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シンプルな服装に白髪の嵐、小柄なステファニー・アイゼンバーグは、成功したディベロッパーやメーカーには見えない。 しかし、実は彼女は、ボヘミアンな魅力で国際的に知られるブルックリン北西部のウィリアムズバーグで最も大きなビルの1つを所有しています。

アイゼンバーグは、まるでマフィア映画の舞台のように、この地域について話します。 1970年代には、銃撃戦やギャングの抗争は日常茶飯事でした。 ベッドフォード・アベニューにたくさんある高級カフェで3ドルのコーヒーを飲みながら、60歳の女性は「ここは、あなたがいたい場所ではなかった」と言います。

今では、この地域の中心地として活気がありますが、かつてベッドフォード・アベニューの店が午後5時に閉まっていたことは想像に難くないことです。 「廃工場や倒壊した工業用建物だらけの風景でした」とステファニーは言う。 しかし、彼女にとってウィリアムズバーグは、マンハッタンのスカイラインの反対側にある失敗作でも目障りなものでもなかった。 製造業の家系である彼女は、その産業革命後の魅力に興奮し、また、将来の発展のチャンスだとも考えた。 1982年、ステファニーは2万5千ドルを投じて、廃墟と化した倉庫のビルを購入した。 1982年、ステファニーは廃墟と化した倉庫に2万5千ドルを投資した。当時、どの銀行も彼女の購入はリスクが大きすぎると考え、融資をしたがらなかった。 しかし、彼女は自分の判断が正しかったと確信していた。 そして、その建物は、数年前に修復のための資金を調達できるようになるまで、放置されていた。 倉庫全体を住宅に改装し、近隣に住んでいた建築家やアーティストに手頃な価格のマンションを提供したのです。 現在、この建物には70戸以上のユニットがあり、そのうちの1戸はつい最近75万ドルで売れたばかりだ。 しかし、彼女の婚約の原動力となったのは、利益ではありませんでした。 ステファニーは、責任あるビジネスウーマンの役割を果たそうとしている。 彼女は長年、ブルックリンのウォーターフロントの持続可能な開発のために最前線に立ってきた。 彼女の異なるアプローチは、建物の計画方法にも反映されています。 ドアマンや複雑な入退室システムはなく、1階には看護学校と楽器店が入っています。 「75世帯、35人の子供たちが暮らしています。 みんながお互いを思いやっているんです」。 これが、彼女のコミュニティづくりの努力である。 しかし、彼女は他の開発者が彼女のルールに従うことに納得していない。”開発をするな、利益を出すなとは言わないが、ただ敏感でなければならないし、自分も大きな絵の一部であることを自覚しなければならない “という。

街の衰退と再生

30年前、ニューヨークは死にゆく街であった。 工業部門の衰退、犯罪率の高さ、公害、人種間の緊張などにより、中産階級や労働者階級は都市を離れ、郊外に逃れることを余儀なくされたのです。 ニューヨークは、社会学者や都市計画家が現在ホワイトフライトと表現しているプロセスの好例であり、主に白人の中所得者の大規模な流出が不動産に大きな影響を与えたのである。 市場があまりにも低迷していたため、多くの住宅所有者にとっては、建物を貸すよりも、燃やして保険金を得た方が得策だったのである。 この単純な市場観察が、悲惨な結果を招いたのである。 1979年、ブルックリンのブッシュウィック地区では、火災が相次ぎ、地区の大部分が焼け落ち、経済的崩壊が完了した。

90年代のある時点で、状況は変わり始めています。 まず、ニューヨークはもはや、昼間から撃たれるような場所ではなくなっていた。 ルドルフ・ジュリアーニの厳しい反犯罪、「ゼロ・トレランス」政策により、犯罪レベルは比較的抑制されました。 第二に、ニューヨークは世界の金融・銀行業の中心地となり、急速に進むグローバル化経済に対応するサービスを提供する好機をつかんだ。 第三に、中流階級の人々が街に戻り始めたことである。 このような中産階級の人たちが、マンハッタンの中心部や金融街に近い物件を買い求めるようになった。 かつて芸術家たちが住んでいたグリニッチビレッジは、ジェントリフィケーションと呼ばれるこのプロセスの影響を最初に受けた地域の1つである。 マンハッタンでは生活費が高すぎるため、ヤッピーと呼ばれる高給取りの若い専門家たちは、イーストリバーの向こう側、ブルックリンに目を向け始めた。 ブッシュウィックもそのひとつ。 区の北東部に位置し、ウィリアムズバーグと境界を接するこの地域は、ジェントリフィケーションのルーツを探るには絶好の場所である。 この地域は3階建てのアパートが多く、今でも低所得者層の賃借人が多く住んでいる。 しかし、ジェントリフィケーションの飛行機は今まさに飛び立とうとしている。

ジェントリフィケーションの先駆者たち

「チキン・パティ」と中古冷蔵庫の店を宣伝するカラフルな看板に挟まれて、サウス・ブッシュウィックの1087 Broadwayにある「Good bye Blue Monday」の入り口は控えめであった。 しかし、中に入ってみると、それとは正反対であることがわかる。 空間はアンティークのゴミ（ほとんどが死者のもの）で覆われ、天井からは人形が吊るされ、どこを見ても照明やランプがある。 「文化的な活動の場を作りたかったんです。 だから小売店をコーヒーハウス、バー、音楽会場にしたんだ」とオーナーのスティーブ・チンボリは説明する。50代の背の低い、のんびりした男だ。

Trimboli は家賃の高いウィリアムズバーグから地下鉄地図のさらに東へ引っ越す最初の亡命者の一人だった。 「悪夢でしたよ。 9年前にここに来たとき、通りは売春婦と麻薬の売人でごった返していた。 売春宿とクラックハウスが一緒になってやっているところもあった」。 現在では、自由に出入りできるバーのステージには、世界中からミュージシャンが集まってくる。 彼らと一緒に、アーティスト、ゲイ、ヒップスター、そして第一波の「ジェントリファイヤー」であるヤッピーという最も恐ろしい群衆もやってくる。 「クラックハウスが閉鎖されたとき、彼らはそこをアンダーグラウンドのパーティースペースに変えたんだ」とスティーブが指差す先には、違法なエレクトロパーティーで有名な「ボデガ」という一角の店がある。 「ニューヨークのどこよりも、ブッシュウィックにはクリエイティビティがある」と語る経験豊富なリテーラーは、トレンドに乗り、自身のバーブログを立ち上げた。 「先週は日本の新聞のインタビューに答えたんだ。

「私がここにいるのは、安くて地下鉄に近いから」と、ボルチモア出身の若いファッション・デザイナー、ジェニー・ムリタノは言う。 彼女は6月、ブロードウェイの「さよならブルーマンデー」からわずか2ブロックの場所に、Tシャツのショールームをオープンしました。 自分の店を持つことは、彼女の子供のころの夢だった。 「ウィリアムズバーグでこのような場所を持つことはできませんでした」と26歳の彼女は言う。 しかし、「Yours truly」という店名とは対照的に、かなり客に不親切なドアポリシーが確立されている。 彼女は客を閉め出す。 「不特定多数の人に来てほしくないんです。ここには脂ぎった人がたくさんたむろしていますから」

近所ではまだ安全が問題になっており、推測もゲームの一部になっている。 “試しにやってみたい “と思っています。 そして、1年以内に良くならなければ、どこかへ引っ越すつもりです。” 今のところ、ジェニーのような新参者は、特に歓迎されていない感じを受けるので、注意が必要です。

「ここでは背中に気をつけなければならない」と、漫画家でバーテンダーのAdriano Moraesは言います。 彼の友人は殴られましたが、そのことは話したくありませんでした。 ジェントリフィケーション（高級化）という言葉が暴力の言い訳に使われるのをしばしば目にしたからだ。 アドリアーノ自身は、この地域の開発計画に対して批判的な立場をとっている。 彼にとって、ジェントリフィケーションとは「単純化」を意味する。 「ある時点で、すべてが同じに見えるようになる。 ある時点で、すべてが同じように見えるようになる。 大きなチェーン店が入ってきて、競争相手がいなくなり、違いがなくなってしまう。 この地域の人々は、これに対抗する力を持っていないのです」。 ブッシュウィックの北側は「イースト・ウィリアムズバーグ」と呼ばれるようになり、コンドミニアムが建ち始めているのだから、彼の不安はどこか現実味を帯びている。 “ここではみんな一文無しで、また押し出されたくないんだ “と、33歳の漫画家はまだマーケットに認められていない。 自分の働いている場所が、この変化の最前線にあることを、彼はなかなか自覚できない。 不動産業者は、購入希望者にこのバーを紹介し始めました。黒人の多い地域にある白人の前哨部隊が、投機の心を開くことを知っているからです。

パイオニア-デベロッパーのスティーブは「再開発」という言葉を好み、自分の関与による副作用に責任を感じない。 フライドチキンやピザとは違うものを売り始めると、”gentrifier´”と呼ばれる。 車輪の発明者を気候変動で責めるようなものだ。 スティーブは、音楽会場を地下に拡張することで、彼が “自然の流れ “と呼ぶものに適応しようとしている。 「しばらくの間は素晴らしいが、やがて高級化し、金持ちが移り住み、他人が去っていく、それがニューヨークだ。 実際、「アンダーグラウンド」な店が酒類販売免許を申請し始め、この街で最初で最後のバーのオーナーにとっては、もうすぐ競争が激しくなるかもしれない。 スティーブは、「私は、”チェンジ・オア・ダイ “と言って、ここに留まる用意をしているんだ」と、冷静に振舞おうとする。 地下に新しくできたラウンジを見せた後、彼はコーヒーを最後に一口飲むと、地下鉄に行くために自転車に飛び乗った。

開発者の言い分

「ユッピーは都市がクールだと気づいただけだ」と、ブルックリン出身のエネルギッシュな28歳の開発者ブライアン・エズラは言う。「そして彼らはアーティストが好きだ」。 スティーブやジェニーのようなアーティストやクリエイティブな人々の役割を理解することなしに、ジェントリフィケーションが何であるかを完全に理解することはできません。 彼らの置かれている状況は、まさに統合失調症的だ。 不動産価格の高騰の犠牲者である一方で、その原因でもある。 「もし、あなたがデベロッパーなら、すでに何らかの投資が行われていることを確認したいはずです。 高級マンションが建つ前に、住宅がリフォームされたり、中古の家具屋ができたりしているのを見る。 デベロッパーは、生活の兆しを探しているのです」。 そして、アーティストがそのサインを提供してくれるのです。 安い住宅と広いスペースを求める彼らは、ヤッピーよりも犯罪や低開発に対してアンビバレントな傾向がある。 「彼らはジェントリフィケーションのパイオニアだ」と、6番街にある彼のオフィスで微笑みながらエズラは言う。 まるで西インド諸島貿易会社の社長のようで、今まさに新大陸へ入植者を乗せた最初の船を出そうとしているように見える。

芸術家は、多くの開発者が取りたがらないリスクを負っているのだ。 しかも、彼らは白人になりがちで、文字通り地区のイメージを変えてしまう。 このイメージの転換は、さらなる発展のための必須条件といえそうだ。 パイオニアが登場して間もなく、最初の店舗がオープンする。 “小売は住宅に続く “と、エズラは言う。サービスに飢えた集落に床屋や金細工師を送り込む計画だ。 しかし、今度はラテやオーガニック食品に喉が渇く。 「結局は循環するのです。 高級志向の人が集まってきて、レストランや喫茶店が増え、その結果……」。 マンションが建設され、アッパーミドルクラスの家族が引っ越してくるのに、それほど時間はかからない。 そして、それが地主の家賃値上げの動機となり、結果的に古くからの住人を追い出すことになる。 ジェントリフィケーションの進行はとどまるところを知らず、その影響を受ける地区は年々増えている。 エズラは、「この街で劣化した地域はないと思う。 4757>

ジェントリフィケーションのメッカ

マンハッタンからL列車、あるいは一部のニューヨーカーが呼ぶ「ジェントリファイア列車」に乗って一駅行くと、その中心地、北ウィリアムズバーグのベッドフォード・アベニューに到着します。 道路には自転車が並び、標識、フェンス、木、パーキングメーターなど、取り外せないものすべてに鎖でつながれている。 周りを見渡すと、「ウィリアムズバーグ・ウォークス」の看板がアベニューのメインストリートを塞ぎ、通常の車の往来の喧騒に代わって、サングラスとカットオフジーンズに身を包んだ若いファッショニスタたちがギターを弾いたり古本を売ったりしているのである。 タバコを吸い、エスプレッソを飲む20代のイケメンたちだ。 ベッドフォードを南2番街まで歩くと、ステファニー・アイゼンバーグが靴磨き工場を改造し、現在はフリーフォームの音楽ダウンロードサイト「ライムワイヤー」、独立系ビデオアーティストが作品を共有するスペース「ビデオム」、購入者が自分だけのTシャツを作ることができるアパレル会社「スレッドレス」のクリエーターが入居しています。 10フィートの窓がある天井の高いロフト、カラフルな壁、そして音楽の録音機器が散在する空間は、近年ウィリアムズバーグで注目されているボヘミアンライフを絵に描いたようなものです。 この地区は、歴史的にポーランド、ドミニカ、プエルトリコ、ハシディズムの地域から、今ではニューヨークで最も高級化された場所として国際的に知られるようになった。

自転車やコーヒーショップ、ライブ/ワーク工業ロフトの改造を過ぎて、少し先を見ると、ウォーターフロント、マンハッタンのきらめくスカイラインが、遠くにある イーストリバーを突き出ていることが見えます。 このウォーターフロントこそ、今やウィリアムズバーグの真の魅力である。 デベロッパーがそれを見つけて、ステファニー・アイゼンバーグの言葉を借りれば、こうなる。 見て！」。 ウォーターフロントだ！」。 そして、この地域はすでにアーティストたちによって安定化されている。” 4757>

「市は第2のスカイラインを作ろうとしており、それをマンションで実現しようとしている」と、『シティ・リミッツ』誌のジャーナリスト、ニール・デマウスは語る。 このような開発で特に興味深いのは、背中合わせの土地はすべて建設準備が整っているように見えるのに、実際に建物が建ち始めているところはほとんどないという事実です。 今のところ、ケント通りの真ん中に高級マンションの高層ビルが1棟建っているだけで、何層ものガラス窓が巨大な指のように空間に突き出ている。 「なぜ開発業者はこれほど多くの土地を要求しておきながら、ほとんど建設しないのか」と、ニール・デマウスはその答えが何であるかをよく知っている。

「手の届く」住宅

421a として知られる政策は、もともと 1970 年代に導入され、郊外の急増に逆らう目的で開発者に税控除が適用されました。 「開発業者は街の再建に貢献すべきだ」とデマウズは不敵な笑みを浮かべながら説明する。「しかし、彼らが実際に行っていたのは、数百万ドルの税金の補助を受けて、アッパーミドル・クラスのためにマンションを建設することだった」。 この方針が変わったのは2年前のことで、市政府が開発の弊害、たとえば住民の移転に気づき始めたからだ

「共和党は新しいキャッチフレーズを見つけた。”手頃な価格の住宅 “だ。 と、ステファニー・アイゼンバーグは、ブルームバーグ市長の新しい取り組みについて話すと、怒りをあらわにしながら、何度も何度もそれを繰り返しています。 現在、税制優遇措置を受けるためには、開発業者は住宅ユニットの20％を低・中所得者向けの「アフォーダブル（手頃な）住宅」にしなければならない。 しかし、開発業者はこれを回避する方法を見つけた。新しい法律が施行される前の2008年6月に着工したのだ。 つまり、土地を掘るだけで建設プロジェクトを開始したように見せかけたのだ。 これはまさに、イーストリバーのケント・アベニューに並ぶさまざまな土地で起こったことである。

ジェントリフィケーションからコミュニティを守るための努力の失敗に加えて、いわゆる「80/20 法」の要件は、人が考えるほど厳密なものではないのである。 計算は複雑である。 家賃がニューヨーク市全体の平均所得中央値の一定割合を超えない場合、その住戸は手頃な価格とみなされる。 4人家族なら、月2300ドルの家賃ということになる。 ウィリアムズバーグの平均所得中央値である年収2万8000ドルの家庭にとっては、到底手が届く金額ではない。 アイゼンバーグ氏は、これを “少数の人々には手頃な価格で、多数の人々には悲惨な価格 “と呼んでいる。 また、ウィリアムズバーグの区画整理は、”金持ちがウォーターフロントの向こう側で互いに顔を見合わせることができるように “行われているともコメントしています。 そして、高級マンションは近隣全体の資産価値を高め、住民だけでなく、20世紀を通じてウィリアムズバーグの経済の大部分を構成していた多くの地元製造業も押し出しているのである。 ウィリアムズバーグの住民の多くが近くのブッシュウィックに避難したのとは異なり、製造業は市場の近くにいなければならないため、代替手段がないのである。 「私の兄は、地下鉄の鉄骨工事をしています。 彼は引っ越してしまったので、雇用主にお金を払って、トラックをシティに戻さなければなりません。 彼らは経済を破壊しているのに、それに気づいていない」とアイゼンバーグは言う。 22歳の写真家兼映画制作者のイライジャ・ウォルフソンは、月1000ドルの家賃を払うために、金融会社で法務記者として働かなければならない。 彼は、ウィリアムズバーグのインフラが、人口の急増に対応できなくなることを懸念する声を上げた。 「朝8時45分にマンハッタンに向かうL列車に乗るのに、すでに2倍以上の人が待っている。 乗れるスペースができるまで、3本の電車が通過するのを待たねばならない。 これからもっとおかしくなっていくでしょう。 もっとバスや電車を増やすか、川を渡るフェリーか何かが必要だ”。 他の住民は、新しく建てられたコンドミニアムの「醜くて安っぽい」外観をあざ笑っている。 ウェブ開発者でギタリストのブライアン・ジェイコブスにとって、デザインのセンスはウィリアムズバーグに来た理由の1つだった。 “ウィリアムズバーグがその本質を失いつつあるように思える。” さらに、28歳の彼は、近所に普通の銀行も食料品店もないと述べる。

活動家のアイゼンバーグは、学校、病院、下水道についても切実な問題を提起している。 「予防という言葉は、ニューヨークでは汚い言葉です。 私たちはそれを信じていないのです」と彼女は述べる。 コンドミニアム、賃貸住宅、小売店、公園、飲食店以外の開発計画がない現状では、彼女の言う通りかもしれないと思わずにはいられません。