Acest articol discută preocupările etice asociate cu „flipping” o proprietate și cele două moduri în care un speculator poate structura transferul drepturilor sale de proprietate într-un flip.
Cei care citesc frecvent Jurnalul online de prima marți știu că poziția noastră față de speculatorii rezidențiali unifamiliali (SFR) este nefavorabilă. Speculatorii scot bani atât din mâinile vânzătorilor, cât și ale cumpărătorilor-ocupanți de locuințe. În acest proces, aceștia umflă în mod artificial prețurile locuințelor, de obicei în cadrul unui aranjament cu dublă garanție.
Cei care scriu prima zi de marți sunt conștienți, totuși, că speculatorii există și continuă să fie un factor pe piața imobiliară din California. Prin urmare, speculatorii și agenții lor imobiliari ar trebui să știe cum să își structureze în mod corespunzător tranzacțiile pentru a evita să provoace un stres nejustificat vânzătorilor, cumpărătorilor și pieței imobiliare în ansamblu. Cu alte cuvinte: dacă trebuie să o faceți, faceți-o bine.
Două metode diferite de a contracta un flip
Un speculator subcapitalizat localizează o reședință pe care ar dori să o cumpere cu intenția de a o repara și de a găsi imediat un cumpărător și de a revinde proprietatea. Cu toate acestea, speculatorul nu este el însuși capabil din punct de vedere financiar să cumpere, să reabiliteze și să poarte proprietatea până la încheierea revânzării.
Dacă speculatorul poate încheia un contract de vânzare-cumpărare în scris pentru a cumpăra proprietatea, el va vinde și va transfera dreptul său de a deține proprietatea către:
- un utilizator care va plăti în numerar pentru a achiziționa drepturile de proprietate ale speculatorului – numit „flipping” – și va deveni un cumpărător substituit; sau
- un grup de capitaliști de risc cu mulți bani lichizi, format de către speculator sub forma unei societăți cu răspundere limitată (SRL) pentru a finanța prețul de achiziție și costurile de suportare a proprietății în curs de desfășurare, cu intenția de a încheia escrow și de a revinde ulterior proprietatea – numit sindicalizare.
La revânzarea proprietății către un cumpărător (altfel decât prin cesionarea către grupul său sindicalizat), speculatorul fie va:
- cedează dreptul său contractual de a cumpăra imobilul cumpărătorului substituit, cunoscut atunci și sub numele de cesionar, prin încheierea unor instrucțiuni suplimentare de escrow, iar escrow-ul se va închide pe numele cumpărătorului substituit (așa cum se realizează în cazul sindicalizării); sau
- transferă dreptul său de proprietate folosind un act de concesiune prin încheierea unui contract de cumpărare separat și a unor instrucțiuni escrow separate cu cumpărătorul său și se închide concomitent cu sau după închiderea escrow-ului de cumpărare al speculatorului cu proprietarul, un proces numit dublu escrowing dacă speculatorul evită să pună mai mulți bani decât depozitul său de bună-credință.
Dispoziție de cesiune și dobândire
Toate drepturile de cumpărare pe care un speculator le deține în calitate de cumpărător în cadrul unui contract de cumpărare încheiat cu proprietarul pot fi cesionate, cu excepția cazului în care sunt restricționate de o dispoziție din contractul de cumpărare sau din instrucțiunile escrow. Mai mult, o cesiune este împiedicată atunci când orice prestație personală promisă de cumpărătorul inițial (speculatorul) în temeiul contractului de vânzare-cumpărare va fi diferită dacă va fi executată de cumpărătorul înlocuitor (cesionarul), așa cum se întâmplă în cazul aranjamentelor de finanțare de tip carryback, care impun cumpărătorului să îndeplinească aceleași standarde de solvabilitate și de îngrijire a proprietății.
Nici un proprietar nu poate refuza să coopereze cu o cesiune de către un investitor a drepturilor sale de cumpărare către un agent de depozitare a titlurilor de proprietate, astfel încât investitorul să poată finaliza o tranzacție inversă de tip Internal Revenue Code §1031, numită tranzacție de parcare de către Internal Revenue Service (IRS). Agentul de depozitare nu este un cumpărător substituit, ci un intermediar sau un om de paie care doar va deține titlul de proprietate și va transfera proprietatea către investitor la o dată ulterioară.
În plus, atunci când contractul de vânzare-cumpărare stipulează că drepturile de cumpărare ale speculatorului sunt cesionabile, proprietarul nu poate cere cumpărătorului inițial – speculatorul – să închidă escrow și să preia titlul de proprietate pe numele său în loc de cel al unui cumpărător substituit prin cesiune.
Pentru a-l pune pe proprietar în gardă cu privire la dreptul speculatorului de a-și cesiona drepturile de cumpărare unui cumpărător substituit care va încheia contractul de vânzare-cumpărare în conformitate cu contractul de vânzare-cumpărare, dispozițiile privind dobândirea dreptului de proprietate din contractul de vânzare-cumpărare solicită ca transmiterea titlului de proprietate de către proprietar să fie asigurată pe numele cumpărătorului sau al cesionarului.
După ce a fost de acord în contractul de vânzare-cumpărare că titlul de proprietate poate fi conferit prin cesiune pe numele unui cumpărător substituit, proprietarul trebuie să coopereze cu bună credință prin semnarea instrucțiunilor de închidere și a documentelor de transfer, astfel încât titlul de proprietate să poată fi transmis și escrow-ul să fie închis pe numele cumpărătorului substituit.
După ce a încheiat un contract de vânzare-cumpărare cu o clauză care impune proprietarului obligația de a coopera la o cesiune, speculatorul apoi:
- căută și localizează un cumpărător substituit;
- negociază suma care urmează să îi fie plătită pentru vânzarea drepturilor sale de cumpărare; și
- încheie un acord de vânzare și cesiune a dreptului său de a cumpăra proprietatea în temeiul contractului de vânzare-cumpărare și al instrucțiunilor escrow pe care le are cu proprietarul.
Revânzarea prin cesiune
Documentarea cesiunii de către speculator a dreptului său contractual de a cumpăra o proprietate este cel mai bine gestionată prin escrow ca instrucțiuni escrow suplimentare.
Prin cesiune, speculatorul transferă, prin cesiune, toate drepturile sale de cumpărare către cumpărătorul substituit, numit cesionar, în schimbul unei promisiuni de a plăti speculatorului o sumă de bani datorată la încheierea cesiunii sau la momentul închiderii escrow-ului.
Cumpărătorul substituit care acceptă cesiunea este de acord să îndeplinească integral toate obligațiile speculatorului în temeiul contractului de vânzare-cumpărare și al instrucțiunilor escrow. Prin cesiune, cumpărătorul substitut își asumă responsabilitatea juridică pentru obligațiile contractuale ale speculatorului delegate cumpărătorului substitut, activitate numită asumare.
La cesiunea de către speculator a drepturilor sale de cumpărare, cumpărătorul substituit „intră în locul” speculatorului în calitate de cumpărător în escrow. După ce i s-au cesionat toate drepturile de cumpărare a proprietății, cumpărătorul substituit poate executa contractul de vânzare-cumpărare în numele său și poate cere proprietarului să încheie escrow-ul prin transmiterea proprietății către cumpărătorul substituit.
De asemenea, cumpărătorul substituit, prin acceptarea cesiunii în escrow, își asumă toate obligațiile speculatorului în temeiul contractului de vânzare-cumpărare și al instrucțiunilor escrow. La eliminarea tuturor impreviziunilor, aprobarea informațiilor și renunțarea la alte drepturi de anulare, cumpărătorul substitut trebuie să execute prin plata prețului de cumpărare și închiderea escrow-ului tranzacției. În caz contrar, acesta este răspunzător față de proprietar pentru neînchiderea abuzivă a escrow-ului.
Cumpărătorul substitut care nu reușește să închidă escrow fără o scuză sau justificare legală, ceea ce se numește o încălcare, este, de asemenea, răspunzător față de speculator, în conformitate cu dispozițiile privind asumarea din cesiune, pentru pierderile pe care speculatorul le poate suferi din cauza încălcării. Acest speculator poate suferi pierderi bănești în cazul în care proprietarul îl urmărește pe speculator pentru pierderi bănești sau pentru executarea specifică a încălcării, cu excepția cazului în care proprietarul și speculatorul au încheiat o exonerare de răspundere, sau o novație, la momentul cesiunii. Acest acord de exonerare de răspundere și de substituire impune proprietarului să se adreseze exclusiv cumpărătorului substituit pentru executarea contractului de vânzare-cumpărare și a escrow-ului, un acord numit novație.
Pentru a respecta instrucțiunile escrow după cesiunea drepturilor de cumpărare ale speculatorului, escrow pregătește toate documentele de încheiere în numele cumpărătorului substituit. Documentele de închidere includ:
- acte de proprietate;
- notele de restituire și actele fiduciare;
- instrucțiuni și declarații de închidere;
- aprobări și asumări ale oricăror împrumuturi existente;
- asigurarea titlului de proprietate; și
- eliberarea oricăror alte elemente necesare pentru ca escrow să închidă.
O revânzare separată prin act de concesiune
Un speculator care vinde o proprietate ar putea să nu dorească să dezvăluie unui cumpărător înlocuitor prețul de achiziție pe care speculatorul îl plătește pentru proprietatea respectivă și, prin urmare, câștigurile sale din vânzare. De asemenea, proprietarul ar putea refuza (pe nedrept) să coopereze și să permită încheierea escrow-ului pe numele cumpărătorului substituit atunci când i se cere să se conformeze cesiunii de către speculator a drepturilor sale de cumpărare. Proprietarul poate considera că i se cuvine profitul rapid al speculatorului.
În loc să cedeze drepturile sale de cumpărare în temeiul contractului de vânzare-cumpărare și al instrucțiunilor escrow unui cumpărător substituit pe care speculatorul l-a localizat, speculatorul poate pur și simplu să revândă imobilul, indiferent dacă speculatorul a dobândit sau nu titlul de proprietate pe numele său. În unele județe, revânzarea va fi impozitată suplimentar la înregistrarea celui de-al doilea act de concesiune, un impozit pe care cesiunea îl evită. De asemenea, există problema reținerii de către Franchise Tax Board (FTB) a 3% din prețul revânzării, ceea ce îi determină pe speculatori să se constituie în societăți comerciale și să raporteze ca o corporație „S” pentru a evita reținerea FTB la revânzare.
La revânzarea proprietății de către speculator, speculatorul și potențialul său cumpărător vor încheia un contract de cumpărare complet nou și un set de instrucțiuni de escrow, separat de contractele speculatorului cu proprietarul.
În contextul unei revânzări, speculatorul își asumă obligațiile pe care un proprietar le are față de un cumpărător de a face toate dezvăluirile cerute unui vânzător de bunuri imobiliare. Speculatorul poate utiliza informațiile pe care le-a primit de la proprietar, notând orice informații suplimentare sau contrare de care are cunoștință.
Pentru revânzare se va deschide un escrow separat, care va fi finanțat de cumpărătorul revânzător și de orice creditor ipotecar de asistență la cumpărare. Societatea de escrow care se ocupă de achiziția speculatorului este de obicei folosită la revânzare pentru comoditate și pentru reducerea cheltuielilor de escrow și, dacă este o închidere simultană, pentru transferul de fonduri.
Scrow-ul de achiziție a speculatorului cu proprietarul și escrow-ul separat de revânzare deschis cu cumpărătorul substituit se pot închide concomitent sau închiderile pot fi separate în timp. Închiderea escrow-ului de revânzare ar trebui să fie condiționată de închiderea escrow-ului de cumpărare al speculatorului cu proprietarul. Încasările nete din vânzări ale speculatorului din escrow-ul său de revânzare vor fi sursa fondurilor pe care le va folosi dacă închide concomitent cu escrow-ul de cumpărare cu proprietarul.
Prin acest proces legitim de dublu escrow, vor fi înregistrate două acte de concesiune – unul de la proprietar către speculator care, la rândul său, va transmite ulterior proprietatea prin act de concesiune către cumpărătorul de revânzare în această varietate de flip.
Se va emite o singură poliță de asigurare a titlului de proprietate în cazul în care închiderile sunt concomitente și se va completa un singur set de ipoteze de împrumut sau de documente de inițiere a împrumutului – toate în numele cumpărătorului substituit. În cazul în care escrow-ul de cumpărare al speculatorului se închide primul, va trebui să se achiziționeze o poliță de titlu în formă de binder, cu o primă de 10%. În cadrul unui binder, o poliță de asigurare a titlului de proprietate va fi emisă pe numele cumpărătorului substitut atunci când escrow-ul de revânzare a speculatorului este închis.
Nota editorului – În mod normal, proprietățile asigurate de Administrația Federală pentru Locuințe (FHA) nu pot fi schimbate în termen de 90 de zile de la vânzare, cu toate acestea, Departamentul pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană al SUA (HUD) a instituit un moratoriu temporar asupra acestei reguli anti-flipping într-un efort de combatere a presupusei ilichidități a proprietăților imobiliare deținute (REO) în timpul crizei de executare silită. Începând cu 1 februarie 2010 și în vigoare timp de un an, o proprietate poate fi schimbată de un speculator în perioada de 90 de zile de după vânzare, sub rezerva cerințelor referitoare la prețul de vânzare, specificațiile creditorului și statutul de independență al tranzacției.
Dezvăluiri privind o revânzare
Speculatorul care oferă spre vânzare o proprietate rezidențială cu una până la patru unități trebuie să facă o dezvăluire completă a condițiilor fizice, de funcționare și de titlu, precum și a pericolelor naturale și de mediu care afectează proprietatea. Cumpărătorul substitut la o cesiune a dreptului speculatorului de a cumpăra proprietatea primește copii ale contractului de vânzare-cumpărare, ale instrucțiunilor de escrow și ale tuturor informațiilor primite de speculator de la proprietar.
La acceptarea cesiunii, cumpărătorul substitut confirmă primirea documentelor care i-au fost livrate de către speculator.
Considerații privind agenția
Când speculatorul implicat este un titular de licență imobiliară care acționează în numele proprietarului proprietății pe care dorește să o vândă (acționând, de obicei, în temeiul unui contract de listare sau de gestionare a proprietății), situația este complicată de îndatoririle fiduciare pe care speculatorul le datorează proprietarului/vânzătorului.
Considerați un broker care, în timp ce este angajat pentru a găsi un cumpărător pentru proprietatea listată, pregătește un contract de vânzare-cumpărare în care se numește pe el însuși cumpărător și îl prezintă vânzătorului. Contractul de vânzare-cumpărare prevede ca brokerul să primească un onorariu pentru a acționa în calitate de agent al vânzătorului.
Înainte de închiderea escrow-ului deschis pentru cumpărare, brokerul localizează un cumpărător înlocuitor care este de acord să dobândească drepturile brokerului de a cumpăra proprietatea în temeiul contractului de vânzare-cumpărare printr-o cesiune și să se substituie în escrow în calitate de cumpărător înlocuitor. Cumpărătorul înlocuitor plătește brokerului un comision de transfer pentru cesiune.
Vânzătorul este de acord cu cesiunea drepturilor brokerului către cumpărătorul înlocuitor după ce brokerul reiterează faptul că valoarea proprietății nu depășește prețul stabilit în contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu vânzătorul.
La închidere, brokerul îi spune vânzătorului că va primi un comision de cesiune pentru transferul dreptului său de cumpărare, dar nu dezvăluie valoarea în dolari a acestui comision. După închiderea escrow-ului, vânzătorul descoperă că, pe lângă comisionul pe care l-a plătit brokerului, cumpărătorul înlocuitor a plătit brokerului 10% din prețul de cumpărare pentru cesiune.
Vânzătorul solicită brokerului onorariul de cesiune și returnarea onorariului de brokeraj pe care l-a plătit, susținând că brokerul și-a încălcat datoria fiduciară față de vânzător și a făcut acest lucru în mod înșelător, deoarece brokerul nu a dezvăluit valoarea beneficiilor pe care le-a primit în timp ce acționa în calitate de agent de listare și l-a privat pe vânzător de posibilitatea de a-și vinde proprietatea la cea mai mare valoare posibilă.
Polițistul a susținut că nu avea nicio obligație de a dezvălui prețul plătit de cumpărătorul substituit pentru cesiune, deoarece statutul brokerului în cadrul contractului de vânzare-cumpărare, în calitate de cumpărător, era acela de mandant cu un interes în proprietatea pe care o putea vinde.
Au încălcat brokerul obligația fiduciară pe care o avea față de vânzător în calitate de agent de listare (sau de administrator al proprietății) prin faptul că nu a dezvăluit valoarea în dolari a beneficiilor pe care le-a primit la cedarea proprietății către cumpărătorul substituit?
Da! Obligația fiduciară a unui broker creată prin contractul de listare nu a fost niciodată reziliată, ceea ce impune brokerului să dezvăluie toate câștigurile. Brokerul nu a renunțat la îndatoririle sale de agent înainte de a încheia contractul de vânzare-cumpărare pentru a cumpăra proprietatea listată în calitate de mandant.
Un broker trebuie să dezvăluie întreaga amploare a tuturor beneficiilor primite care au rezultat din implicarea sa sau a agentului său într-o tranzacție pe care o negociau sau o aranjau în numele unui client.
Reguli speciale pentru speculatorii PE
Când cumpără o proprietate rezidențială de la un vânzător aflat în executare silită, speculatorul este reglementat și mai mult de legile privind achiziția de acțiuni (PE) concepute pentru a proteja vânzătorii vulnerabili. Un vânzător aflat în executare silită are un drept de reziliere de doi ani atunci când există un comportament necorespunzător al speculatorului în temeiul legilor EP. La o cesiune a drepturilor de cumpărare ale speculatorului, vânzătorul își păstrează drepturile de reziliere împotriva cumpărătorului substituit, deoarece dreptul de reziliere a luat naștere în temeiul contractului preluat de cumpărătorul substituit.
Cu toate acestea, în cazul în care speculatorul cedează imobilul unui cumpărător terț care îl revinde în cadrul unei revânzări separate în condiții de independență, cumpărătorul este un cumpărător de bună-credință (BFP) scutit de dreptul de reziliere de doi ani al vânzătorului în conformitate cu legislația PE – chiar dacă cumpărătorul revânzător știe că proprietatea se află în executare silită.
Cuvintele cheie: Atribuire, răscumpărare, speculatori
.