Värderingsmän använder tre olika metoder för att uppskatta värdet på en fastighet. Inkomstmetoden betraktar värdet som nuvärdet av framtida förväntade kassaflöden som genereras av fastigheten. Den är mest korrekt när man värderar kommersiella fastigheter med hyresintäkter på aktiva marknader. Försäljningsjämförelsemetoden relaterar det uppskattade värdet på den aktuella fastigheten till liknande fastigheter som nyligen har sålts på samma marknad. Denna metod är särskilt användbar när de jämförbara fastigheterna och den aktuella fastigheten är mycket lika och har sålts under de senaste månaderna. Det innebär att försäljningsjämförelsemetoden också bygger på en aktiv marknad för liknande fastigheter.
Å andra sidan är kostnadsmetoden för värdering den enda metod som inte är beroende av en aktiv marknad för liknande fastigheter. I stället uppskattar kostnadsmetoden fastighetens värde som värdet av dess komponenter, den underliggande marken och det avskrivna värdet av förbättringarna. I den här artikeln gör vi en djupdykning i hur kostnadsmetoden för värderingar fungerar.
Formeln för kostnadsmetoden
Även om detaljerna är mer komplicerade är den grundläggande formeln för att värdera en fastighet med hjälp av kostnadsmetoden:
Fastighetsvärde = Markvärde + (Kostnad ny – ackumulerade avskrivningar).
Kostnadsmetoden bygger på den ekonomiska övertygelsen att informerade köpare inte kommer att betala mer för en produkt än vad de skulle göra för kostnaden för att producera en liknande produkt som har samma nyttanivå. Kostnadsmetoden för värdering är lätt att använda när fastigheten är ny och representerar den högsta och bästa användningen av fastigheten. I det här fallet är kostnaden ny känd eftersom förbättringarna just har byggts. Dessutom bör det finnas en försumbar mängd ackumulerade avskrivningar. Eftersom kostnadsmetoden inte förlitar sig på jämförbara objekt är den också användbar när man värderar en fastighet med specialanvändning eller en fastighet med unika komponenter.
Kostnadsmetoden: Cost New
Cost new kan definieras på två olika sätt. Återanskaffningskostnad ny är den aktuella kostnaden för att uppföra en byggnad med samma användbarhet med hjälp av de aktuella byggmaterialen samtidigt som man håller sig till gällande standarder, design och layouter. Reproduktionskostnad ny är den aktuella kostnaden för att bygga en exakt kopia av fastigheten med samma material och byggmetoder i enlighet med den utformning, layout och de standarder som gällde när fastigheten ursprungligen byggdes. För relativt nya fastigheter är det praktiskt taget ingen skillnad mellan återanskaffningskostnad och reproduktionskostnad. Ju mer unik eller historisk en fastighet är, desto större är dock kostnadsskillnaden mellan reproduktions- och återanskaffningskostnad. Att bygga en exakt kopia av ett historiskt hus är mycket dyrare än att bygga ett nytt hus.
När man överväger byggkostnaderna är det viktigt att ta hänsyn till både direkta kostnader och indirekta kostnader. Direkta kostnader innefattar material- och arbetskostnader i samband med byggandet. Indirekta kostnader omfattar kostnader som skatter, administrativa avgifter, finansieringskostnader, professionella avgifter och försäkringar. Det finns fyra huvudsakliga metoder för att uppskatta nya kostnader när man beräknar antingen återanskaffningskostnad eller reproduktionskostnad.
- Metod för jämförande enheter – Kostnaderna baseras på en schablonberäkning per kvadratfot eller per kubikfot. Kostnaderna delas in i fem huvudkategorier beroende på konstruktionsmaterial: tung stålram med yttre gardinväggar, ram av armerad betong med yttre gardinväggar, yttre bärande väggar av armerad betong eller murverk, yttre bärande väggar av ramkonstruktion och prefabricerad metallram. Kostnaderna kan delas upp ytterligare efter kvalitet.
- Segregerad kostnadsmetod – I stället för att beakta komponentkostnader i en klumpsumma använder den segregerade kostnadsmetoden genomsnittliga komponentkostnader baserade på byggmaterial och kvalitet. Med den separata kostnadsmetoden skulle man till exempel ta hänsyn till kostnaderna för komponenter som tak, stomme, golvbeläggning, VVS och VVS-aggregat separat. Dessa enskilda kostnader uppskattar tillsammans kostnaden ny.
- Unit-in-place-metoden – Unit-in-place-metoden liknar metoden med separata kostnader, men delar upp var och en av de större komponenterna i mer detaljerade delar. Till exempel skulle takkonstruktionen vara en komponentkostnad med metoden för separata kostnader. Med den här metoden beräknas takkonstruktionen genom att man tittar på de olika delarna av takkonstruktionen, t.ex. takbjälkar och takplattor. Dessutom är uppskattade kostnader för omkostnader och entreprenörens vinst inbyggda i varje kostnadsberäkning för metoden ”enhet på plats”.
- Kvantitetsmetoden – Detta är den mest exakta metoden för att uppskatta nya kostnader, men det är också den svåraste och mest tidskrävande metoden. Metoden för kvantitetsmätning uppskattar kostnaden för varje enskild post som ingår i byggandet av förbättringarna. Den liknar det sätt på vilket entreprenörer beräknar den kostnad som de tillhandahåller som en anbudskalkyl. En justering för omkostnader och vinst läggs till den totala baskostnaden för komponenten.
Kostnadsmetoden: Avskrivning
Avskrivning orsakar skillnaden i värde mellan kostnaden ny för förbättringarna och det nuvarande bidragande värdet av förbättringarna. De tre formerna av avskrivning är fysisk, funktionell och extern avskrivning. Fysisk avskrivning beror på normalt slitage på fastigheten som sker med åldern. Funktionell avskrivning är resultatet av förändrade behov eller preferenser med tiden som leder till att fastighetens användbarhet minskar. Extern värdeminskning är ett resultat av ogynnsamma trender i grannskapet eller ekonomiska trender. Det finns tre metoder som värderare kan använda för att uppskatta värdeminskningen.
- Ålderslivsmetoden- Denna metod är den enklaste och vanligaste metoden för att uppskatta värdeminskningen. Värderaren uppskattar den totala åldern, den effektiva åldern och den återstående livslängden för förbättringarna. Effektiv ålder är en funktion av fastighetens nuvarande skick samt dess användbarhet och läge på den aktuella marknaden.
- Uppdelningsmetoden – Detta är det mest exakta och heltäckande sättet att uppskatta alla former av värdeminskning. Den är dock extremt komplicerad och tidskrävande. Uppdelningsmetoden identifierar varje enskild form av fysisk, funktionell och extern avskrivning. Därefter kvantifieras värdeminskningen från varje enskild faktor och läggs samman för att beräkna den ackumulerade värdeminskningen på fastigheten.
- Marknadsuttagsmetoden- Marknadsuttagsmetoden använder data från jämförbara försäljningar för att uppskatta den lämpliga avskrivningsprocent som ska tillämpas på den aktuella fastigheten. Bedömare hittar det avskrivna värdet av förbättringarna på den jämförbara fastigheten genom att subtrahera markvärdet och det bidragande värdet av förbättringarna från försäljningspriset. Den procentuella nedskrivningen av värdet på den jämförbara fastigheten är det nedskrivna värdet av förbättringarna dividerat med den nya kostnaden för dessa förbättringar. Denna procentsats tillämpas sedan på den aktuella fastigheten.
Kostnadsmetoden: Det finns många tekniker som värderare kan använda för att uppskatta markvärdet, men alla är i huvudsak någon form av inkomstmetoden eller försäljningsjämförelsemetoden. Direkt jämförelse är den vanligaste metoden för att uppskatta markvärdet. Priset på mark härleds helt enkelt från nyligen sålda tomter. Det kan också beräknas som ett restvärde med hjälp av ekvationen för kostnadsmetoden för en nybyggd fastighet där både nykostnaden och försäljningspriset är kända.
Exempel på värdering enligt kostnadsmetoden
Antag att en värderare använder kostnadsmetoden för att uppskatta värdet av en fastighet på 1 hektar mark. Tomter av liknande storlek och läge säljs för cirka 40 000 dollar. Med hjälp av metoden för jämförande enheter finner en värderare att nykostnaden för en byggnad med liknande byggmaterial och kvalitet är 40 dollar/kvm för en byggnad på 24 000 kvm. Nyanskaffningskostnaden för förbättringarna är alltså 960 000 dollar. Förbättringarna har en beräknad total ekonomisk livslängd på 40 år och en återstående ekonomisk livslängd på 30 år. Enligt avskrivningsmetoden för ålder och livslängd bör förbättringarna skrivas av med 25 % eftersom de har åldrats motsvarande 10 av 40 år. Det lämpliga avskrivningsavdraget är 25 % av 960 000 dollar, vilket är 240 000 dollar. Med hjälp av kostnadsmetoden uppskattar värderaren att det slutliga fastighetsvärdet är 760 000 dollar.
Slutsats
I den här artikeln diskuterade vi kostnadsmetoden för värdering, som ofta används av värderare av kommersiella fastigheter. Vi jämförde kostnadsmetoden med metoden för jämförbara försäljningar och även kostnadsmetoden med inkomstmetoden. Den främsta skillnaden med kostnadsmetoden är att den inte kräver en aktiv marknad. Kostnadsmetoden fastställer värdet genom att addera markens värde till kostnaden för en ny likvärdig byggnad och sedan subtrahera eventuella avskrivningar. Vi gick igenom hur värderare beräknar kostnad ny, avskrivning och även hur markvärdet bestäms. Slutligen gick vi igenom ett exempel på kostnadsmetoden steg för steg för att visa hur kostnadsmetoden kan användas för att bestämma fastighetsvärdet.