Texas Residential Lease Termination Notice

Scopo. Una lettera di rescissione del contratto di locazione in Texas (“Notice to Vacate”) è un documento richiesto per terminare i contratti di locazione mese per mese in Texas. La legge dello stato richiede di dare almeno 30 giorni di preavviso per la cessazione. Tuttavia, la legge statale non richiede di dare un preavviso per terminare i contratti di locazione a tempo determinato alla loro data di fine.

Leggi di più per saperne di più sui requisiti di preavviso e sul processo di risoluzione del contratto di locazione residenziale in Texas.

Cos’è un avviso di risoluzione del contratto di locazione?

I locatari non sempre rispettano i termini del loro contratto di locazione. Nei casi in cui gli individui non riescono a pagare l’affitto o violano altre disposizioni, si può desiderare di terminare il contratto di locazione in anticipo. Nello Stato della Stella Solitaria, questo viene fatto fornendo un avviso di risoluzione del contratto di locazione in conformità con le linee guida stabilite nel Codice di Proprietà del Texas.

Un avviso di risoluzione del contratto di locazione potrebbe anche essere necessario se il contratto originale è scaduto e gli inquilini stanno occupando la proprietà su una base mese per mese. Questo richiede una procedura un po’ diversa rispetto ai casi in cui gli affittuari hanno violato il loro contratto di locazione. Come tale, si dovrebbe tenere a mente le circostanze esatte quando si scrive un avviso di risoluzione del contratto di locazione.

Locazione mensile o mese per mese

Le locazioni mensili sono progettate per essere molto brevi e possono essere facilmente terminate sia dal proprietario che dall’inquilino. Le locazioni mese per mese sono quelle in cui il termine originale del contratto è scaduto e gli inquilini non ne hanno firmato uno nuovo. In questo caso, le disposizioni del vostro contratto originale dovrebbero stabilire che la locazione sarà tenuta su una base “mese per mese”, e può essere terminata in qualsiasi momento fornendo un preavviso sufficiente.

Tempistica per terminare un contratto di locazione mensile o mese per mese

La sezione 91.001 del Texas Property Code stabilisce la tempistica per terminare una locazione mensile o mese per mese. Secondo questa sezione, è necessario fornire un preavviso sufficiente, che varia in base al periodo di pagamento dell’affitto.

Se il periodo di pagamento è di un mese, la cessazione sarà effettiva un mese dopo il giorno in cui si fornisce il preavviso. Quando i pagamenti dell’affitto sono inferiori a un mese (come nel caso di un affitto settimanale), il periodo di preavviso deve essere uguale al numero di giorni del periodo di pagamento dell’affitto.

Potete specificare un periodo di tempo diverso nella vostra lettera, a condizione che rispetti le linee guida minime di cui sopra. Tuttavia, siete esentati da questa tempistica se ne è stata specificata un’altra nel vostro contratto o se state terminando sulla base di una violazione del contratto.

Scrivere un avviso

Non è richiesta una verbosità speciale quando si termina un contratto di locazione mensile o mensile. Come tale, la vostra lettera può semplicemente contenere una dichiarazione che dice che voi, il padrone di casa, intendete terminare il contratto di locazione datato il (x) e firmato da (nome dell’inquilino) per la proprietà situata a (indirizzo stradale). Firmate la lettera e indicate la data in cui entrerà in vigore, tenendo presente il periodo di tempo elencato sopra.

Quando disdite un contratto di locazione mensile o mese per mese, non siete tenuti a fornire una ragione per farlo. Tuttavia, dovreste assicurarvi che le vostre ragioni non siano di natura ritorsiva. Secondo la sezione 94.251 del Texas Property Code, i padroni di casa non possono fare ritorsioni contro gli inquilini che hanno tentato di esercitare un diritto, fornito un avviso di riparazione della proprietà, o presentato un reclamo a un ente governativo riguardo a una violazione del codice di proprietà.

Servendo un avviso mensile di sfratto

La legge del Texas non specifica il modo in cui deve essere consegnato un avviso mensile di sfratto. Anche così, dovreste prendere le misure appropriate per documentare la data di consegna inviando l’avviso per posta certificata con ricevuta di ritorno. In questo modo, si ha una chiara registrazione di quando la data di cessazione dovrebbe essere. Questo potrebbe rivelarsi molto importante se l’inquilino non riesce ad andarsene come richiesto e voi siete poi costretti a procedere con un avviso di sfratto.

Terminazione anticipata di un contratto di locazione

A volte può essere necessario terminare anticipatamente un contratto di locazione a causa del mancato pagamento dell’affitto o della violazione di alcuni termini. La sezione 94.253 del Codice della Proprietà del Texas definisce anche alcuni casi in cui si è autorizzati a terminare un contratto di locazione in anticipo senza che l’atto sia considerato una ritorsione. Questi casi includono:

• Ogni volta che l’inquilino è in ritardo con l’affitto o altri pagamenti, e l’importo ammonta ad almeno un mese intero di affitto.
• I danni alla proprietà hanno luogo per mano di un inquilino, ospite o invitato.
• Un inquilino, un ospite o un invitato minaccia la sicurezza personale del padrone di casa, di altri inquilini o dei dipendenti del padrone di casa.
• C’è stata una violazione materiale di uno qualsiasi dei termini del contratto di locazione, a parte l’holding over.
• Grave cattiva condotta o atti criminali.
• Ritenuta dopo che l’inquilino vi ha fornito un’intenzione di lasciare l’appartamento.
• Ogni volta che credete in buona fede che un inquilino che si trattiene potrebbe influenzare negativamente il tranquillo godimento dei vicini o di altri inquilini.

Avviso di lasciare l’appartamento

Le terminazioni del contratto che risultano da una violazione dell’inquilino richiedono un avviso di lasciare l’appartamento. La sezione 24.005 del Texas Property Code descrive l’avviso di sgombero in modo più dettagliato. Essenzialmente, questo è un avviso che fornite all’inquilino prima di presentare un avviso di sfratto.

Preparate il vostro avviso di sgombero in formato lettera, usando una carta intestata ufficiale quando possibile. All’interno della lettera, includere i nomi dell’inquilino, l’indirizzo della proprietà, e un motivo per la cessazione. Fornite una data e un’ora in cui la disdetta diventerà effettiva, assicurandovi che sia conforme alle linee guida specificate dalla legge.

Concludete con una frase o due in cui dichiarate che se l’inquilino non rispetta questo avviso, prenderete ulteriori provvedimenti. Dichiarate chiaramente che perseguirete un procedimento di sfratto se avete intenzione di farlo. Firma, data e ora della lettera. È anche una buona idea preparare due copie in modo che voi e l’inquilino ne abbiate una che contenga la vostra firma originale.

Tempistica per un avviso di sfratto

La sezione 24.005 (a) afferma che un padrone di casa deve fornire a qualsiasi inquilino che non rispetta un contratto di locazione o che si trattiene almeno tre giorni di preavviso scritto che lui o lei deve lasciare la proprietà. Se avete previsto un periodo più lungo nel vostro contratto di locazione originale, questa sezione vi richiederà invece di rispettare quel periodo di tempo.

Consegna dell’avviso di sfratto

L’avviso di sfratto non sarà efficace a meno che non sia consegnato nel modo corretto. La sezione 24.005 del Texas Property Code indica i vari metodi con cui è possibile effettuare la consegna. Essi includono lasciare l’avviso a qualcuno che vive nella residenza che ha almeno 16 anni di età, affiggendo l’avviso all’interno della porta d’ingresso principale, per posta ordinaria, o tramite raccomandata, certificata, o posta con ricevuta di ritorno richiesta.

Ci possono essere momenti in cui consegnare personalmente l’avviso potrebbe mettere in pericolo la vostra sicurezza. In questo caso, siete autorizzati ad affiggere l’avviso all’esterno della porta d’ingresso principale.

Porre l’avviso in una busta sigillata con il nome e l’indirizzo dell’inquilino chiaramente contrassegnati su di essa. Scrivere “DOCUMENTO IMPORTANTE” o un’altra frase simile sulla busta in tutte le lettere maiuscole. Non più tardi delle 5 del pomeriggio dello stesso giorno, dovreste lasciare una copia dell’avviso in una cassetta postale nella stessa contea in cui si trova la vostra proprietà.

Tempo di consegna dell’avviso di sfratto

Secondo la Sezione 24.005 (g) il periodo di preavviso inizia nella data in cui l’avviso di sfratto viene consegnato. Questo è lo stesso giorno per gli avvisi consegnati a mano, ma potrebbe essere diversi giorni dopo per quelli che vengono inviati per posta. Di conseguenza, dovreste prendere in considerazione questo lasso di tempo quando preparate il vostro avviso scritto di sgombero.

Una buona pratica è quella di usare sempre posta certificata, registrata o con ricevuta di ritorno. In questo modo, avete una chiara documentazione della data di consegna, e un inquilino non sarà in grado di contestare la vostra scadenza in tribunale. Se consegnate l’avviso a mano, fatevi accompagnare da qualcuno come testimone. Meglio ancora, fate una fotografia con l’ora e la data dell’avviso affisso alla porta.

Prima della scadenza del contratto di locazione

Ci sono casi in cui non volete rinnovare un contratto di locazione, ma non necessariamente desiderate che l’inquilino se ne vada immediatamente. In questi casi, la sezione 94.055 del Texas Property Code richiede di fornire un avviso almeno 60 giorni prima della scadenza del contratto di locazione. Questo lasso di tempo si applica alle locazioni in corso e a quelle che sono tornate a uno stato “mese per mese”.

Diritti speciali per i militari

I membri delle forze armate possono avere certi diritti secondo il Servicemember’s Civil Relief Act (SCRA). Le disposizioni di questa legge permettono ai membri del servizio di terminare i loro contratti di locazione in anticipo in alcuni casi. Li protegge anche dagli sfratti o dalle risoluzioni anticipate.

Per esempio, non potete risolvere un contratto di locazione basato sul mancato pagamento se il servizio militare dell’inquilino ha influenzato negativamente la sua capacità di pagare. Questo si verifica più spesso quando una guardia nazionale o un riservista viene chiamato in servizio attivo e successivamente nota una riduzione della paga.

Il servizio militare di un individuo potrebbe limitare la vostra capacità di far rispettare le scadenze. Per esempio, se un inquilino non fosse disponibile a causa dello spiegamento, un giudice potrebbe decidere che non si può procedere con un avviso di sfratto perché quell’individuo non è stato correttamente notificato.

Se un inquilino reclama le protezioni sotto l’SCRA, lui o lei dovrebbe fornirvi una copia degli ordini di cambiamento permanente di stazione (PCS), o gli ordini di spiegamento che sono per 90 giorni o più.

Se un inquilino reclama le protezioni sotto l’SCRA, lui o lei dovrebbe fornirvi una copia degli ordini di cambiamento permanente di stazione (PCS), o gli ordini di spiegamento che sono per 90 giorni o più.