentru expatriați să dețină contracte de închiriere pe 70 de ani pentru terenuri, dar particularitățile/interpretarea/implementarea legii nu sunt întotdeauna clare.
În 2020, străinii pot deține apartamente prin contracte de închiriere pe 30 de ani cu prelungiri de 20 de ani; ei pot obține, dar nu pot deține, case cu teren prin contracte de închiriere. Contractele de închiriere pe termen lung deținute de străini nu sunt însoțite de aceleași garanții/protecții ca și cele ale cetățenilor indonezieni, ceea ce face ca acestea să fie mai greu de finanțat prin intermediul creditelor ipotecare bancare.
Legea agrară indoneziană, Legea nr. 5 din 1960, reglementează proprietatea asupra terenurilor în Indonezia. În ea există o categorie de proprietate asupra terenurilor numită „Hak Pakai”, care înseamnă dreptul de a construi pe/folosi terenul. După cum se precizează în această lege, străinilor li se permite să cumpere terenuri sau case doar cu titlul de „drept de utilizare” (Hak Pakai).
Tratamente pentru tranzacții imobiliare în Indonezia
Tranzacțiile imobiliare în Indonezia sunt destul de simple, dar totuși complicate, precum și practici de afaceri interesante, cu mai multe aspecte amestecate într-o singură afacere. Tranzacțiile imobiliare implică diverse domenii juridice, cum ar fi dreptul proprietății, dreptul fiscal, dreptul succesoral, precum și dreptul familiei în general. În cadrul tranzacțiilor imobiliare, cea mai cunoscută documentație este tranzacția de vânzare-cumpărare. Toate acestea sunt tranzacții juridice foarte comune.
Legea agrară de bază din Indonezia stipulează că o tranzacție de vânzare-cumpărare este dovada care dovedește transferul de proprietate de la vânzător la cumpărător. Legea a impus ca tranzacțiile imobiliare să fie efectuate și să îndeplinească două criterii, și anume, transparente și plătite integral. Tranzacția legală trebuie să se desfășoare în fața și sub supravegherea unui funcționar autorizat. De asemenea, legea a impus ca aceasta să fie plătită integral. Cu alte cuvinte, tranzacția nu poate fi executată, dacă aveți restanțe la plată.
Aceste sunt lucrurile pe care trebuie să le faceți înainte de a proceda la vânzarea și cumpărarea de proprietăți în tranzacțiile imobiliare din Indonezia:
Verificarea antecedentelor titlului de proprietate
Aceasta este o necesitate. Nicio tranzacție nu poate fi efectuată fără o verificare formală a antecedentelor privind legalitatea titlurilor/documentelor de proprietate anterioare. Pentru a face acest lucru, trebuie să ne furnizați certificatul de proprietate în original. Statutul juridic al proprietății nu va putea fi verificat fără documentul original.
Este foarte important să efectuați o verificare a antecedentelor înainte de a face orice altă tranzacție cu vânzătorul proprietății imobiliare. Acest lucru vă va oferi suficiente informații despre statutul actual al proprietății, precum și despre titlul acesteia. Pe baza acestor informații, puteți decide dacă doriți sau nu să continuați cu tranzacția de vânzare-cumpărare.
Verificarea antecedentelor vă va arăta dacă există vreo ipotecă neachitată asupra proprietății. Dacă da, trebuie să vă asigurați că proprietarul elimină mai întâi ipoteca din titlu, înainte de a începe orice altă tranzacție cu dvs. în calitate de cumpărător. Veți afla, de asemenea, dacă proprietatea se află sau nu sub vreun potențial litigiu. Verificarea antecedentelor este extrem de importantă și nu v-aș sugera să continuați tranzacția înainte ca verificarea antecedentelor să fie finalizată.
Informațiile vânzătorului
Trebuie să obțineți informații de la vânzător cu copii ale următoarelor documente:
- Copie de Kartu Tanda Pendududuk (așa-numitul „KTP”). În cazul în care proprietarul proprietății este căsătorit, trebuie să obțineți și o copie a KTP-ului soțului/soției. Sunt șanse ca soțul/soția să fie, de asemenea, obligat(ă) să semneze împreună cu dumneavoastră contractul de vânzare-cumpărare. Dacă nu au un acord prenupțial, înseamnă că proprietatea pe care o cumpărați este bunul lor marital și, prin urmare, consimțământul soțului este necesar din punct de vedere statutar. În caz contrar, tranzacția pe care o încercați este potențial ilegală;
- Carte de familie (așa-numitul Kartu Keluarga/KK). Acest document arată membrii de familie ai vânzătorului;
- Certificat de căsătorie, dacă este cazul. În cazul în care, soțul/soția a decedat, trebuie să obțineți certificatul de deces al acestuia. În cazul în care vânzătorul este divorțat, trebuie să obțineți verdictul de divorț al acestuia cu împărțirea bunurilor – care să ateste că proprietatea care se vinde este a ei sau a lui;
- Originalul certificatului de proprietate a terenului;
- Plata impozitului PBB, numit SPPT PBB. Aceasta reprezintă plata impozitului curent pe clădiri și terenuri. Acest document este important pentru a identifica impozitul aplicabil pentru tranzacție. Veți afla cât de mult ar trebui să plătească vânzătorul și cât de mult impozit ar trebui să plătiți dvs. în calitate de cumpărător.
- Numărul de contribuabil al vânzătorului, așa-numitul „NPWP.”
Informații pentru cumpărător
Dacă cumpărați proprietatea, trebuie să vă asigurați că aveți următoarele documente disponibile pentru tranzacție:
- Copie de KTP. Dacă sunteți căsătorit, trebuie să furnizați și KTP-ul soțului/soției dvs. Cu excepția cazului în care, ați semnat un acord marital, cum ar fi un acord prenupțial sau postnupțial valabil. Vă rugăm să contactați Asep Wijaya pentru mai multe detalii despre aceste documente. Dacă sunteți un cuplu internațional căsătorit mixt, cel mai probabil nu puteți executa nicio tranzacție fără acest acord;
- Carte de familie. Aceasta ar fi necesară și pentru a vă identifica rudele legale cele mai apropiate. Acest document conține informații despre Nomor Induk Kependudukan/NIK (Numărul de înregistrare a rezidenței) care se va referi la informațiile dumneavoastră fiscale. Acest lucru este foarte important atunci când validăm impozitul aplicabil acestei tranzacții;
- Certificat de căsătorie. Trebuie să cunoaștem statutul dvs. și modul în care statul va trata proprietatea în conformitate cu statutul actual, adică proprietate separată sau proprietate comună. Acest certificat va trebui să vină împreună cu acordul marital, dacă este cazul;
- NPWP. Ei au nevoie de o copie a numărului dumneavoastră de contribuabil pentru a valida impozitul aplicabil acestei tranzacții.
Acord de vânzare-cumpărare
Intenția dumneavoastră de a efectua o tranzacție de vânzare-cumpărare trebuie să fie scrisă sub forma unui acord. Acesta se numește contract de vânzare-cumpărare (Sales and Purchase Agreement – SPA). Atât vânzătorul, cât și cumpărătorul trebuie să fie prezenți pentru a semna SPA. Trebuie să veniți împreună cu soțul/soția dvs. dacă sunteți căsătoriți.
De asemenea, trebuie prezentat un document valabil, cum ar fi o convenție maritală, în cazul în care aveți o separare de bunuri în căsătorie. Un contract prenupțial sau postnupțial poate servi drept documentul de care aveți nevoie fără asistență din partea soțului dumneavoastră. Cu acest document, soțul dvs. nu trebuie să vină cu dvs. pentru a semna SPA.
O SPA valabilă trebuie depusă la biroul de cadastru pentru a transfera titlul de proprietate de la vânzător la cumpărător. Un lucru de care trebuie să țineți cont este că plata impozitului pe anul în curs trebuie să fie achitată înainte de transferul titlului de proprietate. Se va efectua o validare fiscală înainte de efectuarea transferului titlului de proprietate.
Proprietatea proprietății
Când cumpărați un teren și/sau o casă în Indonezia, aveți de-a face cu un vânzător sau cu reprezentantul vânzătorului. Trebuie să tratați cu proprietarul proprietății pentru a vă proteja viitoarea investiție. Proprietarul trebuie să aibă drepturile legale de a deține proprietatea pe care sunteți interesat să o cumpărați. Dacă are drepturile legale asupra proprietății, el trebuie să aibă titlul de proprietate care poate fi transferabil către dumneavoastră, în calitate de cumpărător.
El trebuie să fie în măsură să prezinte certificatul său de titlu de proprietate pentru a dovedi că este proprietar. Certificatul este eliberat de guvernul Republicii Indonezia. Agenția guvernamentală autorizată care este responsabilă pentru eliberarea unui certificat de titlu de proprietate este Badan Pertanahan Nasional (Registrul național al terenurilor), denumit, de asemenea, BPN. Aceștia au birouri în fiecare oraș mare din Indonezia.
Certificatul de titlu în cazul în care casa pe care urmează să o cumpărați este emis de biroul de cadastru unde se află proprietatea. Proprietăți cum ar fi terenurile, casele și apartamentele sunt clasificate în categoria bunurilor imobile. Proprietarul legal al proprietății imobiliare este persoana al cărei nume este tipărit pe certificatul de titlu de proprietate.
Proprietatea bunurilor imobile este diferită de cea a bunurilor mobile, cum ar fi mașinile etc. Proprietarul legal al acestui tip de proprietate este cel al cărui nume este imprimat pe certificatul de titlu de proprietate. În cazul în care proprietarul a decedat, ruda sa cea mai apropiată este proprietarul legal al proprietății. Aceasta este formată, de obicei, din soțul supraviețuitor și copiii acestuia. Așadar, dacă proprietarul proprietății a decedat, asigurați-vă că aveți de-a face cu persoana potrivită.
În ceea ce privește bunurile mobile, cum ar fi mașinile, persoana care controlează proprietatea poate fi considerată proprietar, deși este posibil să doriți să verificați, de asemenea, proprietatea certificatului. Vă rog să mă contactați dacă doriți să discutați acest aspect.
Certificatul de titlu de proprietate în cazul bunurilor imobiliare este o dovadă solidă care servește drept dovadă a proprietății, precum și dovada înregistrării de la registrul funciar local. Articolul 19 din Legea agrară de bază certifică faptul că guvernul Indoneziei efectuează înregistrarea terenurilor pentru a oferi un privilegiu legal proprietarului al cărui nume este imprimat pe certificatul de titlu. Proprietarul va fi inclus automat în baza de date a registrului funciar și, prin urmare, se supune legilor și reglementărilor în vigoare în Indonezia.
Cumpărarea unei proprietăți de către un cuplu expat/indonezian
Pregătirea crucială pentru achiziționarea unei proprietăți este dacă soțul indonezian și soțul expat au sau nu un acord prenupțial de separare a proprietății. În cazul în care aveți acest acord, ar însemna că cuplul ar putea cumpăra în mod legal proprietatea. Acest acord trebuie semnat ÎNAINTE de a vă căsători.
În conformitate cu legislația indoneziană, proprietatea este deținută în comun după căsătorie, cu excepția cazului în care există un acord prenupțial, iar acest lucru înseamnă că proprietatea deținută de soțul indonezian devine, de asemenea, proprietatea soțului străin, ceea ce este ilegal în conformitate cu Legea agrară. Prin urmare, proprietatea trebuie să fie vândută în termen de un an de la căsătorie unui străin sau transformată din „hak milik” (drept de proprietate) în „hak pakai” (drept de folosință), ceea ce scade valoarea proprietății. (Pasal 26 ayat 2)
Transferul titlului de proprietate
Trebuie să efectuați un transfer al titlului de proprietate atunci când cumpărați un bun imobil. Numele dvs. trebuie să fie înregistrat ca ultimul proprietar al proprietății după ce executați contractul de vânzare-cumpărare și remiteți plata către vânzător. Acestea vor include detaliile acordului pe care l-ați executat cu vânzătorul proprietății, precum și data la care ați încheiat acordul.
Numele dvs. va fi notat ca proprietar actual al proprietății pe certificatul de proprietate. Această procedură implică registrul funciar local în care se află proprietatea imobiliară. Veți fi recunoscut ca proprietar legal după finalizarea procedurii. Vă rog să mă contactați în cazul în care doriți să discutați mai mult despre acest lucru.
Protecție ipotecară
Când finanțați sută la sută achiziția proprietății și doriți să vă includeți soțul indonezian ca deținător al proprietății, aveți potențial nevoie de protecție ipotecară. Din punct de vedere legal, proprietarul bunului este cel al cărui nume este imprimat pe certificatul de proprietate. În cazul în care nu vă vedeți numele pe certificat și ați semnat un contract prenupțial, atunci proprietatea aparține soțului/soției. Acesta nu poate fi revendicat de nicio parte, în special de dumneavoastră. Acest lucru este normal atunci când cuplul este de naționalități diferite.
Dacă credeți că trebuie să vă protejați investiția inițială, atunci protecția ipotecară este pentru dumneavoastră. Deținătorul titlului de proprietate nu va putea să vândă imobilul fără să vă ramburseze mai întâi întreaga contribuție, apoi plusvaloarea se împarte în mod egal. Numele dumneavoastră în calitate de debitor ipotecar va fi tipărit pe certificatul de titlu de proprietate împreună cu numele soțului indonezian ca deținător al proprietății. Acest lucru este suficient de puternic pentru a vă asigura protecția interesului dvs. financiar în active și pentru a vă evita să fiți nevoit să părăsiți căsătoria fără nimic în mână.
Achiziționarea unui apartament sau a unui birou în baza unui titlu de proprietate stratificat
Proprietatea birourilor și a apartamentelor este posibilă prin intermediul titlurilor de proprietate stratificat, dar trebuie să fiți foarte precaut atunci când aveți de-a face cu legile și reglementările pentru a vă asigura că proprietatea dumneavoastră asupra unui apartament într-o clădire înaltă este sigură.
Regulamentul din 1996 (nr. 41/1996) prevede că străinii care își au reședința în Indonezia sau care vizitează țara în mod regulat în scopuri de afaceri pot achiziționa o casă, un apartament sau un condominiu, atâta timp cât acesta nu face parte dintr-un ansamblu de locuințe subvenționate de guvern. Cu toate acestea, străinii pot deține doar acte de folosință a terenului (hak pakai), iar dezvoltarea deține actul „Hak Pakai” (dreptul de a construi). Nu este posibil ca cineva să dețină un act de folosință a terenului pentru o subunitate a unui act de drept de construire. Lungimea acestor titluri variază, de asemenea. Aici se află unele dintre dificultățile și problemele neclare legate de proprietate.
Aceasta înseamnă că străinii pot efectiv să închirieze (nu să dețină cu adevărat) un apartament pe o perioadă de până la 70 de ani, dar nu și o casă de sine stătătoare. În această perioadă de 70 de ani, străinii trebuie, de asemenea, să își reînnoiască periodic dreptul de folosință. Perioada inițială Hak Pakai este de 25 de ani, apoi este reînnoită pentru încă 25 de ani și, în cele din urmă, pentru o perioadă de 20 de ani.
Convertible Lease Agreement
O modalitate pentru străini de a merge mai departe și de a achiziționa o proprietate în ciuda acestor ambiguități juridice este de a semna un Convertible Lease Agreement cu biroul de administrare a proprietății de apartamente pentru a cumpăra un apartament. Practic, ceea ce presupune acest acord este că străinul poate cumpăra apartamentul, dar titlul de proprietate este în continuare deținut pe numele dezvoltatorului sau al firmei de administrare a proprietății, sau al unui reprezentant indonezian. Acest contract de închiriere este încheiat pe o perioadă determinată.
Contractul de leasing convertibil prevede că, dacă și atunci când legile și reglementările în vigoare îi permit locatarului să devină proprietarul legal al apartamentului/unității cu titlu de proprietate, atât locatorul, cât și locatarul vor fi obligați să semneze un act de vânzare-cumpărare, iar titlul de proprietate va fi transferat proprietarului străin.
Dacă sunteți interesat să achiziționați un condominiu prin acest tip de contract, investighează bine compania de administrare a proprietății. Mulți dezvoltatori imobiliari au trecut prin presiuni economice serioase, iar construcția multor proprietăți a fost amânată sau anulată. Arătați contractele unui avocat de bună-credință pentru a vă asigura că toate implicațiile legale sunt acoperite temeinic.
Nota suplimentară: Când am fost întrebați despre legalitatea contractelor de închiriere convertibile, avocații pe care i-am consultat au declarat foarte clar că aceasta este o idee FOARTE proastă și că avocatul nu ar trebui să vă sfătuiască niciodată să semnați un contract de închiriere convertibil. În calitate de străin, aveți dreptul la Hak Pakai și ar trebui să insistați ca statutul legal de proprietate din partea clădirii de apartamente sau a dezvoltatorului, astfel încât titlul să fie pe numele dumneavoastră. În cazul unui contract de închiriere convertibil… sunteți total la mila „părții desemnate” și, dacă aceasta decide să se răzgândească, nu aveți prea multe argumente juridice împotriva ei, deoarece acordul pe care expatul îl are între el și „partea desemnată” indoneziană nu este cu adevărat un document legal.
Ceea mai bine este să insistați ca Hak Pakai să fie pe numele dumneavoastră. În cazul în care dezvoltatorul nu poate furniza un document Hak Pakai pe numele dumneavoastră, este posibil ca acesta să fie din cauză că nu are titlul Hak Bangunan. Dacă acesta este cazul, NU-l cumpărați.
Utilizarea unei persoane indoneziene desemnate/prietene pentru a deține titlul de proprietate
O altă modalitate prin care puteți achiziționa un apartament este să plătiți proprietatea, dar să puneți titlul de proprietate pe numele unui cetățean indonezian. Inutil să mai spunem că acesta trebuie să fie o persoană în care aveți încredere implicită, deoarece, conform legii, această persoană ar fi proprietarul legal, indiferent de acordul verbal sau scris pe care l-ați putea avea între voi doi.
Majoritatea avocaților vă vor sfătui să NU faceți acest lucru deoarece, din nou, nu aveți niciun document „legal” care să spună că proprietatea este a dumneavoastră. Vă puneți cu ADEVĂRAT într-o poziție vulnerabilă. Am auzit multe povești despre oameni care au pierdut investiții majore prin faptul că au avut încredere într-un „prieten” indonezian care deținea titlul de proprietate al proprietății achiziționate.
Utilizarea unui mandatar pentru a proteja proprietatea străină a unei proprietăți este de fapt ilegală în Indonezia. Dacă este investigat și urmărit, guvernul ar putea confisca terenul, iar proprietatea s-ar întoarce la stat.
Locuințe unifamiliale – case
Proprietatea locuințelor unifamiliale se confruntă cu probleme juridice și mai mari, deoarece străinilor nu li se permite să dețină terenuri în Indonezia. În cazul în care locuința pe care doriți să o achiziționați face parte dintr-un ansamblu de locuințe, dezvoltatorii pot găsi adesea o soluție pentru ca dumneavoastră să „cumpărați” o locuință prin intermediul unui contract de închiriere pe termen lung.
Un cititor scrie despre experiența sa pozitivă (și de succes) în această privință:
„Practic, dețin titlul deplin al casei, în nume propriu. Faptul că soția mea este indoneziană nu a fost luat în considerare (de fapt, soția mea nu a fost luată în considerare deloc). Ea deține, de asemenea, o proprietate, iar noi nu am putut vedea nicio diferență în ceea ce privește titlul și drepturile mele. Dezvoltatorul deține terenul pe care este construită casa, iar eu dețin un contract de închiriere pe 30 de ani cu plata integrală a terenului, pe care, conform legii, dezvoltatorul trebuie să îl prelungească pentru încă 30 de ani la cerere. În acel moment, îmi poate percepe o chirie nominală, pe care pot opta să o plătesc acum cu 35 de dolari americani pe an. Pot să vând sau să las moștenire (dar nu să subînchiriez) contractul de închiriere împreună cu proprietatea asupra casei, la alegere. Dezvoltatorul poate vinde terenul, dar numai cu respectarea acelorași clauze care există deja. Aceste prevederi se aplică și indonezienilor, deși indonezienii ar putea cumpăra terenul direct dacă dezvoltatorul este de acord să vândă, iar indonezienii ar putea subînchiria terenul dacă doresc.
Dacă soția mea nu este indoneziană, iar eu nu am locuit în Indonezia timp de un an calendaristic întreg, teoretic, statul ar putea să-mi ia casa, cu excepția cazului în care aș putea dovedi că eforturile rezonabile de a vinde au eșuat, dar simpla prezență oriunde în Indonezia timp de o zi ar reseta ceasul. Întrucât soția mea este singura beneficiară a testamentului meu și este indoneziană, această regulă nu se aplică în cazul meu.
Am cumpărat casa fără finanțare; nu sunt sigur ce efect ar avea asupra titlului de proprietate dacă ați luat un împrumut sau o ipotecă pentru a ajuta la cumpărare. Mi-aș imagina că obținerea unui credit ipotecar ar fi cea mai dificilă parte pentru un străin, iar compania de finanțare ar păstra cu siguranță puterea de a prelua proprietatea în caz de neplată. Astfel de lucruri sunt foarte bine reglementate în țara de origine, dar probabil că aici au mult mai multe posibilități de a-și umple propriile buzunare în mod legal. În ceea ce privește plata, am plătit avansul în numerar în rupii, pentru că așa a vrut dezvoltatorul la momentul respectiv, dar apoi a preferat dolari pentru sold, așa că am plătit dolari la un curs reciproc acceptabil. Nu există nicio restricție în ceea ce privește modul de plată pentru o tranzacție personală – ați putea plăti cu groși (sau chiar cu capre!) dacă ați convenit asupra acestui lucru.”
Cumpărarea de terenuri de către o companie străină
Dacă o companie străină este recunoscută de guvernul indonezian ca persoană juridică, investitorii străini pot achiziționa oricare dintre cele două tipuri de titluri de proprietate asupra terenurilor, Dreptul de a construi (Hak Guna Bangunan), este valabil pentru 30 de ani și poate fi prelungit cu încă 20 de ani, și/sau Dreptul de utilizare (Hak Guna Usaha), care este valabil pentru 35 de ani și poate fi prelungit cu 20 de ani.
Cumpărarea de terenuri
Potrivit legislației agrare indoneziene, un străin nu poate deține în mod legal terenuri în Indonezia. Dacă cineva vă spune că puteți … cumpărătorul să fie atent …! După cum spunea un articol din Jakarta Expat: „Legea agrară din 1960 afirmă că pământul Indoneziei este un „dar de la Dumnezeu” pentru poporul indonezian, iar natura acestei relații este eternă. Pământul este o „comoară națională” care trebuie controlată de stat pentru prosperitatea maximă a poporului.”
Dacă un străin alege, el/ea poate deține pământ „indirect”. Pentru a face acest lucru trebuie să existe un acord între străin și un indonezian, semnat cu martorul unui notar public. În acord, indonezianul este „proprietarul legal”, recunoscând în același timp că străinul este „proprietarul de drept” al terenului și, prin urmare, proprietarul indonezian ar urma să execute orice instrucțiuni din partea străinului cu privire la teren, inclusiv vânzarea terenului la un anumit preț, fondurile urmând să fie plătite proprietarului străin. Din nou, dacă „proprietarul” indonezian se răzgândește, nu veți avea niciun titlu legal asupra terenului.
Este clar, de asemenea, că aceste tipuri de acorduri NU sunt deloc executorii în conformitate cu legislația indoneziană, iar străinul este în pericol în ceea ce privește adevărata proprietate a investiției sale. NU vă sfătuim să încheiați acest tip de acord!
Toate titlurile de proprietate asupra terenurilor din Greater Jakarta (DKI) sunt supuse condițiilor decretelor prezidențiale sau ale guvernatorului. În esență, acest lucru afectează dispozițiile privind titlurile Hak Milik în zona Jakarta DKI.
Dispoziții speciale pentru Batam
Normele privind dreptul de proprietate al cetățenilor străini în Batam intră sub incidența Decretului nr. 068/KPTS/KA/III/1999. Acest regulament prevede că resortisanților străini sau companiilor li se permite să dețină în proporție de 100% proprietăți rezidențiale sau comerciale în zona Barelang (Batam, Rempang și Galang). Singurele proprietăți excluse din acest decret sunt locuințele ieftine și foarte ieftine, dar include toate celelalte tipuri de structuri de construcții.
Chiar dacă există o „dispoziție specială” pentru zonele economice speciale din Batam și Kalimantan, legea funciară intră în continuare sub incidența „Hukum National” (legea națională indoneziană) și aceleași legi și principii generale se aplică în continuare, indiferent unde vă aflați în țară.
Hak Guna Bangunan vs. Hak Milik
Hak Guna Bangunan este doar dreptul de a utiliza o clădire pentru o anumită perioadă de timp și apoi trebuie prelungit. Proprietarul terenului HGB este guvernul indonezian. HGB este, de asemenea, tradus ca – Conditional Corporate Ownership (proprietate corporativă condiționată).
Doar cu Hak Milik dețineți efectiv terenul sau clădirea. Hak Milik nu trebuie să fie extins.
Hak Pakai vă permite utilizarea facilităților, dar nu și proprietatea. Hak Pakai este, de asemenea, tradus ca – Proprietate condiționată.
Obținerea unui împrumut de la o bancă indoneziană pentru achiziționarea unei proprietăți
Băncile indoneziene NU vor împrumuta bani proprietarilor care au doar statutul de Hak Pakai pentru proprietatea lor. Titlul de proprietate TREBUIE să fie Hak Milik pentru ca banca să poată folosi titlul ca garanție. Prin urmare, în mod tradițional, expatriații nu au putut obține împrumuturi pentru a cumpăra proprietăți în Indonezia, deoarece nu pot avea titluri Hak Milik. Acest lucru este valabil pentru toată lumea….chiar și pentru indonezieni. Durata normală a împrumuturilor pentru locuințe în Indonezia este de cinci ani, nu de 20-30 de ani, așa cum este în Occident.
Raportarea achiziției la Agenția de supraveghere a spălării banilor
Începând din martie 2012, toți dezvoltatorii imobiliari din Indonezia trebuie să raporteze achiziționarea de proprietăți rezidențiale în valoare de peste 55.000 USD la Centrul de raportare și analiză a tranzacțiilor financiare (PPATK). Această agenție este organismul guvernamental de supraveghere a spălării banilor. Scopul acestui nou regulament este de a descuraja spălarea banilor proveniți din corupția oficială care se desfășura prin achiziționarea de reședințe și apartamente de lux.
Legea agrară indoneziană Undang Undang nr. 5 Tahun 1960 Tentang: Peraturan Dasar Pokok Agraria.
Pasal 21:
(1) Hanya warga-negara Indonesia dapat mempunyai hak milik.
(Numai cetățenii indonezieni pot avea un hak milik – titlu de proprietate funciară deținut gratuit)
(2) Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya.
(Guvernul trebuie să stabilească ce persoane juridice pot avea un hak milik și condițiile pentru acesta.)
(3) Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-undang ini memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, Demickian pula warga-negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya Undang-undang ini kehilangan kewarga-negaraannya wajib melepaskan hak itu didalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarga-negaraan itu. În cazul în care, după cum se știe, timpul de odihnă este mai scurt decât cel necesar pentru a se asigura că nu se va întâmpla nimic în acest caz, deoarece nu se poate face nimic pentru a se asigura că nu se va întâmpla nimic în Negara, ci pentru a se asigura că nu se va întâmpla nimic.
(Un străin care, în urma intrării în vigoare a prezentei legi, dobândește un hak milik prin moștenire fără testament sau prin coproprietatea bunurilor rezultate din căsătorie și un cetățean indonezian care deține un hak milik și care, în urma intrării în vigoare a prezentei legi, pierde cetățenia indoneziană este obligat să renunțe la acest drept în termen de un an de la data dobândirii hak milik, în cazul primului, sau de la data la care pierde cetățenia indoneziană, în cazul celui de-al doilea. În cazul în care, în urma expirării perioadei de timp menționate, nu se renunță la acest drept, atunci dreptul respectiv este anulat de dragul legii, iar terenul revine statului, cu condiția ca drepturile altor părți care grevează terenurile să rămână în vigoare.)
(4) Selama seseorang disamping kewarga-negaraan Indonesianya mempunyai kewarga-negaraan asing maka ia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik dan baginya berlaku ketentuan dalam ayat (3) pasal ini.
(Atâta timp cât o persoană cu cetățenie indoneziană deține concomitent cetățenie străină, aceasta nu poate avea un teren cu statut de hak milik, iar dispoziția prevăzută la alineatul (3) din prezentul articol ar trebui să i se aplice.)
Pasal 26:
(2) Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga-negara yang disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarga-negaraan asing atau kepada suatu badan hukum kecuali yang ditetapkan oleh Pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat (2), adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.
De asemenea, Citiți integral Legea agrară din 1960
Citiți legea din 1996 (în Bahasa Indonesia) – Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia
Prezentarea diagramei de flux privind drepturile cuplurilor căsătorite – străini/indonezieni de a deține terenuri în Indonezia
Drepturile de proprietate ale străinilor referitoare la terenuri în Indonezia
.