Din când în când primesc un telefon de la un proprietar nemulțumit de faptul că în curtea vecinului se află un șopron care încalcă regulile municipale de retragere. Sau poate că un vecin a pus un gard sau o clădire peste limita de proprietate și vrea să știe ce poate face în această privință.
Câteodată, aceste probleme apar atunci când o persoană vrea să-și vândă proprietatea sau când un cumpărător vrea să cumpere o proprietate afectată de aceste probleme. Acestea pot fi probleme complicate, dar uneori sunt ușor de rezolvat. Dacă un proprietar nu reușește să ia măsuri pentru a-și proteja interesul asupra proprietății sale, poate pierde de fapt titlul de proprietate și alte drepturi în favoarea unei alte persoane.
Potrivit conceptului de posesie adversă, o persoană are capacitatea de a dobândi titlul de proprietate asupra unui bun imobil deținut de o altă persoană dacă menține o posesie deschisă, vizibilă și exclusivă asupra terenului pentru o perioadă neîntreruptă de 15 ani. Cineva poate, de asemenea, să dobândească un drept de trecere sau o altă servitute prin utilizarea continuă și neîntreruptă a proprietății altei persoane timp de 15 ani.
Când am avut pentru prima dată un astfel de caz, mi-am amintit de la facultatea de drept din Oregon că o persoană care încerca să dobândească titlul de proprietate prin posesia adversă trebuia să fie conștientă de faptul că nu deținea terenul, deci posesia era „ostilă”. Cu toate acestea, am fost surprins să aflu că, în conformitate cu legislația din Connecticut, „ostilă” înseamnă doar o simplă ocupare a terenului, iar cineva ar putea avea o posesie adversă chiar dacă crede că, de fapt, este proprietarul terenului. Acest lucru este denumit de unii „regula Connecticut”, care este mai favorabilă unui intrus nevinovat care crede că deține terenul.
Deci, dacă aveți o situație în care o altă persoană a pus un gard și a intrat în posesia unei părți din proprietatea dvs. sau se comportă în alt mod ca și cum ar deține o porțiune din terenul dvs., acea persoană poate fi capabilă să dobândească dreptul de proprietate asupra acesteia. Legea din Connecticut prevede un remediu pentru cei care sunt îngrijorați de faptul că un vecin le posedă în mod abuziv terenul, iar acesta este prevăzut în Statutul general din Connecticut 52-575.
În general, statutul spune că persoana al cărei teren este posedat în mod abuziv poate trimite o notificare scrisă celeilalte părți, notificând astfel intenția de a contesta efortul de a poseda în mod abuziv. Vă rugăm să nu încercați să dați această notificare fără sfatul unui avocat. Acest proces de notificare este considerat o întrerupere a perioadei de 15 ani în cazul în care un proces este intentat de către proprietarul înregistrat în termen de un an de la transmiterea notificării, ceea ce ar fi costisitor.
Toți proprietarii ar trebui să își inspecteze proprietățile în mod regulat pentru a vedea dacă o altă persoană acționează în așa fel încât să susțină o cerere de posesie adversă. S-a sugerat că o posibilă modalitate de a zădărnici o cerere de revendicare a posesiei adverse este de a încheia un acord scris cu cealaltă parte, prin care îi dați permisiunea scrisă de a vă folosi terenul, iar cealaltă parte recunoaște în scris că sunteți proprietarul terenului și că îl folosește cu acordul dumneavoastră. Aceasta poate fi o soluție eficientă și simplă, în funcție de cât de bine vă înțelegeți cu vecinul dumneavoastră.
Ce se întâmplă cu acel vecin care plasează un șopron pe o linie de proprietate, încălcând o retragere municipală? În general, dacă nu luați măsuri pentru a obține îndepărtarea șopronului în termen de trei ani, se poate considera că ați pierdut capacitatea de a impune respectarea retragerii.
Dacă terenul dvs. face obiectul fie al unei cereri de revendicare de posesie adversă, fie al unei încrucișări și intenționați să vă vindeți proprietatea, ar trebui să discutați situația cu agentul dvs. imobiliar și cu avocatul dvs. cât mai curând posibil. Acești profesioniști vă pot sfătui cu privire la măsurile pe care ar trebui să le luați pentru a rezolva problema.
Aceste probleme nu trebuie să devină întotdeauna o povară nejustificată. De exemplu, dacă sunteți de părere că șopronul unui vecin invadează proprietatea dumneavoastră, dar acest lucru este făcut în așa fel încât nu v-a deranjat niciodată, poate că nu va deranja nici persoana care vă cumpără proprietatea. În acest caz, atunci când vi se cere să semnați „declarația pe proprie răspundere a proprietarului” în calitate de vânzător al proprietății, trebuie să dezvăluiți faptul că ar putea exista o încălcare a proprietății sau o revendicare de posesie adversă.
Cumpărătorul ar trebui să poată totuși să achiziționeze o asigurare de titlu de proprietate, deoarece este probabil ca asigurătorul să facă o excepție pentru drepturile asupra proprietății achiziționate care decurg din încălcare. La fel ca în cazul oricăror alte aspecte importante, doriți să analizați acest aspect cu agentul imobiliar și cu avocatul dumneavoastră la începutul procesului.
S-ar putea, de asemenea, să doriți să discutați cu avocatul dumneavoastră despre ce înseamnă dacă nu obțineți o expertiză și ce înseamnă excepția de expertiză care se găsește de obicei într-o poliță de titlu de proprietate. Sondajele sunt costisitoare, dar sunt deosebit de utile în cazul în care aveți planuri de a construi, extinde sau muta orice structuri pe proprietatea pe care o achiziționați.
În altă ordine de idei, zilele trecute mă plimbam cu bicicleta mea de exerciții și mă uitam la știri când un articol mi-a amintit de vechea zicală: „Când timpul tău a expirat, timpul tău a expirat”. Un domn în vârstă de 65 de ani ieșise la plimbarea de dimineață în Germania, când a fost ucis de un elefant care evadase de la o grădină zoologică locală. Nu pot spune că sunt un adept al destinului, dar m-a făcut să mă întreb dacă acea persoană avea să piară în acea dimineață, indiferent unde s-ar fi dus sau ce ar fi făcut.
În această ordine de idei, dacă nu aveți un testament, o împuternicire și o directivă anticipată de îngrijire a sănătății, ce mai așteptați? Absența oricăruia dintre aceste documente le va cauza probabil celor dragi cheltuieli considerabile, dureri de cap și birocrație în cazul în care veți deveni incapabil sau veți muri. Faceți-o pentru ei.
Jim Young este partener la Andrews & Young P.C., care are birouri în Waterford și Groton, și care deservește zona de sud-est a statului Connecticut din 1987. Afirmațiile făcute în această rubrică particulară nu sunt destinate a fi luate drept sfaturi juridice pentru o anumită situație de fapt. Consultați un avocat.