Consiliul orășenesc a avansat marți o măsură pentru a le cere operatorilor de închirieri de vacanțe să dovedească anual că sunt proprietarii locuințelor pe care le închiriază turiștilor și călătorilor. Măsura se va îndrepta spre o a treia lectură, deoarece consiliul a redus taxa de certificare sugerată de personal.
Peste un sfert dintre chiriile pe termen scurt din Boulder ar putea fi neconforme cu noile reguli, estimează personalul, „din cauza cererilor incomplete, a lipsei de răspuns la notificările de reînnoire sau a nerespectării cerințelor programului”, inclusiv a condiției ca toate chiriile pe termen scurt să fie, de asemenea, reședința principală a persoanei (persoanelor) care le operează.
În cadrul unui ciclu de acordare a licențelor de patru ani, niciuna dintre cele 864 de închirieri existente nu trebuie reînnoită până în 2020; certificarea reședinței se va face pe bază de rotație începând cu luna aprilie, termenul limită al fiecărui titular de licență fiind legat de ziua în care a fost emisă licența.
Certificarea anuală va adăuga timp și cheltuieli considerabile la eforturile orașului, nu numai din cauza muncii de procesare a 1.141 de cereri în fiecare an – care la rândul ei va dura aproximativ 550 de ore -, ci și din cauza problemelor de conformitate pe care personalul se așteaptă să le descopere.
Trișcarea a fost foarte răspândită încă de la apariția chiriilor de vacanță în Boulder. Vecinii deplâng frecvent faptul că rezidenții închiriază locuințe în care nu au locuit, o cerință a regulilor din 2015 stabilite de consiliu. Orașul a redefinit ceea ce este considerat o reședință principală în 2016, dar tot a primit un număr mare de plângeri.
Angajarea unui angajat cu normă întreagă a ajutat la o aplicare mai proactivă a legii. Din 2016, orașul a deschis 941 de cazuri de conformitate împotriva închirierilor de vacanță: 830 au fost proactive, iar restul au fost declanșate de plângeri. Fiecare investigație durează în medie 2,5 ore pentru a fi finalizată. Personalul, în notele adresate consiliului, a explicat de ce:
„Există peste 100 de platforme de publicitate pentru închirieri pe termen scurt la nivel național, fiecare cu mii de anunțuri. Majoritatea platformelor încurajează sau cer gazdelor să fie vagi cu privire la locația proprietății lor. Eforturile de aplicare a legii nu pot începe până când proprietatea și proprietarul nu au fost identificați, ceea ce poate necesita adesea o investigație amănunțită și de lungă durată. (Dintr-o notă anterioară): Identificarea unei proprietăți necesită ca personalul să compare fotografiile din anunț cu unghiurile din vederile de pe stradă, să facă trimiteri încrucișate la platformele de socializare și să se deplaseze fizic în cartier pentru a găsi proprietatea reală.
În orice caz de aplicare a legii, orașului îi revine sarcina de a dovedi că proprietatea este utilizată cu încălcarea cerințelor privind închirierea pe termen scurt. Acest lucru este deosebit de dificil atunci când se abordează cazuri care implică întrebarea dacă proprietatea este sau nu reședința principală a proprietarului. În astfel de cazuri, orașul trebuie să dovedească, de obicei prin dovezi circumstanțiale, că o persoană nu locuiește într-o anumită locație.”
Este în curs de implementare un software care va accelera procesul, dar este, de asemenea, probabil să identifice și mai multe încălcări decât ar putea personalul manual, ceea ce va crește volumul de muncă. La fel va fi și certificarea anuală: personalul estimează 713 ore suplimentare de muncă în fiecare an doar pentru investigații.
Rata ridicată de neconformitate este exact motivul pentru care sunt necesare certificările anuale, a susținut consilierul Bob Yates când a sugerat schimbarea în august. Marți seara, el a reiterat această poziție, spunând că software-ul poate face doar atât de mult.
„Nu există nicio modalitate ca acest software să știe dacă cineva locuiește pe proprietate 183 de zile pe an”, a spus el. „Dacă punem această întrebare doar o dată la patru ani, este destul de ușor ca cineva să nu locuiască acolo în mod convenabil.”
Personalul, inclusiv avocatul orașului, Tom Carr, s-a opus inițial unei schimbări, spunând că aceasta ar putea, în mod paradoxal, să reducă aplicarea legii prin transferarea resurselor către certificarea declarațiilor sub jurământ.
Există 864 de licențe active; 250 de cereri noi sunt așteptate anual. La aproximativ 30 de minute fiecare, personalul a estimat că va fi nevoie de 550-plus de ore pentru a le finaliza în fiecare an. Pentru a acoperi cheltuielile de salarizare, personalul a sugerat o taxă de certificare de 47 de dolari, percepută solicitanților de licențe de închiriere pe termen scurt.
Câțiva membri ai consiliului, inclusiv primarul Suzanne Jones, au considerat că este prea mare. Aceasta ar putea invita „reacții negative” din partea publicului, a spus ea, în timp ce o taxă mai mică ar putea fi „mai acceptabilă.”
Doi membri ai publicului au vorbit la audiere, dar niciunul nu a făcut referire la taxă. O examinare rapidă a anunțurilor din Boulder pe Airbnb și VRBO, două dintre cele mai populare site-uri de închiriere de vacanțe, arată că camerele sau proprietățile se închiriază de obicei pentru mai mult de 50 de dolari pe noapte, cu mai multe opțiuni de peste 100 de dolari pe noapte.
Consiliul a stabilit o taxă de certificare de 20 de dolari. Din cauza schimbării, măsura va merge la o altă lectură rapidă în fața consiliului, fără comentarii publice.
Votul a fost unanim, 6-0 (membrii consiliului Mirabai Nagle și Sam Weaver au fost absenți), deși consiliera Cindy Carlisle și-a exprimat în trecut dezgustul față de o verificare sporită. În august, ea a sugerat că revenirea la o aplicare bazată pe plângeri ar putea fi „mai blândă și mai blândă”, iar marți seara a catalogat din nou abordarea ca fiind „autoritară.”
„Acest lucru se apropie de statul gulag”, a spus ea în august. „Pare exagerată. Nu vreau ca noi să fim băieții răi.”
În răspuns, primarul Jones a menționat că sute de plângeri primite cu privire la această problemă specifică. „Am auzit foarte mult din partea comunității că nu aplicăm legile noastre existente.”
Problemele legate de închirierea de vacanțe nu se limitează la Boulder. Zeci de orașe au adoptat reglementări dure și de aplicare a legii după plângeri de la vecini și lucrători care se luptă să găsească locuințe, deoarece proprietarii optează pentru ruta mai profitabilă a închirierii de vacanță.
Audierea publică de marțiTimp programat alocat pentru ca publicul să depună mărturie sau să împărtășească comentarii / contribuții cu privire la o anumită ordonanță… privind certificarea anuală a închirierilor pe termen scurt va urma o discuție și o decizie privind scutirea afacerilor de non-cultivare a marijuanei de la cerințele de compensare a energiei.
Nota autorului: Acest articol a fost actualizat pentru a include discuția și acțiunea consiliului de marți, 5 februarie, precum și pentru a clarifica motivul pentru care personalul consideră că se anticipează că un număr mare de închirieri de vacanță vor fi ilegale.
– Shay Castle, [email protected], @shayshinecastle
Vreți mai multe povești ca aceasta, livrate direct în căsuța dvs. poștală? Faceți clic aici pentru a vă înscrie pentru un buletin informativ săptămânal de la Boulder Beat.
Creștere și dezvoltare Locuințe Airbnb Bob Yates Boulder Cindy Carlisle consiliul municipal orașul Boulder proprietari Mirabai Nagle proprietari de proprietăți licență de închiriere Sam Weaver închirieri pe termen scurt Suzanne Jones Tom Carr închirieri de vacanțe VRBO
>